인천지방법원 2025타경510415. 송도더샵마스터뷰23-1블럭 2304동 22층2202호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 32층 건물 내 22층입니다. 등기상 소유자는 조용욱이고, 최초 말소기준권리는 2015.11.03 농협은행주식회사 근저당권 386,400,000원입니다. 현재 남아 있는 2023.12.28 압류, 2025.05.13 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 임차인 신고 내역이 따로 잡혀 있지 않은 것과 별개로 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다. 가격 측면에서는 감정가와 최저가가 모두 900,000,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 평균 892,583,333원보다 높아 신건 자체의 가격 할인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510415 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 112 송도더샵마스터뷰23-1블럭 2304동 22층2202호 |
| 물건종류 | 아파트 · 32층 건물 내 22층2202호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 조용욱 |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 900,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 467,330,286원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기부 발급 | 2026.10.07 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.11.03 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.12.28 연수구 압류, 2025.05.13 인천신용보증재단 가압류, 2025.07.21 주식회사오케이저축은행 가압류, 2025.09.17 신용보증기금 가압류, 2025.09.23 강철 가압류, 그리고 2025.07.03 및 2026.03.03 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 자료상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 900,000,000원은 최근 평균의 100.8%
송도더샵마스터뷰23-1BL 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 대상 면적은 84.92㎡이고, 최근 12개월 평균은 892,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.09 955,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.92㎡ | 26 | 955,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 11 | 950,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 6 | 830,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 4 | 845,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 5 | 850,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 21 | 860,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 4 | 868,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 24 | 913,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 28 | 890,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 14 | 935,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 13 | 895,000,000원 |
| 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 892,583,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 830,000,000원~955,000,000원이고 평균은 892,583,333원입니다. 현재 최저가 900,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.8%입니다. 최신 거래 955,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 만큼 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 900,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,400,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 386,400,000원 | 386,400,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 16,250,000원 | 16,250,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 21,347,679원 | 21,347,679원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 7,384,371원 | 7,384,371원 |
| 6. 가압류 · 강철 | 42,838,558원 | 42,838,558원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 414,379,392원 |
채권총액 474,220,608원은 현재 회차 매각가 가정에서 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 414,379,392원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천과학예술영재학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천대입구역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 단지. 송도더샵마스터뷰23-1BL은 478세대이며 사용승인일은 2015.07.29입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,747,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물 내 22층2202호로, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 900,000,000원이 최근 12개월 평균 892,583,333원보다 높다는 점을 먼저 반영하세요.
- 최근 거래. 2026.09 최신 거래 955,000,000원과 함께 최근 12건 전체 범위 830,000,000원~955,000,000원을 같이 보세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서 원본에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 등기 원본. 말소기준권리와 이후 압류·가압류·경매개시결정의 현재 상태를 2026.10.07 발급 등기부와 매각 직전 등기부로 다시 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 신건 프리미엄 없음
이 물건의 말소기준은 2015.11.03 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 현재 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계 확인은 필수입니다.
가격은 더 분명합니다. 감정가와 신건 최저가가 900,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 평균은 892,583,333원입니다. 비율은 100.8%로 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 955,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 정리 가능하지만, 신건 가격 자체에는 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다.
