인천지방법원 2025타경509345. 인천 연수구 송도동 글로벌캠퍼스푸르지오 101동 404호, 전용 115.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 성현제로, 2020년 6월 30일 거래가 730,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 비엔케이캐피탈의 후순위 근저당권이 설정됐습니다.
경매 신청채권자는 비엔케이캐피탈 주식회사이며 청구액은 477,499,181원입니다. 그런데 비엔케이캐피탈보다 앞서는 신한은행 근저당권이 있어 매각대금은 선순위 채권부터 배당됩니다. 신건 감정가에 매각되더라도 비엔케이캐피탈의 채권최고액 기준 배당은 일부에 그칩니다. 채권자가 미배당되는 것과 매수인이 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 제101동 제4층 제404호 도로명주소: 인천광역시 연수구 송도문화로28번길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 115.98㎡ · 지상 35층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2013.10.15 |
| 소유자 | 성현제 (2020.06.30 소유권이전 · 거래가 730,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 841,000,000원 / 841,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 477,499,181원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.30 신한은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 점유 / 임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 신한은행부터 배당
말소기준권리는 2020년 6월 30일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
비엔케이캐피탈의 2022년 4월 4일 근저당권은 채권최고액 570,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2026년 4월 30일 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전등기됐습니다. 따라서 후순위 근저당권은 승계된 하나의 권리로 보아야 하며, 이전 전후의 채권을 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균 대비 98.5%
글로벌캠퍼스푸르지오는 1,703세대 아파트 단지입니다. 동일 면적 중심의 최근 거래 12건을 비교하면, 실거래가격은 810,000,000원~900,000,000원, 최근 12개월 평균은 853,833,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 115.98㎡ | 26층 | 850,000,000원 |
| 2026.09 | 115.98㎡ | 33층 | 898,000,000원 |
| 2026.08 | 115.98㎡ | 7층 | 860,000,000원 |
| 2026.08 | 115.98㎡ | 2층 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 24층 | 865,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 19층 | 815,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 31층 | 898,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 22층 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 115.98㎡ | 31층 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 115.98㎡ | 16층 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 115.93㎡ | 8층 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 115.98㎡ | 3층 | 810,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 853,833,333원 |
신건 최저가 841,000,000원은 최근 12개월 평균 853,833,333원보다 12,833,333원 낮습니다. 평균 대비 약 1.5% 할인에 해당하므로 시세 아래인 것은 맞지만, 취득 관련 비용과 점유 문제 등을 고려하면 충분한 안전마진을 확보했다고 보기는 어렵습니다.
특히 최신 거래가격으로 제시된 2026년 9월 850,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 9,000,000원 낮은 수준입니다. 최근 실거래 중 2026년 5월 3층 810,000,000원 거래도 있어, 대상 물건이 4층이라는 점을 감안하면 전체 평균만으로 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 841,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,810,000원 |
| 1. 신한은행 근저당권 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당권 · 비엔케이캐피탈 설정분(새출발기금 승계) | 570,000,000원 | 230,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,170,000,000원 | 830,190,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 339,810,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시나리오입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 조세채권 등으로 달라질 수 있습니다. 후순위 근저당권 이전등기에 따른 채권 승계는 별도의 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 채권자 미배당 339,810,000원은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시 배당 시나리오
감정가 기준 현재 회차와 유찰 후 가정가격을 비교하면, 낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당액이 증가합니다. 다만 등기상 소멸할 근저당권의 미배당은 그 자체로 매수인에게 승계되지 않습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 등기상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 841,000,000원 | 339,810,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 672,800,000원 | 506,328,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 538,240,000원 | 639,542,400원 | 0원 |
비엔케이캐피탈의 신청채권액은 477,499,181원입니다. 가정 배당에서는 현재 회차의 후순위 배당이 230,190,000원, 1회 유찰 시 63,672,000원, 2회 유찰 시 0원으로 계산됩니다. 이는 채권 회수 전망의 차이이지, 매수인이 그 부족분을 부담한다는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천첨단초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 테크노파크역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 35층 아파트의 4층 물건입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장 등의 설비가 확인됩니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 적용 규제는 입찰 전 확인 대상입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,703세대 단지로 동일 면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 실거래가격은 810,000,000원에서 900,000,000원까지 차이가 있고, 대상 물건은 4층이므로 층별 가격 보정이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 확인해 실제 점유자와 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 후순위 근저당권 승계 확인. 비엔케이캐피탈 근저당권의 새출발기금 이전등기를 확인하고, 배당권자 및 관련 채권관계를 최신 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 853,833,333원과 최신 거래 850,000,000원에 비해 최저가 841,000,000원의 할인폭은 작습니다. 대상 층과 개별 상태를 반영한 입찰가격이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 672,800,000원, 2회 유찰 가정가 538,240,000원을 비교하되 실제 유찰이나 차기 매각가격이 확정된 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 관리비·명도비용. 공용부분 체납 관리비와 점유자 인도 관련 비용을 확인하고 취득원가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 신건 가격은 신중하게”
송도 글로벌캠퍼스푸르지오 404호는 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 후순위 채권자에게 상당한 미배당이 발생하더라도 그 금액이 매수인에게 자동으로 이전되지는 않습니다.
그러나 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 등기상 인수액 0원만으로 실제 점유 및 인도 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 신건 최저가 841,000,000원은 최근 12개월 평균 853,833,333원 대비 98.5%로, 가격 할인폭 역시 제한적입니다.
결론은 권리구조 양호, 점유 확인 필수, 신건 가격은 보수적 접근입니다. 2026년 10월 21일 매각기일 전에 임대차관계와 최신 등기 상태를 확인하고, 4층이라는 개별 조건을 반영해 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
