인천지방법원 2025타경507971. 인천 남동구 만수동 만수뉴서울아파트 101동 13층 1313호, 전용 34.65㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 남혜선이며 2015.09.25 매매, 거래가액 93,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 유가람 근저당권과 전세권, 신한카드·제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계만 보면 낙찰자가 직접 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해야 합니다. 특히 등기상 유가람 명의의 전세권 5,000,000원이 존재하지만 2023.05.15 설정으로 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸

말소기준은 2015.10.30 하나은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 78,000,000원이고, 2023.03.02 변경계약으로 채권최고액 65,000,000원의 변경등기도 존재합니다. 그 뒤 유가람 근저당권 37,500,000원, 유가람 전세권 5,000,000원, 신한카드 가압류 6,709,195원, 제이비우리캐피탈 가압류 11,251,105원과 경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 신건 1.23억은 최근 거래보다 높다

만수뉴서울아파트 동일 면적 34.65㎡의 최근 12건 실거래 평균은 105,250,000원입니다. 최저매각가 123,000,000원은 이 평균의 116.9%로, 평균보다 17,750,000원 높습니다. 최신 거래는 2026.10의 105,000,000원이며, 최근 12건 중 최고 거래도 117,000,000원이어서 신건 최저가보다 낮습니다.

최근 실거래 범위는 95,000,000원~117,000,000원입니다. 이 물건과 같은 13층 거래도 2026.09에 117,000,000원이 확인됩니다. 따라서 감정가 123,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최근 최고 거래보다도 높은 가격입니다. 현재 신건 가격에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

채권 합계 138,460,300원 중 예상배당 120,478,000원, 미배당 17,982,300원입니다. 후순위 채권에 미배당이 생기더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 담방초등학교 서측 인근이며 주변은 대규모 아파트단지, 학교 및 기반 상업시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지 규모. 만수뉴서울아파트는 1,234세대, 1992.07.09 준공 단지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 2,083,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형입니다.
• 설비. 상·하수도, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 지하주차장 및 난방시설이 설치되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 상한 확인. 최저가 123,000,000원은 최근 12건 평균 105,250,000원의 116.9%이며 최근 최고 거래 117,000,000원도 웃돕니다.
• 전세권 소멸 확인. 유가람 전세권 5,000,000원은 2023.05.15 설정으로 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
• 점유 현황 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 미배당 17,982,300원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 하나은행 채권액 대조. 말소기준 근저당은 최초 채권최고액 78,000,000원이고 2023.03.02에는 65,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 괜찮지만, 신건 가격은 비싸다”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.30 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 유가람 근저당·전세권, 카드사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 반대입니다. 최저가 123,000,000원은 최근 12건 평균 105,250,000원의 116.9%이고, 같은 13층의 2026.09 거래 117,000,000원보다도 높습니다.

권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리상 위험을 감수해 싸게 사는 물건이 아니라, 현재 가격이 최근 실거래보다 높은 상태에서 얼마나 보수적으로 접근할지가 핵심입니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격 변화가 투자 판단에 더 중요합니다.