인천지방법원 2025타경507924. 인천 미추홀구 주안동 리오센트럴타워 13층 1304호입니다. 전용 59.95㎡로, 물건 구분은 다세대이며 감정평가서에는 공부상 연립주택으로 기재돼 있습니다. 2017.01.18 사용승인된 15층 건물의 13층 물건입니다. 현재 소유자는 이병관이며, 2023.01.31 소유권을 취득했습니다.
경매 자체는 최진영이 신청한 강제경매로, 청구액은 51,353,851원입니다. 등기부상 2023.11.29 최진영의 가압류 55,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 페퍼저축은행·서민금융진흥원·국민행복기금 등의 가압류가 이어집니다. 그러나 이 사건을 판단하는 핵심은 채권자들의 가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 13층 1304호 도로명주소: 경인로425번길 20 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 공부상 연립주택 |
| 전용 / 층수 | 59.95㎡ · 지상 15층 중 13층 |
| 사용승인 | 2017.01.18 |
| 소유자 | 이병관 (2023.01.31 소유권이전, 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최진영 / 51,353,851원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.29 갑구 11번 최진영 가압류 · 55,000,000원 |
| 임차보증금 | 송성민 · 265,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 48,880,000원 (신건 배당 추정) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
갑구 11번 가압류와 이후 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 신탁등기와 세무 관련 압류, 종전 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다. 하지만 가압류가 말소된다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 것은 전혀 다릅니다. 임차권등기 자체의 매각 말소 예정 여부와 별개로, 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 265,000,000원의 보증금
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 송성민 13층 1304호 전부 · 주거 |
265,000,000원 | 전입 2022.12.16 확정 2022.11.28 |
대항력 있음 우선변제 미배당 인수 | 48,880,000원 |
| 실제 임차인 | 송성민 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.11.08 |
| 확정일자 | 2022.11.28 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.12.16 |
| 임차권등기 | 2024.12.31 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.12.31 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 전입·점유가 빠름 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 승계·인수 | 보증금 중 배당으로 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수 |
현재 최저매각가 220,000,000원에서는 추정 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 265,000,000원에 미달하므로 48,880,000원이 미변제됩니다. 매각물건명세서의 인수 조건에 따라 이 잔액이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
리오센트럴타워의 실거래 표본은 12건이며, 전체 평균은 141,298,333원입니다. 그러나 과거 거래가 많이 포함된 평균 하나로 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 실거래는 1건, 175,000,000원이며 최근 가격 추세는 과거 대비 +26.6%입니다. 즉 이 사건은 하락 추세가 아니라 상승 추세로 집계돼 있지만, 실질취득비용 268,880,000원을 뒷받침할 수준의 거래가격은 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 (최신) | 56.2㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 8 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 6 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 10 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 9 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.99㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 59.95㎡ | 15 | 129,530,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 9 | 131,270,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 4 | 126,140,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 3 | 123,490,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 10 | 131,270,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 141,298,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.2㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
최신 거래는 전용 56.2㎡로 본건 59.95㎡와 면적이 다릅니다. 2025.04의 165,000,000원 거래는 본건과 동일 전용면적이지만 거래 시점이 더 오래됐습니다. 따라서 최신 거래와 동일 면적 거래를 함께 참고해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 송성민 · 우선변제 | 265,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 가압류 · 최진영 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 페퍼저축은행 | 27,247,620원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,616,196원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민행복기금 | 18,254,957원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권 · 최진영 | 51,353,851원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미변제 잔액 | — | 48,880,000원 인수 |
집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 후순위 채권 미배당액을 임차보증금 인수액과 혼동해서는 안 됩니다. 배당표상 채권액 표시는 신청채권을 포함하므로 동일 채권의 중복 가능성을 고려해 단순 합산을 매수인 인수액으로 사용하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 인수액
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 220,000,000원 | 48,880,000원 | 268,880,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 176,000,000원 | 92,264,000원 | 268,264,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 140,800,000원 | 126,971,200원 | 267,771,200원 |
표면상 낙찰가는 220,000,000원에서 176,000,000원, 다시 140,800,000원으로 내려갑니다. 그러나 그만큼 임차인에게 돌아가는 배당금이 줄어 인수액은 48,880,000원에서 92,264,000원, 126,971,200원으로 늘어납니다. 실질취득은 세 회차 모두 약 2.68억 전후에 머뭅니다.
바로 이 점이 일반적인 유찰형 경매와 다릅니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회이지만, 이 물건에서는 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다. 선순위 임차인의 보증금 잔액을 인수하는 조건이 유지되는 한 최저가 하락을 곧바로 취득비용 절감으로 해석할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석바위사거리 북서측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2017.01.18 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생·급배수·가스·난방·승강기·소화전 및 기계식 주차설비 등이 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측과 서측으로 각각 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 리오센트럴타워는 집계상 16세대 규모입니다. 대단지 아파트와 같은 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵고, 최근 12개월 거래도 1건이므로 매도가격 추정에 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 원문 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 1번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 변제 여부. 송성민의 보증금 265,000,000원 중 별도 반환이나 변제, 권리변동이 있었는지 확인해야 합니다.
- 배당 변동 검증. 우선변제권, 배당요구, 실제 배당순위 및 집행비용을 확인해 최종 인수액을 재산정해야 합니다.
- 실질취득 기준 판단. 낙찰가가 아닌 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산한 금액으로 시세를 비교해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 실제 점유·퇴거 상태와 인도 가능 여부는 현장 및 관련 서류로 추가 확인해야 합니다.
- 기계식 주차·관리비. 주차시설 이용 조건, 유지비용, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 토지거래허가구역 관련 규제와 해당 거래의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최신 거래는 면적이 다르고 최근 동일면적 거래도 제한적이므로, 실제 입찰 전 추가 실거래와 현장가격을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수를 정확히 이해하지 못하면 크게 잘못 판단할 수 있는 경매입니다. 말소기준 가압류 이후 권리들이 정리되는 것은 맞지만, 그보다 앞서 전입·점유를 시작한 송성민의 임차보증금 265,000,000원은 별개의 문제입니다.
신건 최저가 220,000,000원에 낙찰되더라도 인수금 추정액을 합하면 실질취득은 268,880,000원입니다. 2회 유찰된 140,800,000원에 낙찰되는 경우에도 실질취득은 267,771,200원으로 추정됩니다. 최근 실거래 175,000,000원과 비교하면 어느 회차에서도 가격 경쟁력이 확인되지 않습니다. 최근 가격 추세가 +26.6%인 점은 참고할 만하지만 보증금 인수로 인한 높은 총취득비용을 상쇄하지는 못합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 단순히 유찰을 기다릴 문제가 아니라, 임차보증금의 실제 변제 또는 인수 조건의 변화가 확인되지 않는 한 경제성이 개선되기 어려운 물건입니다. 최저가보다 보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 대표적 사례입니다.
