인천지방법원 2025타경508343. 연희동 청우맨션 3층 302호, 면적 42.58㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 최정민이 2019년 10월 14일 거래가 96,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤, 국세 압류와 주택도시보증공사의 가압류가 등기됐습니다. 이후 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다.

권리분석에서 주목할 지점은 일반적인 근저당권이 아니라 2022년 5월 12일 국세 압류를 기준으로 한 권리 순위와 그보다 앞선 주택 임차관계입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기 자체는 2023년이지만, 기재된 전입신고와 점유 개시는 2019년으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기가 후순위라고 해서 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.

다행히 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약의 대상인 을구 13번 임차권에 대해서는 배당 부족액을 실질 인수금으로 보지 않습니다. 다만 한국토지·보험주식으로 기재된 별도 점유관계는 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 압류보다 앞선 임차관계가 핵심

과거에 설정됐던 근저당권들은 등기상 이미 말소됐습니다. 현재 문제되는 권리는 2022.05.12 압류, 2022.10.25 주택도시보증공사 가압류, 2023.08.29 임차권등기, 2025.03.26 강제경매개시결정입니다.

국세 압류는 말소기준권리이며, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 압류 이후 등기된 한국토지주택공사의 임차권은 그보다 앞선 주택 인도·주민등록 사실을 기초로 대항력이 인정된다는 점이 일반적인 후순위 담보권과 다릅니다.

② 임차인 분석 — 승계 중복과 실제 점유자를 구분해야 한다

주택도시보증공사와 유사한 기관 명칭이 여러 곳에 등장하지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 별도 보증금을 합산하지 않습니다. 구분되는 실제 임차인 기재는 한국토지와 보험주식 2명입니다. 이들의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 확약을 적용해도 신건 가격은 최근 거래 이상

청우맨션은 15세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 42.58㎡에 대한 확인 거래는 2024년 11월 2건이며, 거래가는 모두 82,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 가격도 82,000,000원입니다.

현재 최저가 85,000,000원은 거래 평균 및 최신 거래보다 3,000,000원 높고, 최근 시세의 103.7%입니다. 확약 대상 인수를 0원으로 놓아도 실질취득 기준가는 최저가와 같은 85,000,000원입니다. 따라서 신건 가격에 시세 할인 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

특히 확인된 거래가 2024년 11월에 집중되어 있어 2026년 10월 현재의 가격 흐름을 직접 판정하기 어렵습니다. 하락 추세가 확인됐다고 단정할 수는 없지만, 그렇다고 과거 거래가를 근거로 현재 가격의 안전성을 보장할 수도 없습니다. 비교 거래는 2층, 경매 대상은 3층이라는 차이도 있습니다.

④ 예상배당표 (85,000,000원 매각 가정)

집행비용은 추정액이며, 위 표는 국세의 구체적 법정기일·배당순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 등의 변동 가능성을 반영하지 않은 가정입니다. 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 85,000,000원에서 집행비용 1,930,000원을 차감하면 한국토지주택공사의 예상배당액은 83,070,000원입니다. 보증금과의 차액은 1,930,000원입니다. 이는 확약이 없다고 가정할 때의 인수 계산이며, 제출된 말소동의 확약을 적용한 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.

⑤ 유찰 시 인수 구조 — 확약의 효과를 분리해야 한다

아래는 매각가 하락에 따른 배당 시뮬레이션입니다. 표의 미배당 인수금은 확약을 적용하기 전의 룰상 금액이며, 제출된 확약 대상 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 구분합니다.

룰상 매각가와 인수금의 합계는 신건 86,930,000원, 1회 유찰 시 86,624,000원, 2회 유찰 시 86,379,200원으로 보증금 85,000,000원 부근에 머무릅니다. 집행비용 추정액 차이 때문에 합계가 정확히 같지는 않습니다.

반면 말소동의 확약이 온전히 적용되면 해당 임차권 인수액은 회차별로 모두 0원입니다. 다만 한국토지·보험주식의 미상 임차관계로부터 발생할 수 있는 별도 인수금은 이 계산에 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 거래 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 연희동, 지하철 아시아드경기장역 동측 인근입니다. 공동주택·공원·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2001.07.11 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다. 위생설비와 급·배수시설 등이 있으나 실제 작동 여부는 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 과밀억제권역이며 도로에 접합니다. 공시지가 1,072,000원/㎡, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음입니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 2건에 그칩니다. 확인 거래 역시 2024.11에 집중되어 있어 현재 시장가치 판단의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 확약서가 을구 13번 임차권에 관하여 실제로 어떤 말소·인수배제 효과를 갖는지, 매각 후 이행 조건과 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 임차인 동일성. 한국토지, 한국토지주택공사, 보험주식의 관계와 실제 임대차계약 당사자를 확인해야 합니다. 승계 신고된 보증금 85,000,000원을 중복 합산하지 않되, 별도 점유자 권리를 누락해서도 안 됩니다.
• 대항력 미상 임차인. 한국토지·보험주식의 주민등록일, 주택 인도일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 국세 압류 및 배당. 동안산세무서장 압류에 대한 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해 배당 예상과 실제 인수가능성을 다시 검토해야 합니다.
• 가격 재검증. 최근 시세로 제시된 82,000,000원은 2024년 11월 거래입니다. 현재 매매 호가와 실거래, 3층의 내부 상태를 대조하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 내부 상태·명도. 감정평가 당시 내부는 공부 및 건축물현황도 등을 참고했습니다. 실제 구조·수리상태·점유관계와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 항목이 있는지 확인하고, 입찰금액과 별개로 취득부대비용을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임대차 및 배당요구 서류, 확약서 원문을 대조한 뒤 권리인수 여부를 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 해결된 권리와 아직 해결되지 않은 권리를 구분하라”

이 사건의 가장 중요한 장점은 보증금 85,000,000원의 한국토지주택공사 임차권에 관하여 말소동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 그 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.

하지만 그것만으로 권리관계가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 한국토지·보험주식으로 기재된 실제 임차인 2명의 대항력·보증금이 미상이며, 확약 밖 인수위험은 그대로 남아 있습니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 최저매각가 85,000,000원은 최근 시세로 제시된 82,000,000원의 103.7%이고, 소규모 다세대의 거래 표본도 제한적입니다. 확약을 적용해도 신건 가격은 최근 확인 거래보다 높습니다.

따라서 이 사건은 권리 확인이 선행돼야 하고, 현재 가격에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 확약서의 효력, 미상 임차관계, 실제 점유 및 최신 시세가 명확해지기 전에는 입찰을 서두를 이유가 부족합니다.