수원지방법원 2025타경56003. 용인시 처인구 원삼면 좌항리 23-10 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정상 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 일반목구조 기타지붕의 지상 2층 건물입니다. 사용승인일은 2016.07.18입니다. 현재 소유자는 조병서이고, 2024.08.29 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2024.02.16 설정된 광주성남하남산림조합 근저당권 108,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2026.04.08 한국자산관리공사로 이전등기되어 있어 등기상 현재 근저당권자와 경매 신청 당시 채권자를 구분해야 합니다.
말소기준 이후에는 황연규 명의 가등기, 신용보증기금의 가압류와 가처분, 경기신용보증재단의 가처분 등이 이어집니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 특히 가등기의 담보 목적 여부와 사해행위취소 청구의 구체적 효과는 별도 검증이 필요합니다. 권리분석상 예상 인수액이 0원이라는 사실만으로 법적 분쟁 가능성이 사라진 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 23-10 도로명주소: 경기도 용인시 처인구 원삼면 좌전로86번길 35-5 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기타지붕 · 지상 2층 · 사용승인 2016.07.18 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 131.0㎡ · 평지·사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조병서 (2024.08.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 466,072,500원 / 466,072,500원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주성남하남산림조합 / 86,673,559원 |
| 현재 근저당권자 | 한국자산관리공사 (2026.04.08 이전등기) |
| 말소기준권리 | 2024.02.16 · 을구 3번 광주성남하남산림조합 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
이 사건은 2019년 강제경매 매각을 거쳐 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 당시 지헌숙 명의 주택임차권등기와 과거 가압류·압류·강제경매개시결정등기는 2019.07.10 말소되었습니다. 당시 주택임차권등기의 보증금은 200,000,000원이었으나, 이미 말소된 과거 권리이므로 현재 매수인 인수액에 더하지 않습니다.
현재 권리 판단의 기준은 2024.02.16 을구 3번 근저당권입니다. 황연규의 2024.09.04 가등기, 신용보증기금의 2025.07.25 가압류 및 2025.07.31 가처분, 경기신용보증재단의 2025.11.11 가처분은 모두 이보다 늦습니다. 다만 가등기와 가처분은 등기 순서뿐 아니라 피보전권리의 내용과 관련 소송 결과까지 확인해야 하므로, 단순히 후순위라는 이유만으로 실무상 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 — 전입자 1명, 보증금은 미상
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장창윤 현황조사·매각물건명세서상 전입자 |
2025.02.12 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
현재 자료상 없음 | 미상 | 인수 0원 예상 보증금·점유관계 확인 필요 |
실제 조사상 전입자 1명으로, 보증기관의 대위·승계 신고와 중복된 사람이 아닙니다. 장창윤의 전입신고일은 2025.02.12로, 말소기준 근저당 설정일인 2024.02.16보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없으며, 경매 매수인이 이 전입자의 보증금을 인수하는 구조로 보이지 않습니다.
그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 배당 여부는 확정할 수 없습니다. 전입자의 구체적인 임대차계약, 실제 점유개시 시점과 점유 형태도 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원은 이러한 사항이 현재 확인된 권리관계와 다르지 않다는 전제의 판단입니다.
③ 가격 분석 — 감정가와 최저가가 같은 신건
현재 최저매각가는 466,072,500원으로 감정가의 100%입니다. 대항력 보증금 등 별도의 인수금이 발생하지 않는다는 가정 아래, 이 가격에 낙찰될 경우 실질취득금액 역시 466,072,500원입니다. 단, 취득 관련 비용·명도비·관리비 등은 별도입니다.
다만 이 금액을 실제 시장가격과 비교할 만한 최근 거래사례는 확인되지 않습니다. 단독주택과 토지, 현황 도로 및 제시외 건물이 포함된 일괄매각이기 때문에 단순한 주택 한 채의 가격뿐 아니라 토지 가치, 건물 상태, 도로의 권리관계와 처분 가능성을 함께 고려해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 고평가를 확정할 수는 없지만, 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득금액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 466,072,500원 | 0원 | 466,072,500원 | 325,929,777원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 372,858,000원 | 0원 | 372,858,000원 | 233,755,990원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 298,286,400원 | 0원 | 298,286,400원 | 160,228,392원 |
회차별 금액은 유찰 시나리오입니다. 실제 유찰 또는 향후 매각조건 변경이 확정된 것은 아닙니다. 소유자 잔여액은 집행비용 등을 반영한 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 466,072,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,060,725원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 광주성남하남산림조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 25,081,998원 | 25,081,998원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 325,929,777원 |
| 합계 | — | 466,072,500원 |
신건 감정가 낙찰을 전제로 한 배당 추정에서는 집행비용 7,060,725원, 근저당권 108,000,000원, 신용보증기금 가압류 25,081,998원이 배당되고, 소유자에게 325,929,777원이 남는 구조입니다. 채권자 합계 청구액 133,081,998원은 전액 배당되는 것으로 산정되어 예상 미배당액은 0원입니다.
신청채권자의 청구액은 86,673,559원이지만, 배당 추정에는 근저당권 채권최고액 108,000,000원이 적용되어 있습니다. 또한 근저당권이 한국자산관리공사로 이전등기되었으므로 실제 배당권자와 확정 채권액은 최신 채권계산서 및 배당절차에서 확인해야 합니다.
집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 가등기·가처분 관련 분쟁도 이 배당표만으로 종결 여부를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 처인구 원삼면 좌항리 소재 좌항초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 농경지와 임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕의 지상 2층 단독주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 등입니다. 위생·급배수·난방·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 면적 131.0㎡이며, 공시지가는 397,000원/㎡입니다. 토지 형상은 사다리형, 지형은 평지입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부·건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 포함 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·토지·현황 도로가 결합된 일괄매각이므로 개별 매수자의 이용 목적과 토지·도로 활용 가능성에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 종류 확정. 갑구 9번 황연규의 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 원인서류 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 가처분 관련 소송 확인. 신용보증기금의 가등기말소청구권 가처분과 경기신용보증재단의 소유권이전등기말소청구권 가처분을 구분하고, 사건별 결정문·소송 진행 및 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 광주성남하남산림조합에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 채권계산서, 실제 배당권자 및 청구채권액을 대조해야 합니다.
- 장창윤 점유·임대차 확인. 2025.02.12 전입자에 대한 실제 점유 형태, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 목록 대조. 목록 1·4의 주거용 건부지, 목록 2·5의 단독주택, 목록 3의 현황 도로 및 제시외 건물의 포함 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 도로 이용관계. 현황 도로의 소유권·지분, 통행 및 건축물 접근에 필요한 권리관계를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가·규제. 토지거래계약에 관한 허가구역과 계획관리지역·자연보전권역 등 중첩 규제를 확인하고, 해당 경매 취득 및 향후 이용·처분에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 시세·자금 검증. 실제 매매사례와 토지·건물별 가치를 검토하여 466,072,500원이라는 최저가가 적정한지 독립적으로 판단해야 합니다. 인수액 0원 예상과 별개로 취득비용·명도비·유지관리비를 검토해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 2026.10.21 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 및 특별매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 전망 ≠ 권리 위험 0”
이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2024.02.16 광주성남하남산림조합 근저당권이고, 전입자 장창윤의 전입일은 그보다 늦은 2025.02.12입니다. 예상배당에서도 채권자 미배당액이 없고, 매수인 보증금 인수액은 0원으로 전망됩니다.
그런데 이 사건의 핵심 위험은 보증금이 아닙니다. 황연규의 가등기, 신용보증기금과 경기신용보증재단의 사해행위취소 관련 가처분, 그리고 단독주택·토지·도로를 묶은 일괄매각 구조입니다. 이 권리관계는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 가등기의 법적 성격과 가처분의 구체적 효력까지 확인해야 매수 후 권리관계를 보다 확실하게 판단할 수 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 466,072,500원은 감정가 그대로인 신건 가격이며, 최근 실거래에 근거한 할인 매력은 입증되지 않았습니다. 향후 유찰이 발생하더라도 실제 시세 검증 없이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 결론은 권리 정밀확인·가격 판단 보류. 가등기·가처분 및 점유·매각목록 관계를 먼저 정리한 뒤 입찰 가능성과 적정가격을 판단하는 것이 타당합니다.
