인천지방법원 2025타경508786. 인천 서구 석남동 참사랑빌라 2층 202호 다세대주택입니다. 등기만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2022.10.06 국 압류이고, 그 뒤의 충남신용보증재단 가압류·농협은행 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 오래된 근저당권과 과거 압류들은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
문제는 등기가 아니라 점유·임차관계입니다. 임재승은 2018.03.26 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 보고서에서는 이를 대항력 가능·미상으로 봅니다. 보증금이 실제로 존재하고 대항력이 인정되면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있으므로 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 195-43 참사랑빌라 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 4층 건물 내 2층 202호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 장승용 · 2005.04.29 소유권이전 (2005.04.01 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 충남신용보증재단 / 21,029,248원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 건물 참고 | 사용승인일 2002.11.15 · 공부상 별도 동표시 없음 · 현황 외벽 B동 표시 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.10.06 압류입니다. 그 뒤의 충남신용보증재단 가압류 23,590,000원, 농협은행 가압류 7,336,816원, 2025.04.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구의 과거 근저당권 350,000,000원과 42,300,000원은 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
| 점유자 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임재승 | 미상 | 2018.03.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주택공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 0원 표기 · 실제 보증금 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
주택공사는 주거용 점유자로 기재돼 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 임차인을 ‘없다’고 처리할 수 있는 물건이 아니라, 입찰 전에 보증금·점유관계·배당요구 여부를 반드시 다시 확인해야 하는 사건입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.38억에 가격 가점은 어렵다
참사랑빌라(B동)은 10세대 규모이고 사용승인일은 2002.11.15입니다. 확인되는 거래는 2022.02, 전용 67.84㎡, 2층, 135,000,000원 1건입니다. 대상 비교면적 59.34㎡와 면적이 일치하지 않기 때문에 직접적인 동일평형 비교로 보기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 67.84㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 가격지표 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
가격지표상 최근 12개월 평균은 135,000,000원으로 계산돼 있고, 현재 최저가 138,000,000원은 그 금액의 102.2%입니다. 즉 현재 숫자만 놓고 보면 신건이 시세지표보다 낮지 않습니다. 게다가 확인 가능한 거래표본은 1건뿐이고 면적도 다르므로, 1.38억을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 가압류 · 충남신용보증재단 | 23,590,000원 | 23,590,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,336,816원 | 7,336,816원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,341,184원 |
위 배당 계산은 임차보증금·당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 금액입니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 확인되면 배당순위와 소유자 잔여액, 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천신석초등학교 북측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 202호. 사용승인일은 2002.11.15입니다.
- 도로. 남측으로 약 8m 포장도로에 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 1,340,000원/㎡ · 토지면적 366.0㎡입니다.
- 규제. 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 별도 동표시는 없고 현황 외벽에는 B동으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 참사랑빌라(B동)은 10세대 규모이고 확인 거래가 1건뿐이어서, 가격 판단은 아파트처럼 풍부한 실거래 표본에 기대기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임재승 보증금 확인. 2018.03.26 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·점유 사실·배당요구 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 주택공사 점유관계 확인. 전입일과 실제 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 현재 확정할 수 없습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 110,400,000원, 2회 88,320,000원으로 내려가도 선순위 임차보증금 인수가 생기면 실질취득비용은 예상보다 높아질 수 있습니다.
- 시세 재확인. 확인 가능한 거래는 2022.02 1건이고 면적도 67.84㎡로 대상 비교면적 59.34㎡와 다릅니다. 응찰 전 인근 다세대 최신 거래를 다시 대조해야 합니다.
- 동표시 확인. 공부상 별도 동표시는 없고 현황 외벽은 B동으로 표시돼 있으므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 임차보증금이 미상이면 인수 0원이 아니다”
이 물건의 등기 흐름은 단순합니다. 말소기준 2022.10.06 압류 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 2018.03.26 전입한 임재승이 있어 결론은 달라집니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 매수인의 실제 인수액을 0원으로 고정할 수 없습니다. 여기에 신건 138,000,000원은 가격지표 135,000,000원의 102.2%로, 현재 단계에서 가격 메리트도 뚜렷하지 않습니다.
등기 자체는 단순하지만 임차관계는 미확정, 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자의 보증금과 배당·인수 구조를 먼저 확정하는 데 있습니다.
