말소기준 가압류보다 먼저 전입한 임차인의 보증금이 핵심입니다. 신건에서는 전액 배당을 예상하지만, 유찰 이후에는 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다. 입찰가가 낮아져도 실질취득비용은 65,000,000원 안팎으로 유지됩니다. 최근 거래가 60,000,000원보다 높아 가격 메리트가 부족합니다.
인천지방법원 2025타경511142. 인천 미추홀구 주안동 미래슈타인빌 12동 504호, 전용 34.34㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 72,000,000원으로 같습니다. 소유자는 이서연이며, 한은경이 보증금 65,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이 임차인은 말소기준인 2022.10.31 가압류보다 앞선 2021.12.24에 전입·점유를 시작했고, 2021.11.12 확정일자를 갖추었습니다.
매각물건명세서에는 한은경의 주택임차권 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 일반적인 가압류 말소형 경매와는 다릅니다. 신건 72,000,000원에 낙찰되면 보증금 전액 배당을 예상하지만, 유찰되어 매각대금이 보증금보다 적어지는 순간 인수 부담이 생깁니다. 낮은 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1218-12 미래슈타인빌 12동 5층 504호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 주승로 123-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 34.34㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 · 방1·주방 겸 식당·화장실 |
| 소유자 | 이서연 (2013.09.02 소유권이전, 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한은경 / 65,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.31 · 갑구 11번 · 주식회사 케이비국민카드 가압류 8,123,543원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.10.31 주식회사 케이비국민카드 가압류입니다. 이후 하나카드·서민금융진흥원·국민행복기금의 가압류와 이번 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 근저당권과 한국토지주택공사 임차권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
다만 한은경은 말소기준 이전에 전입·점유를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 주택임차권등기는 2024.05.08에 이루어졌지만, 임차권의 대항력 판단에서 중요한 전입일은 2021.12.24입니다. 따라서 임차권등기의 접수일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 배당되지 않는 보증금은 매수인 부담
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 한은경 5층 504호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입·점유 2021.12.24 확정 2021.11.12 임차권등기 2024.05.08 |
65,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 있음 미배당 잔액 매수인 인수 |
③ 시세 비교 — 최신 거래는 6,000만원, 하락 추세
미래슈타인빌 12동은 2002.10.09 준공된 16세대 규모 다세대 건물입니다. 확인된 실거래 표본은 전용 37.54㎡ 거래이며, 경매 대상 전용 34.34㎡와 면적 차이가 있습니다. 따라서 동일 호수의 확정 시세가 아니라 인근 면적대 가격을 가늠하는 비교자료로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 (최신) | 37.54㎡ | 5층 | 60,000,000원 |
| 2023.04 | 37.54㎡ | 5층 | 76,000,000원 |
| 2021.09 | 37.54㎡ | 5층 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | 37.54㎡ | 3건 | 70,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.54㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
과거 거래를 포함한 전체 평균은 70,333,333원이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 60,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -20.5%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균만으로 가격 경쟁력을 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,696,000원 |
| 1. 임차인 한은경 · 우선변제 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 케이비국민카드 · 가압류 | 8,123,543원 | 5,304,000원 |
| 3. 하나카드 · 가압류 | 11,511,832원 | 0원 |
| 4. 서민금융진흥원 · 가압류 | 9,573,702원 | 0원 |
| 5. 국민행복기금 · 가압류 | 7,004,900원 | 0원 |
| 6. 한은경 · 경매신청채권 | 65,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 기준 예상배당입니다. 한은경의 임차보증금 65,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 매수인 인수액은 0원입니다. 한은경의 경매신청채권 65,000,000원은 동일인의 임차보증금 채권과 중복 집계될 가능성이 있으므로 별개의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 집행비용·조세·우선변제 순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 72,000,000원 | 0원 | 72,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 57,600,000원 | 8,836,800원 | 66,436,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 46,080,000원 | 20,149,440원 | 66,229,440원 |
1회 유찰 시 임차인 예상배당액은 56,163,200원, 인수액은 8,836,800원입니다. 2회 유찰 시 예상배당액은 44,850,560원, 인수액은 20,149,440원으로 늘어납니다. 실질취득액에는 보증금 외에 입찰가에 포함된 집행비용 상당액도 반영되므로 단순히 65,000,000원과 정확히 같지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관교여자중학교 북서측 인근 주거지역입니다. 주변에 다세대주택·아파트단지·기존 주택지가 있고 남측 인근에 송학산이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 버스정류장이 있습니다. 문학IC는 남서측 직선거리 약 1.2km, 인천터미널역은 동남측 직선거리 약 1.4km입니다.
- 건물. 2002.10.09 준공된 16세대 규모 건물입니다. 개별난방 및 위생·급배수 설비를 갖춘 다세대주택입니다.
- 건물 식별. 12동은 인접한 11동과 맞닿아 있어 외관상 하나의 건물처럼 보입니다. 현장 방문 시 정확한 동·호수를 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등의 규제가 있습니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적습니다. 최근 거래는 과거 거래보다 낮은 가격이고 하락 추세가 확인되어, 매도 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수액. 을구 순위 15번 주택임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 명세서 문구를 확인하세요. 낙찰가뿐 아니라 인수금액까지 합산해야 합니다.
- 동일인 권리관계. 한은경은 임차인과 신청채권자에 모두 해당합니다. 임차보증금 채권의 실재와 배당요구 내용, 중복채권 여부를 확인하세요.
- 유찰 가격 착시. 1회·2회 유찰 시 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 66,436,800원·66,229,440원으로 최근 거래가 60,000,000원보다 높습니다.
- 가격 하락. 최근 시세 추세 -20.5%를 반영하고, 과거 전체 평균 70,333,333원만으로 시세를 판단하지 마세요.
- 전용면적 차이. 경매 대상 34.34㎡와 실거래 표본 37.54㎡의 차이를 감안해 동일 면적·상태의 거래를 추가 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 정산 및 명도 협의 조건을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 관계인 부재로 내부 이용상태가 현황도·탐문에 근거해 평가됐습니다. 실제 내부 상태 및 수선비용을 확인해야 합니다.
- 공적 서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차계약 관련 서류를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 인수가 더 중요하다”
이 물건은 말소기준 이후 가압류가 정리된다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 한은경의 보증금 65,000,000원이 실질취득비용을 결정합니다. 신건에서는 보증금 전액 배당으로 인수 0원을 예상하지만, 감정가 72,000,000원은 최근 실거래 60,000,000원의 120.0%입니다.
유찰되면 입찰 최저가는 내려가지만 임차보증금 미배당액을 매수인이 인수해 실질취득액은 65,000,000원 안팎에 머뭅니다. 더욱이 최근 가격 추세는 -20.5%이고 비교 거래보다 대상 면적도 작습니다. 권리상 인수 부담과 가격 하락 위험이 동시에 존재하므로 현재 조건에서 입찰 매력도는 낮습니다. 실제 배당 가능액과 임차보증금 승계 범위를 확정하고, 최신 실거래 수준과 비교한 후 접근하는 것이 타당합니다.
