인천지방법원 2025타경509376. 송림동 미래빌라 제4동 3층 301호, 전용 37.35㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부상 현재 소유자 서호범이 2022.06.07. 거래가액 115,000,000원에 취득한 뒤 진행된 강제경매입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구금액은 124,024,782원입니다. 하지만 낙찰자 입장에서 더 중요한 것은 신청채권자의 청구액보다 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
임차인 김영승은 2022.04.11. 확정일자를 받고 2022.05.06. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 계산된 부천시 압류의 접수일은 2023.08.28.이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 이후 2024.06.05. 임차보증금 115,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미배당액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송림동 8-666 미래빌라 4동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.35㎡ · 3층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 서호범 · 2022.06.07. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 124,024,782원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
핵심 순서는 단순합니다. 김영승의 확정일자 2022.04.11., 전입·점유 2022.05.06.이 먼저이고, 말소기준으로 계산된 부천시 압류는 2023.08.28.입니다. 따라서 김영승은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 2024.06.05. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 그 전에 이미 성립한 대항력 때문에 보증금 미배당액까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영승 | 제3층 제301호 37.35㎡ 전부 | 115,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.05.06. | 우선변제 확정 2022.04.11. · 배당요구 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
미래빌라(3,4동) 전용 37.35㎡의 가장 최근 거래는 2026.02. 1층 68,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이어서 최근 12개월 평균 역시 68,000,000원입니다. 신건 최저가 70,000,000원만 놓고도 최근 시세의 102.9%로 이미 최근 거래가격보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 37.35㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2022.06 | 37.35㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 37.35㎡ | -1 | 42,000,000원 |
| 2021.06 | 37.35㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.35㎡ | 1건 | 68,000,000원 |
여기서 가장 중요한 보정이 필요합니다. 이 사건은 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 70,000,000원에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 68,340,000원이고, 미배당 보증금 46,660,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰대금과 인수액을 단순 합산하면 116,660,000원입니다. 구조적으로는 임차보증금 115,000,000원 수준이 실질취득의 기준점이 됩니다.
즉 최근 12개월 평균 68,000,000원과 비교해야 할 숫자는 70,000,000원짜리 최저가가 아니라 약 115,000,000원 수준의 실질취득비용입니다. 최근 시장은 과거 거래보다 -1.4% 흐름이고, 최저가 자체도 최근 시세보다 높은데 인수까지 더해지므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 김영승 보증금 | 115,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 124,024,782원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김영승의 보증금 부족분 46,660,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 124,024,782원은 현재 배당 추정에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용 37.35㎡입니다.
- 입지. 인천동구주민행복센터 동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1991.08.05.입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 공시지가 1,053,000원/㎡ · 토지면적 385㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.
- 규모. 미래빌라(3,4동)는 16세대이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 신건 70,000,000원에 예상 인수 46,660,000원이 붙는 구조입니다. 실질취득은 보증금 115,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 60,408,000원, 2회 유찰 시 인수 71,406,400원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락만으로 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 68,000,000원이고 최근 추세는 -1.4%입니다. 과거 115,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 추정에 반영되지 않아 실제 인수액은 배당 결과와 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,000만원 낙찰”이 “7,000만원 취득”은 아니다
이 사건에서 가장 위험한 오해는 최저매각가 70,000,000원을 그대로 매입비용으로 보는 것입니다. 김영승의 보증금은 115,000,000원이고, 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 현재 회차 배당 추정으로도 미배당 46,660,000원이 매수인에게 남아 낙찰대금과의 단순 합계는 116,660,000원입니다.
반면 최근 12개월 동일 면적 거래가격은 68,000,000원이고 추세도 -1.4%입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매가 아니라, 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수액이 커지는 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 보면 최근 시세보다 상당히 높은 구조입니다.
