인천지방법원 2025타경510157. 송도동 커낼워크 디4(윈터) 4층 402-412호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 주식회사신한종합건설이며, 2022년 5월 31일 280,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 하나은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 276,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 각종 압류와 가압류가 발생했고, 2025년 6월 20일 임의경매가 개시됐습니다.

이번 경매의 신청채권자는 유에이치제십일차유동화전문유한회사이며, 등기에는 양도 전 채권자가 하나은행으로 기재되어 있습니다. 청구금액은 198,975,518원입니다. 경매 목적물은 근린시설로 표시되지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 일반 아파트의 가격이나 임대수익 구조를 그대로 대입할 수 없으며, 공부상 용도와 실제 이용의 적합성부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 기준점

권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022년 5월 31일입니다. 이날 설정된 을구 4번 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2015년에 설정된 종전 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 2018년에 등기된 한국토지주택공사의 임차권등기 역시 2018년 7월 25일 말소됐습니다. 과거에 존재했던 권리를 현재의 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

말소기준 이후 발생한 국세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 지방자치단체 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다른 가압류 및 압류 중에는 경매에 앞서 해제·말소된 등기도 있습니다. 다만 등기가 소멸한다는 사실과 조세채권의 배당순위, 배당대금 부족 여부는 별개입니다.

② 점유·임차인 분석 — 인수 0원 추정과 명도위험은 다르다

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 조사 임차인은 이기성 1명입니다. 전입일은 2024년 12월 20일로, 2022년 5월 31일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차 전체 관계가 확정된 것은 아닙니다.

과거 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 임차보증금 60,000,000원, 확정일자 2016년 5월 10일로 등기된 이력이 있으나 2018년 7월 25일 말소됐습니다. 이는 현재 조사된 이기성과 다른 과거 권리로, 현행 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 감정가보다 실제 시세 확인이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 같은 225,000,000원입니다. 2022년 현재 소유자의 등기상 취득 거래가액은 280,000,000원이고, 2015년 이전 소유자의 거래가액은 353,140,000원이었습니다. 다만 두 거래는 과거 개별 거래이므로, 현재의 매매 가능 가격이나 최근 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.

이번 경매의 최저가는 소유자의 과거 취득가액보다 낮지만, 그 차이가 곧 낙찰자의 수익은 아닙니다. 준주거지역 내 근린시설이면서 감정상 오피스텔로 이용되는 물건이므로, 실제 사용 형태와 거래 가능한 수요층에 맞춰 최근 거래사례를 비교해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격, 가격 추세를 확인하기 전에는 시세보다 싸다고 평가할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 집행비용은 3,950,000원으로 반영했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 청구금액 198,975,518원과 채권최고액 276,000,000원은 서로 다른 기준입니다.

최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 221,050,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 54,950,000원이 미배당으로 남습니다. 그렇다고 이 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다.

⑤ 회차별 낙찰 시나리오 — 낮은 가격이 곧 안전은 아니다

유찰 시나리오상 매각가격은 225,000,000원 → 180,000,000원 → 144,000,000원으로 낮아집니다. 동시에 채권최고액 기준 미배당은 54,950,000원 → 99,320,000원 → 134,816,000원으로 증가합니다. 하지만 이러한 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액에 대한 계산이지, 낙찰자의 추가 매수가격을 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송도2동행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원이 분포하며 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됩니다. 단지 내부 도로가 개설되어 있고 외곽 공도와 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·용도. 준주거지역이며 토지의 이용상황은 상업용입니다. 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 경제자유구역 및 성장관리권역에 포함됩니다.
• 규제. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항과 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 확인됩니다. 실제 이용 및 향후 용도변경 가능 여부는 관련 규제를 대조해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,068,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실의 매매시세가 아닙니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 별도로 지적되어 있지 않습니다. 다만 근린시설 분류와 실제 이용의 관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설로 분류되는 집합건물이라는 점에서 일반 주거용 아파트와 매수층이 다를 수 있습니다. 임대수익과 실제 사용 가능 용도, 유사 물건 거래가격을 검증하기 전까지 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2022.05.31 을구 4번 하나은행 근저당을 기준으로 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 매수인 인수사항을 대조하세요.
• 점유자 이기성 조사. 2024.12.20 전입과 실제 점유 경위, 보증금, 확정일자, 배당요구, 임대차 목적을 확인하세요. 명도와 인도절차가 필요한지도 점검해야 합니다.
• 과거 임차권 말소 검토. 한국토지주택공사의 2018년 임차권등기가 말소된 이후 관련 권리가 다시 발생했는지 최신 서류로 확인하세요.
• 조세채권 확인. 연수세무서장, 국민건강보험공단, 미추홀구, 연수구 관련 압류의 현황과 세금 종류·법정기일·교부청구액을 확인하세요. 예상배당보다 우선하는 조세채권이 있을 수 있습니다.
• 채권 양도 및 배당 검증. 유에이치제십일차유동화전문유한회사의 채권자 지위와 하나은행 근저당 관계, 실제 채권잔액을 확인하세요. 근저당 채권최고액과 경매 청구금액을 동일한 채무로 단정해서는 안 됩니다.
• 건축물대장·이용 용도. 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용이 적법하게 부합하는지 확인하고, 실제 주거·업무 사용 및 임대 가능 여부를 검증하세요.
• 현장·관리비. 물건 내부 상태와 점유 현황, 공용부분 관리비 체납, 관리단 규정 및 입주·사용상 제약을 확인하세요.
• 최근 거래 및 임대수요. 동일 건물 또는 용도와 면적이 유사한 물건의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 임대료와 공실 현황을 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
• 매각조건·최신 서류. 2026.10.21 매각기일 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 등기부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸한다 ≠ 입찰이 안전하다”

이 물건의 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 점유자 이기성은 확인된 전입일 기준 후순위이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 임차보증금·확정일자 미상, 국세·지방세 압류, 근린시설과 오피스텔 이용의 관계는 입찰 전 확인해야 하는 핵심 요소입니다. 과거 취득가액보다 최저가가 낮다는 이유만으로 현재 시세 대비 가격 메리트가 있다고 볼 수도 없습니다. 최근 거래가격과 실제 점유·용도·세금 문제를 확인하지 않은 채 신건 최저가에 응찰하는 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

결론은 권리 구조 조건부 양호, 가격 판단 보류. 등기상 소멸할 권리가 많다는 사실보다는 실제로 얼마에 처분할 수 있는지, 점유를 문제없이 해소할 수 있는지, 근린시설로서 어떤 이용과 임대가 가능한지를 확인하는 것이 중요합니다. 현재 단계에서는 적극 입찰보다 실사와 시세 검증이 우선입니다.