인천지방법원 2025타경509176. 부평구 산곡동 한화아파트 206동 13층 1301호입니다. 등기상 현재 소유자는 안수진이고, 이 사건의 말소기준권리는 2017.07.05. 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다. 해당 근저당 이후 설정된 같은 은행의 근저당권과 주식회사애큐온저축은행 근저당권, 2025.05.09. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 현재 회차 360,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용과 등기상 배당 대상 채권을 모두 지급하고도 소유자에게 56,920,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인하는 절차는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509176 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 124-23 한화 206동 13층 1301호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 원적로 361 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 17층 중 13층 1301호 |
| 소유자 | 안수진 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 174,639,809원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.07.05. 접수된 을구 14번 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후의 을구 15번 근저당권, 을구 23번 주식회사애큐온저축은행 근저당권, 갑구 5번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 따로 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 360,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 회차는 유찰 없이 감정가와 최저매각가가 모두 360,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 360,000,000원입니다.
다만 이 사건은 동일 단지·동일 조건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 직접 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 360,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하거나, 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 피하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 51,240,000원 | 51,240,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 3. 을구 23번 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,920,000원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 297,240,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 56,920,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 360,000,000원 | 297,240,000원 | 0원 | 56,920,000원 |
| 1회 유찰 시 | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 14,072,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 70,865,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부마초등학교 남측 인근이며 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 지하철7호선 산곡역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 17층 중 13층으로, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 통행 가능하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.07.05. 을구 14번 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현황조사·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 신건 최저가 360,000,000원이 적정한지 동일 단지·유사 층 실거래와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2017.07.05. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 접근성이 좋은 편입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 360,000,000원이 좋은 가격이라는 결론까지 이어지지는 않습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 최근 실거래와의 직접 비교 근거도 확인되지 않으므로 권리는 통과, 가격은 검증이라는 순서가 맞습니다. 신건에서 바로 응찰한다면 산곡동 한화아파트의 실제 거래 수준을 먼저 확인해 가격 판단을 완성하는 것이 핵심입니다.
