인천지방법원 2025타경509674. 송도 롯데캐슬캠퍼스타운 201동 24층 2407호는 전용 26.5951㎡의 물건으로, 경매상 용도는 근린시설이며 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기부상 소유자는 전영숙으로, 2021.09.24 소유권이전 등기가 이루어졌고 거래가액은 150,000,000원입니다. 이후 보전처분과 압류·가압류가 발생했으며, 채권자 장형석의 강제경매 신청으로 현재 매각절차가 진행되고 있습니다.

이 사건의 특징은 근저당권이 없고 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 하지만 이를 곧바로 안전한 물건으로 해석해서는 안 됩니다. 2021.04.30 전입한 장형석의 임차관계가 확인되기 때문입니다. 해당 전입일은 2025.02.05 말소기준권리보다 빠르며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인의 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

등기상 성북구 압류(2025.02.05)가 말소기준권리입니다. 이후 농업협동조합자산관리회사의 가압류, 장형석의 강제경매개시결정, 연수구와 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2023년 재산보전처분은 이미 말소된 상태입니다.

임차인 분석 — 장형석의 이중 지위

실제 임차인 신고 1명. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자 및 임대차의 실질을 확인해야 최종 대항력·우선변제 여부를 판단할 수 있습니다.

장형석은 2025.07.24 배당요구를 신고했습니다. 그러나 배당요구 사실과 배당을 받을 수 있는 권리가 확정되었다는 사실은 다릅니다. 확정일자, 임대차보증금, 실제 점유 및 배당순위가 확인되지 않아 임차인에게 실제 지급될 배당액과 미배당 보증금은 계산할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가격보다 12.8% 높은 신건

롯데캐슬캠퍼스타운의 유사 면적(전용 26.32~27.16㎡) 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 125,083,333원이지만, 최근 12개월 4건 평균은 121,500,000원으로 낮습니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

신건 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 평균 121,500,000원보다 15,500,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 112.8%이며, 2026.08 최신 거래가 120,000,000원과 비교하면 17,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균과 비교한 비율도 109.5%로 시세 이상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

현재의 배당 시뮬레이션은 집행비용과 가압류·신청채권자의 채권액을 기준으로 작성되었습니다. 임차인 보증금과 압류에 따른 당해세 우선배당은 확정 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

채권자별 금액은 제공된 배당 추정 시나리오를 표시한 것입니다. 실제 배당순위, 조세 우선권, 임차인의 보증금채권 및 배당자격에 따라 금액이 변동될 수 있습니다. 미배당 채권액 81,424,788원은 임차보증금 인수액을 의미하지 않습니다.

회차별 채권 미배당·인수 위험

유찰이 진행될 경우 최저매각가는 하락하지만 채권 미배당액은 증가합니다. 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 대항력 있는 임차인의 유효한 미배당 보증금은 별도로 인수 대상이 될 수 있으므로, 실제 취득비용을 산정하려면 보증금과 배당관계를 확정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 캠퍼스타운역 동측 인근으로, 주변에 대단지 아파트·업무시설·근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역이 소재해 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물의 24층 호실입니다. 사용승인일은 2016.03.10이며 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인됩니다. 공시지가는 3,943,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 문제 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 경매상 근린시설 용도와 오피스텔 이용상태에 따른 실제 공부상 용도 및 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 롯데캐슬캠퍼스타운은 1,230세대 규모이며 유사 면적 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격 하락과 실거래 편차가 존재하므로 유동성만을 이유로 높은 입찰가격을 정당화하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 실액 확인. 장형석의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유 및 확정일자를 확인해야 합니다. 이 확인 없이는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
• 임차인·채권자 동일성 확인. 장형석이 임차인이면서 강제경매 신청채권자인 이유와 145,000,000원 청구채권의 성격을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제 검토. 2025.07.24 배당요구의 내용, 배당요구 종기 준수 여부, 보증금채권의 우선순위 및 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 압류·당해세 검토. 성북구·연수구·국민건강보험공단 압류 관련 채권액과 조세 법정기일, 우선배당 여부를 확인해야 합니다. 압류등기가 매각으로 말소되더라도 배당순위는 달라질 수 있습니다.
• 실질취득가 기준 가격 판단. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용을 최근 평균 121,500,000원 및 최신 거래 120,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 후 재검토. 단지 평균 유찰 2.2회를 참고하되 가격이 낮아지는 것만 보고 입찰하지 말고, 미배당 임차보증금의 변화를 함께 산정해야 합니다.
• 용도 및 현장 확인. 공부상 용도와 오피스텔 이용상태, 임대 가능 여부, 점유 상태, 관리비 미납 여부 및 실제 내부 상태를 점검해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격도 높고, 인수 위험도 미확정”

이 물건은 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 비교적 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 2021.04.30 전입한 장형석의 임차관계가 판단을 바꿉니다. 장형석은 강제경매 신청채권자이기도 하며, 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 최종 효력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

가격도 유리하지 않습니다. 신건 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 121,500,000원의 112.8%이며, 최신 거래 120,000,000원보다 높습니다. 여기에 최근 거래가격이 -4.2% 하락 추세라는 점까지 감안하면, 현재 회차에서 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 장형석의 실제 임차보증금·대항력·배당 가능액을 확인하고, 매수인 실질취득비용을 산정한 뒤 최근 시세와 비교해야 합니다. 유찰 여부는 그 다음 문제입니다. 최저가가 내려가더라도 인수보증금이 남으면 싸게 취득하는 것이 아닙니다.