수원지방법원 2025타경57984. 경기도 화성시 반송동 동탄시범다은마을우남퍼스트빌 352동 27층 2703호입니다. 전용면적은 84.9743㎡로, 철근콘크리트구조 30층 건물 중 27층에 위치하는 아파트입니다. 현재 소유자는 정실근이며, 2019년 10월 14일 거래가액 419,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기부의 과거 국민은행·신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 등기는 2025년 7월 11일 설정된 정지순의 주택임차권등기와 2025년 8월 21일 서울보증보험의 가압류입니다. 가압류가 말소기준권리이지만, 임차인은 그보다 먼저 전입한 것으로 확인됩니다. 따라서 단순히 가압류 이후의 권리가 소멸한다는 이유만으로 임차보증금 인수위험을 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 과거 근저당권은 2019년에 모두 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 확인되는 권리는 2025년 8월 21일 서울보증보험 주식회사의 가압류입니다. 이후 2025년 9월 22일 정지순의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 440,000,000원의 조건부 인수

정지순은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 보증금 440,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되면 매수인의 보증금 인수액은 0원이 됩니다. 반대로 배당에서 부족액이 발생하면, 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다. 인수금액은 낙찰가 자체가 아니라 임차보증금의 실제 배당 결과에 따라 결정됩니다.

③ 가격 검토 — 감정가 693,000,000원의 적정성은 미확인

시범다은마을우남퍼스트빌은 610세대로, 2007년 3월 7일 준공된 아파트 단지입니다. 이번 물건은 전용 84.9743㎡이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 693,000,000원입니다.

다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 693,000,000원 가정)

제시된 배당 추정표 기준입니다. 집행비용 9,330,000원을 먼저 공제하고, 임차보증금 440,000,000원을 전액 배당하는 구조입니다. 정지순의 임차보증금과 강제경매 신청채권은 동일인 채권이므로 중복 배당 가능성을 반드시 검증해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당표와 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 늘어나는 인수위험

실질취득 추정액은 회차별 최저매각가에 예상 임차보증금 인수액을 더한 금액입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 각 유찰 시나리오는 예상값이며 실제 매각조건이나 배당순위가 확정된 것은 아닙니다.

신건 매각가 693,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되고, 1회 유찰 가정인 554,400,000원에서도 보증금 전액 배당이 가능한 것으로 추정됩니다. 하지만 2회 유찰해 최저가가 443,520,000원으로 낮아지면, 집행비용 공제 후 임차보증금 일부가 미배당되어 3,315,200원의 인수금액이 발생하는 것으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성금곡초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설·공원·공공청사 등이 위치합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물의 27층 아파트이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비 등을 갖췄습니다.
• 단지. 610세대 규모이며 2007년 준공됐습니다. 실제 매매 유동성은 최근 동일 평형 거래량과 실거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다. 공시지가 2,440,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 입찰자의 해당 여부와 적용 범위는 확인이 필요합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 원본 확인. 을구 6번 임차권등기의 대항력, 보증금, 임대차계약일, 전입일, 확정일자 및 배당요구를 원본 서류와 대조하세요.
• 인수조건 확인. 매각물건명세서의 '보증금 전액 미변제 시 잔액 매수인 인수' 조건이 현재도 유효한지 확인해야 합니다.
• 동일인 채권 검증. 임차인 정지순과 신청채권자 정지순이 같은 사람이므로, 임차보증금과 청구액 442,652,054원의 관계를 배당요구서·집행권원으로 확인하세요.
• 배당표 재계산. 신건의 보증금 전액 배당 가능성, 중복 채권 처리, 집행비용, 당해세 및 기타 우선채권을 반영해 실제 배당액을 검증하세요.
• 유찰 시 인수액. 2회 유찰 가정에서 3,315,200원의 예상 인수액이 발생합니다. 회차가 변경되면 예상 배당과 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 실거래 비교. 전용 84.9743㎡에 해당하는 최근 12개월 실거래, 최신 거래와 현재 매물 호가를 조사해 가격 상한을 정하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 존재와 실제 현재 점유 여부는 별개입니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 취득세 등 부대비용을 확인하고 최종 투자금에 반영하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.21 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서 변경사항을 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “보증금 전액 배당 가능”과 “권리상 무조건 안전”은 다르다

동탄시범다은마을우남퍼스트빌 2703호는 대항력 있는 임차보증금 440,000,000원이 분석의 중심입니다. 신건 최저가 693,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 가능해 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다. 하지만 매각물건명세서상 미배당 보증금의 승계 가능성은 명확하게 존재합니다.

특히 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 점 때문에 배당 채권의 중복 여부와 실제 배당순위를 검증하는 과정이 중요합니다. 2회 유찰 시에는 3,315,200원의 보증금 인수가 예상되며, 실제 시세도 확인되지 않아 낙찰가격의 유불리를 판단하기 어렵습니다.

결론은 '신건 보증금 전액 배당 가능, 그러나 배당·시세 검증 전에는 입찰 보류'입니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 임차권 인수조건과 실질취득금액을 먼저 확인해야 하는 경매입니다.