인천지방법원 2025타경508926. 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 서희스타힐스스타디움센트럴시티 104동 40층 4003호, 전용 59.9894㎡ 아파트입니다. 2022년 사용승인된 지상 47층 건물의 고층 세대로, 지하철 1호선 도원역 인근에 있습니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가나 입지가 아닙니다. 김영길 명의의 주택임차권등기입니다. 보증금은 310,000,000원이고, 2022년 10월 7일 전입·점유를 시작했으며 확정일자는 2022년 8월 30일입니다. 이 임차권은 2025년 4월 23일 강제경매개시결정보다 앞선 권리로, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다.
그런데 임차권자 김영길은 이 사건의 강제경매 신청채권자 김영길과 동일인입니다. 이름이 일치한다는 사실만으로 임대차의 진정성에 문제가 있다고 단정할 수는 없습니다. 다만 동일인의 임차보증금과 경매 청구액을 어떻게 구분해 배당하는지, 중복 회수 여부와 채권의 발생관계를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 462 서희스타힐스스타디움센트럴시티 104동 40층 4003호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 참외전로 268 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9894㎡ · 지상 47층 중 40층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2022.04.14 |
| 단지 규모 | 스타디움센트럴시티 · 992세대 |
| 소유자 | 안미리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 420,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영길 / 321,652,602원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 갑구 7번 강제경매개시결정 · 2025.04.23 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 주택임차권
핵심은 을구 1번 주택임차권등기가 말소기준권리보다 먼저 성립했다는 점입니다. 임차인 김영길은 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있으며, 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 배당 여부가 핵심
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
|
김영길 제40층 제4003호 59.9894㎡ 전부 주거 · 주택임차권등기 |
310,000,000원 |
전입·점유 2022.10.07 확정 2022.08.30 임차권등기 2024.12.03 |
대항력 있음
우선변제
잔액 인수 가능 배당요구 있음 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 김영길의 전입일과 확정일자는 말소기준일보다 앞서며, 배당요구도 확인됩니다. 우선변제권 행사와 별개로 보증금 미변제 시 매수인에 대한 대항력이 문제되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 신건 4.20억은 최근 평균보다 높다
스타디움센트럴시티 동일 평형 약 59.9㎡대의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 평균 거래가격은 397,916,666원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 415,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 39 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 42 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 6 | 418,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 44 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 30 | 393,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 17 | 409,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 5 | 398,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 40 | 424,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 43 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 397,916,666원 |
신건 최저매각가 420,000,000원은 최근 12개월 평균보다 22,083,334원 높고, 최근 평균 대비 105.5%입니다. 최신 거래가격 415,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다.
같은 평형이라도 거래가격은 360,000,000원에서 424,000,000원까지 차이가 있습니다. 특히 40층 물건인 만큼 저층 거래와 단순 비교하기보다는 39층·40층·42층·43층·44층 등 고층 거래도 함께 살펴야 합니다. 다만 고층 거래를 고려하더라도 신건 420,000,000원이 뚜렷하게 저렴한 가격이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,600,000원 |
| 1. 임차인 김영길 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 강제경매 신청채권 · 김영길 | 321,652,602원 | 103,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 기준 집행비용 6,600,000원, 임차보증금 배당 310,000,000원, 신청채권 배당 103,400,000원으로 가정한 배분입니다. 신청채권의 표상 미배당액은 218,252,602원입니다. 다만 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 두 채권의 독립성 및 중복 여부가 확인되지 않으면 위 금액을 확정 배당결과로 사용할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르다
이 물건의 임차보증금은 310,000,000원입니다. 매각가가 낮아져 배당액이 줄면 매수인의 인수액이 발생할 수 있습니다. 따라서 최저매각가가 떨어지는 만큼 실제 취득비용도 동일하게 줄어드는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 420,000,000원 | 0원 | 420,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 336,000,000원 | 0원 | 336,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 268,800,000원 | 45,763,200원 | 314,563,200원 |
실질취득액 = 해당 회차 매각가 + 예상 보증금 인수액. 임차권의 실제 배당순위와 배당액에 따라 달라질 수 있으며, 취득세·명도비·금융비용·체납 관리비 등 부대비용은 별도입니다. 각 회차의 최저가에 낙찰된다고 가정한 비교입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 지하철 1호선 도원역 남동측 인근입니다. 주변에 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 도원역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.04.14 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 47층 건물의 40층 세대입니다. 승강기·화재탐지·도시가스·주차장·소화전 등 설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있으며, 일부 필지는 상대보호구역 및 특별관리해역 등과 관련됩니다. 토지 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 내부상태 및 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 992세대 단지로 동일 평형의 실거래 사례가 존재하지만, 최근 거래가격은 360,000,000원에서 424,000,000원까지 분포합니다. 층·향·내부상태에 따른 매도가격 편차에 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 김영길의 주택임차권등기와 매각물건명세서상 미변제 보증금 인수조건을 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계 검증. 김영길의 임차보증금 310,000,000원과 강제경매 신청 청구액 321,652,602원의 관계를 확인하세요. 중복 채권 여부와 배당요구의 법적 효력을 구분해야 합니다.
- 배당순위 검토. 신건에서 보증금 전액 배당이 예상되더라도, 실제 집행비용·조세·배당순위에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득액 계산. 2회 유찰 시 최저매각가 268,800,000원에 예상 보증금 인수액 45,763,200원을 더한 314,563,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 평균 397,916,666원과 최신 거래 415,000,000원을 기준으로 40층 세대의 층·향·상태 차이를 보정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자가 누구인지, 보증금 반환 및 명도 협의가 가능한지 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 비용과 금융비용 등을 포함해 총투입자금을 계산하세요.
- 최종 서류 대조. 2026.10.21 매각기일 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서·배당 관련 기록과 변경된 매각조건을 재확인하세요.
맺으며 — “가격이 내려가도 임차보증금은 사라지지 않는다”
인천 스타디움센트럴시티 4003호는 입지나 건물 연식보다 대항력 임차권과 실제 배당구조가 투자 판단의 출발점입니다. 임차인 김영길의 보증금은 310,000,000원이고, 신건에서 전액 배당을 가정하면 인수액은 0원입니다. 하지만 매각가가 내려가면 보증금 미변제분을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
가격도 신중하게 접근해야 합니다. 신건 최저가 420,000,000원은 최근 12개월 평균 397,916,666원의 105.5%이며 최신 거래가격보다도 높습니다. 신건에 적극적으로 응찰할 만큼 명확한 가격상 이점은 확인되지 않습니다.
2회 유찰 시 예상 실질취득액은 314,563,200원으로 내려가지만, 이는 낙찰가와 인수액을 함께 계산했을 때의 값입니다. 더 낮은 회차로 갈수록 보증금 잔액이 늘어나는 구조에 유의해야 합니다.
특히 신청채권자와 임차권자가 동일한 김영길이라는 점은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 배당 검증 쟁점입니다. 채권의 중복 여부, 우선변제 및 대항력의 실제 효력, 배당금과 매수인 인수액을 확인하지 않은 채 입찰해서는 안 됩니다.
결론은 신건 가격 보류, 임차권·배당관계 우선 검증. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 최저가만 보지 말고 실질취득액과 최근 실거래를 비교해 접근해야 하는 물건입니다.
