수원지방법원 2025타경57781. 화성시 장안면 수촌리 70-21, 경매 용도는 대지이고 토지정보상 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 권우성으로, 2021.11.26. 매매를 원인으로 2022.01.18. 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,860,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 권리관계의 말소기준입니다.
그 뒤 대호에스텍 주식회사·서울보증보험주식회사·중소기업은행의 가압류, 주식회사동은스틸의 후순위 근저당과 경매개시결정, 중소기업은행의 이 사건 경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 과거 2018~2021년에 존재했던 근저당·압류·가압류·강제경매 관련 권리도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57781 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 수촌리 70-21 · 도로명주소 경기도 화성시 만세구 장안면 수정로 312-49 |
| 물건종류 / 토지 | 대지 · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 · 2,386.0㎡ |
| 소유자 | 권우성 (2021.11.26. 매매, 2022.01.18. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 2,857,797,230원 / 2,000,458,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,570,668,374원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 1곳은 미상
핵심 기준은 2022.01.18. 중소기업은행 근저당권 1,860,000,000원입니다. 이후 등기된 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있어, 등기부 자체만 보면 매수인이 떠안을 후순위 근저당·가압류·압류는 없습니다. 그러나 임차관계는 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회하 지오메탈 화성지점(홍성범) | 2,386.0000㎡ | 2024.07.11 | 72,000,000원 / 7,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 제이와이메탈 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 70%라도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 2,000,458,000원으로 감정가 2,857,797,230원의 70.0% 수준입니다. 다만 감정가 대비 할인율 자체는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 현재 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
배당표에서 계산된 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 확인된 권리만 기준으로 한 실질취득액은 최저가와 같은 2,000,458,000원입니다. 단, 이는 제이와이메탈의 대항력과 보증금이 확인되기 전까지는 조건부 계산값입니다. 이 임차인에게 선순위 대항력이 확인되면 실질취득 구조는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,000,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 22,404,580원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,860,000,000원 | 1,860,000,000원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 대호에스텍 주식회사 | 75,311,700원 | 75,311,700원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 주식회사동은스틸 | 96,159,495원 | 42,741,720원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,393,200원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 가압류 · 중소기업은행 | 284,529,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 2,325,394,106원 중 예상배당은 1,978,053,420원, 미배당은 347,340,686원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 제이와이메탈의 임차조건 역시 확인 전이므로 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 토지·환금성 메모 (토지정보 기준)
- 용도. 경매 용도는 대지이며, 지목은 공장용지·토지이용상황은 공업용입니다.
- 면적. 토지면적은 2,386.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 별도의 두 번째 용도지역은 지정되지 않았습니다.
- 형상·지형. 완경사·세로장방 형태로 기재되어 있습니다.
- 도로접면. 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 293,900원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 주거용 표준상품이 아니라 공업용으로 이용되는 공장용지이므로, 감정가 대비 할인율만으로 매각 용이성이나 적정 응찰가를 판단하기보다는 실제 이용수요와 점유상태를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제이와이메탈부터 확인. 전입일·점유개시 시점·보증금·임대차계약 내용을 확인해 말소기준 2022.01.18.보다 앞선 대항요건이 있는지 반드시 판정해야 합니다.
- 주식회하 지오메탈 화성지점(홍성범). 전입일 2024.07.11., 보증금 72,000,000원, 월세 7,200,000원이며 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 매각대상 범위 확인. 사건 용도는 대지로 분류되어 있고 등기자료에는 장안면 수촌리 70-21 1동이 식별되므로, 실제 매각목록에서 토지와 건물의 포함관계를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 채권자 미배당 347,340,686원 자체가 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 다만 임차인·조세의 별도 우선권이 확인되면 계산은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 1,600,366,400원·미배당 743,431,370원, 2회 유찰 시 매각가 1,280,293,120원·미배당 1,060,303,917원입니다.
- 토지 상태 확인. 계획관리지역·공장용지·공업용·완경사·세로장방·세로한면(가) 조건을 현장과 공부에서 다시 확인해 실제 이용 가능성과 환금성을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차인은 아직 끝나지 않았다”
이 사건은 등기부 권리만 보면 구조가 선명합니다. 2022.01.18. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 주식회하 지오메탈 화성지점(홍성범) 역시 2024.07.11. 전입으로 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 매수인 인수 0원이라는 배당 계산과 잘 맞습니다.
하지만 제이와이메탈은 다릅니다. 전입일과 보증금 자체가 미상이라 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 2,000,458,000원이 감정가의 70.0%라는 사실도, 배당표상 인수액이 0원이라는 사실도 그 자체로 “싸고 안전하다”는 결론으로 이어지지 않습니다. 이 물건의 핵심은 가격을 더 낮추는 것보다 먼저 미상 임차인의 선순위 가능성을 제거하는 것입니다. 결론은 등기권리는 조건부 합격, 임차관계는 확인 전 보류. 제이와이메탈의 전입·보증금이 확인되어야 비로소 실질취득액과 입찰 상한을 확정할 수 있습니다.