인천지방법원 2025타경511520. 인천 서구 경서동 가온빌리지 2층 202호, 전용 64.73㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이효성이며, 2022년 2월 10일 거래가액 148,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 국민건강보험공단 압류가 설정되고, 2025년 8월 21일 강주연의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건에서 가장 중요한 등기는 근저당권이 아닙니다. 이미 말소된 근저당권들과 별개로 2024년 2월 2일 등기된 강주연의 주택임차권이 있습니다. 강주연의 전입신고일은 2022년 1월 10일, 확정일자는 2021년 12월 13일입니다. 이 임차권은 현재 말소기준으로 제시된 2024년 4월 19일 압류보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2010년 설정된 속초시수산업협동조합 근저당권(채권최고액 182,000,000원)과 2011년 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권(채권최고액 169,000,000원)은 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024년 4월 19일 국민건강보험공단 압류입니다. 이 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 강주연의 주택임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 특히 임차권등기 자체가 2024년 2월 2일이고, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유개시일은 2022년 1월 10일입니다. 따라서 일반적인 후순위 임차인과 달리 매수인에게 보증금 잔액을 청구할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 위험

임차관계에는 강주연과 신한은행이 각각 기재되어 있습니다. 확인된 임차보증금은 강주연의 148,000,000원이며, 신한은행 명의의 관계는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 추가 인수액을 확정할 수 없습니다. 두 기재의 실제 점유·임차관계는 현장에서 구분 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격

가온빌리지(756-7)는 총 6세대의 소규모 다세대주택입니다. 같은 건물 전용 64.73㎡ 거래 이력은 다음과 같습니다. 비교 대상은 동일 면적이지만 거래 시기가 오래되어 현재의 시세를 단정하는 데에는 한계가 있습니다.

현재 최저가 151,000,000원은 전체 거래 평균 145,250,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 지표 142,000,000원보다 9,000,000원 높습니다. 최근 시세의 106.3% 수준이므로 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

2023년 5월의 최신 표시 거래 154,000,000원보다는 낮지만, 해당 거래는 과거 거래이며 최근 가격 추세는 -4.4%입니다. 따라서 과거 고가 거래 한 건이나 전체 평균만 근거로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다. 특히 최근 평균 시세가 142,000,000원이라는 점이 더 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

제시된 신건 예상배당 기준입니다. 집행비용 2,914,000원, 임차보증금 148,000,000원, 신청채권자 항목 86,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 조정에 따라 변동할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않을 수 있다

강주연의 임차보증금은 148,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 낮아질수록 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 유찰 후의 최저매각가격만 시세와 비교해서는 안 됩니다.

각 회차의 인수액은 제시된 시나리오 수치입니다. 실질취득은 해당 최저가와 제시 인수액의 단순 합산이며, 취득세·등기비용·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 실제 낙찰가와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 인천경서초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·근린생활시설·아파트·농경지·공원 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕의 지상 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역으로, 토지면적은 237.1㎡이고 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다. 지형은 평탄한 정방형이며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 상대보호구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있어, 매각기일 기준 규제 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 거래는 4건이고 거래금액도 130,000,000원에서 154,000,000원까지 차이가 납니다. 가격 추세가 -4.4%인 점까지 고려하면 향후 매도 시 가격 형성과 매수자 확보에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 강주연 임차보증금 인수. 매각물건명세서의 을구 5번 주택임차권등기 인수 문구를 확인하고, 실제 배당에서 148,000,000원이 전액 변제될 수 있는지 검토해야 합니다. 미변제 잔액은 매수인에게 이전될 수 있습니다.
• 동일인 채권 중복 검증. 강주연은 임차권자이자 경매신청채권자입니다. 배당표에 중복 표시된 청구금액이 동일 임차보증금 반환채권인지 확인하고, 예상 배당액·미배당액·매수인 인수액의 관계를 재검산해야 합니다.
• 신한은행 임차관계 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인수 여부를 조사해야 합니다.
• 배당요구와 우선변제. 강주연의 확정일자와 배당요구 내역을 원본에서 대조하고, 배당요구 종기 준수 여부와 실제 우선배당 인정 범위를 확인해야 합니다.
• 임대차 실체. 계약일 2021.11.16, 확정일 2021.12.13, 전입·점유개시일 2022.01.10의 관계와 임차보증금 148,000,000원의 지급 사실을 확인해야 합니다. 가장임차인 의심은 확인이 필요한 정황이지 확정 사실은 아닙니다.
• 유찰 가격의 착시. 1회 유찰 최저가 120,800,000원, 2회 유찰 최저가 96,640,000원만으로 할인율을 판단하지 말아야 합니다. 인수보증금을 합산한 실질취득 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 시세 및 환금성. 최근 평균 142,000,000원, 가격 추세 -4.4%와 총 6세대 소규모 건물의 거래 한계를 반영해야 합니다. 2023년 5월의 과거 거래가를 현재 매도가격으로 단정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하는 상태이므로 실제 점유 형태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 보증금 반환 및 명도 협의가 연결될 수 있습니다.
• 관리비·공과금·당해세. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 공과금, 조세 우선순위를 확인해야 합니다. 실제 배당이 변경되면 보증금 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 주소·공부 원본 대조. 서구·서해구의 주소 표기 차이를 확인하고, 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장 및 감정평가서의 목적물 표시를 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 그대로일 수 있다”

이 물건의 핵심 위험은 명확합니다. 대항력 있는 임차권, 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수, 신한은행 명의의 미확인 임차관계, 그리고 최근 시세를 웃도는 가격입니다.

현재 신건 최저가 151,000,000원에서는 제시된 배당표상 강주연의 보증금 148,000,000원이 전액 배당되어 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이는 실제 배당표와 채권관계가 일치한다는 조건에서만 성립합니다. 유찰이 진행되면 미배당 보증금이 늘어나는 대신 낙찰가격이 낮아져, 매수인 실질취득은 보증금 148,000,000원 안팎에 묶일 수 있습니다.

실제 제시된 1회·2회 유찰 시나리오의 단순 합산 실질취득도 각각 150,491,200원과 150,139,520원으로, 최근 평균 시세 142,000,000원보다 높습니다. 과거 전체 거래 평균 145,250,000원보다도 높은 수준이며 최근 가격 추세는 -4.4%입니다.

여기에 총 6세대 다세대주택의 제한적인 거래 유동성과 신한은행 명의 임차관계의 불확실성까지 고려해야 합니다. 따라서 이 사건은 현재 가격에서 적극 입찰하기보다는 배당·인수 구조와 실거래 시세를 재확인해야 하는 고위험 물건으로 평가합니다.

결론: 권리 위험 높음 · 가격 메리트 부족 · 실질취득 기준 입찰 보류. 매각가의 하락만으로 투자 매력이 개선되는 구조가 아닙니다. 특히 강주연 보증금의 실제 인수액과 신한은행의 점유·임차관계가 확인되지 않으면 최종 취득비용 자체를 확정하기 어렵습니다.