인천지방법원 2025타경508498. 남동구 구월동 대흥파크 1층 101호, 전용 48.78㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 김기윤이고, 2018년 1월 19일 거래가액 90,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 1월 21일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 설정되었으며, 서울보증보험 주식회사가 2025년 3월 28일 강제경매를 신청했습니다.

핵심은 경매개시결정보다 먼저 성립한 임차권입니다. 한국토지주택공사는 보증금 85,000,000원, 확정일자 2017년 12월 26일, 주민등록 및 점유개시일 2018년 1월 19일로 기재되어 있습니다. 법원 경매개시결정일보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 합니다.

다행히 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 하지만 확약서가 어떤 권리를 누구의 권한으로 말소하는지 확인해야 하며, 다른 미상 점유자의 권리까지 일괄적으로 소멸한다고 해석할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

② 임차인 분석 — 승계 중복과 미상 점유를 구분

임차인 관계에서는 실제 임차인 기재 2명과 보증기관 대위·승계 신고 1건을 구별해야 합니다. 한국토지주택공사 명의 보증금 85,000,000원은 승계 관계로 연결된 금액이므로 별개의 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.

※ 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 분류되어 별도 실제 임차인 인원 및 보증금 합산에서 제외했습니다. '한국토지'와 '보험주식'은 신원·임대차관계가 확정되지 않은 기재입니다. 실제 별도 임차인인지와 중복 명의 여부도 원본 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 거래가격보다 거래 시점이 문제

대흥파크는 1996년 준공, 10세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 48.78㎡의 실거래는 2021년 7월과 8월의 2건으로, 모두 3층 거래입니다. 이번 경매물건은 1층이므로 층 차이도 고려해야 합니다.

최저가 93,000,000원은 확인 거래 평균 105,000,000원의 88.6%입니다. 과거 거래 평균보다 12,000,000원 낮고, 마지막 확인 거래인 2021년 8월의 109,000,000원보다도 낮습니다.

하지만 이 차이를 현재 시세 대비 할인으로 받아들이면 곤란합니다. 비교 실거래가 모두 2021년 거래여서 2026년 매각 시점의 시장가격을 직접 보여주지 못합니다. 특히 1층과 3층의 층별 가치 차이, 내부 관리 상태, 소규모 다세대의 환금성까지 감안하면 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

신건 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 2,074,000원을 제외한 뒤 한국토지주택공사 보증금 85,000,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사에 5,926,000원이 배당되는 구조입니다. 서울보증보험의 미배당액은 88,947,970원입니다. 이 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.

배당액은 예상치이며, 실제 배당순위와 금액은 당해세·최우선변제·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 확약 효력과 별개로 현재 회차의 배당 가정에서는 주된 임차보증금 전액 배당을 전제로 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않으면, 원칙적으로 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 최저매각가만 낮아지는 회차를 무조건 유리하게 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 모래내어린이공원 남측 인근의 주거지대에 위치합니다. 주변은 주거용 건물 중심의 환경입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 모래내시장역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 1996.08.02 준공된 4층 철근콘크리트조 건물의 1층 101호입니다. 기본 전기·위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항도 확인됩니다. 공시지가는 1,052,000원/㎡입니다. 실제 규제 적용과 허가 필요 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 도로. 건물 남측으로 포장된 공도와 접하고 있습니다.
• 공부 상태. 집합건축물대장상 다세대주택이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 감정평가는 주민·인근 중개업소 탐문 등을 바탕으로 통상적인 내부 관리 상태를 전제했습니다. 실제 수리비 부담은 별도 검토해야 합니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래도 2021년의 2건에 그칩니다. 최근 거래가격과 매도 소요기간을 판단하기 어려워 환금성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험이 제출한 말소동의 확약서의 대상 등기, 권한 근거, 말소 조건, 배당 부족분 청구 포기 및 매수인 면책 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권자와 확약 주체의 관계. 등기명의인 한국토지주택공사와 서울보증보험 사이의 승계·대위·동의 권한을 확인해 실제 등기말소가 가능한지 검토해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. '한국토지'와 '보험주식'의 정확한 신원, 동일인·중복기재 가능성, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 미상 점유자의 임대차계약서, 전입세대확인서, 점유개시일, 확정일자 및 보증금을 검토해 추가 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당 검토. 배당순위와 집행비용, 당해세, 최우선변제권을 확인해야 합니다. 주된 임차권이 전액 배당되는지와 확약이 실제로 어떤 경우에 효력을 발생하는지 구분해야 합니다.
• 최신 시세 재확인. 2021년 거래 평균 105,000,000원을 현재의 적정가로 사용하지 말고, 최근 유사 다세대 1층 매매와 실제 매도 호가를 확인해야 합니다.
• 내부 확인 및 명도. 감정평가 시 내부를 확인하지 못했으므로 누수·설비·관리 상태와 실점유자를 점검하고, 인도·명도 부담을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·규제 확인. 미납 공용관리비, 토지거래 허가 관련 사항 및 건축물 현황을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 확약서 원본을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 있어도 위험은 남는다”

이번 대흥파크 101호는 선순위 임차권이 존재하지만, 말소동의 확약서 제출로 주된 인수 부담을 해소할 가능성이 있는 물건입니다. 최저매각가 93,000,000원에서 예상배당대로 진행되면 보증금 85,000,000원도 전액 배당됩니다.

그러나 확약서의 제출자와 등기명의인이 다르므로 효력 검증이 필요하고, 별도로 기재된 2명의 실제 임차인 정보에는 대항력과 보증금 미상 위험이 남습니다. 주된 임차권의 확약이 유효하더라도 다른 임차인의 인수권리까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

가격 측면에서도 과거 거래 평균 대비 88.6%라는 비율만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 비교 거래가 모두 2021년에 이루어졌고, 물건은 소규모 다세대의 1층이며, 내부도 직접 확인되지 않았습니다.

이 물건의 승부처는 단순히 유찰을 기다리는 데 있지 않습니다. 실제 인수권리의 범위를 확정하고, 현재 시장가격을 확인한 뒤 실질취득비용을 계산하는 것이 우선입니다.