수원지방법원 2025타경58033. 용인시 기흥구 중동의 용인동백메디슨타워 지하1층 비131호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 300,000,000원입니다. 서류상 건물의 용도와 실제 사용 상태를 함께 살펴야 하는 물건으로, 감정평가서에는 일반음식점(현황 사무소)이라고 기재되어 있습니다.

권리의 출발점은 2020년 7월 21일 설정된 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 260,400,000원이고 이번 임의경매의 신청채권자도 동일합니다. 이후 설정된 경기수산업협동조합·주식회사한국토지신탁·에스엠스틸의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이 물건을 판단할 때는 등기상 권리와 실제 점유·이용 상태를 분리해 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리 예정

등기부의 을구 1번 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2020년 설정 당시 채무자는 김유식이었으며, 2021년 7월 14일 계약인수로 채무자가 김소윤으로 변경되었습니다. 해당 근저당권과 이후의 가압류, 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.

주식회사 한승개발의 가압류는 2023년 10월 16일 이미 말소되었습니다. 최초 신탁등기도 2020년 7월 21일 말소되어 현재 신탁이 유지되는 구조로 볼 근거는 없습니다. 등기상 확인되는 근저당·가압류 중 매수인이 그대로 승계할 권리는 표시되지 않습니다. 다만 이는 실제 점유자 명도 및 임대차관계 확인까지 완료되었다는 의미는 아닙니다.

② 점유·임차관계 — 실제 조사된 관련자 2명

두 사람의 신고일은 모두 말소기준일인 2020.07.21 이후입니다. 따라서 해당 신고일만을 기준으로 보면 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 실제 임차인인지, 각자의 점유 범위가 어떻게 구분되는지, 사업자등록 및 점유가 언제 시작되었는지는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 신건 3억, 비교 거래부터 확보해야 한다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 300,000,000원입니다. 2021년 7월 소유권이전 당시 등기부에 기재된 거래가액은 335,400,000원이지만, 이를 현재의 적정 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 일반 아파트와 달리 근린생활시설 용도·접면도로 기준 층수·실제 사무소 사용 상태가 가치에 영향을 줍니다. 비교 대상 역시 단순한 동일 면적 주거용 건물이 아니라, 유사한 용도와 접근 조건을 가진 거래여야 합니다. 최근 실거래의 적정 비교가격이 확인되기 전에는 신건 3억이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

매각가 300,000,000원을 전제로 한 추정 배당입니다. 집행비용 5,000,000원을 공제한 채권자 배당 합계는 295,000,000원이며, 채권 미배당은 234,292,183원입니다. 근저당 배당액은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액 기준으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 집행비용, 세금, 임차인 권리 및 법정 배당순위 등에 따라 변동될 수 있습니다. 일반적인 매각으로 소멸하는 채권의 미배당액은 그 자체로 매수인의 인수채무가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 증가한다

유찰을 거듭하면 최저매각가가 낮아질 수 있지만, 낮아진 최저가가 곧 적정 매수가라는 의미는 아닙니다. 채권자 미배당은 현재 신건 가정에서 234,292,183원, 1회 유찰 가정에서 293,452,183원, 2회 유찰 가정에서 340,780,183원으로 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 직접 부담하는 금액과 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인경전철 동백역 서측 인근으로, 주변에 아파트·연립주택·병원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 경전철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 40m의 포장도로에 접합니다. 공부상 지하층이지만 접면도로 기준 지상 2층이라는 점을 실제 출입구에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 위생·급배수설비, 승강기와 주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도. 감정상 일반음식점이며 현황은 사무소로 이용 중입니다. 실제 이용이 적법한지, 용도변경이나 영업 관련 제한이 있는지 확인해야 합니다.
• 토지. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역이며, 토지이용계획상 준보전산지·가축사육제한구역 관련 사항도 표시되어 있습니다. 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있는 근린생활시설입니다. 유사 용도와 접근 조건의 거래를 기준으로 별도 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 용인동백메디슨타워 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래와 현재 매물 조건을 비교하세요. 신건 최저가 300,000,000원의 적정성을 먼저 판단해야 합니다.
• 점유자 확인. 주식회사 가온빌(김다연)과 김재훈의 실제 점유관계, 임대차계약서, 보증금, 점유 개시일, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 대항력 재검토. 신고일은 말소기준 이후이지만, 상가임대차 관련 요건과 실제 권리 발생 시점을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 사용 용도 확인. 일반음식점(현황 사무소) 사용과 건축물대장상 용도, 실제 이용에 필요한 허가·신고 요건을 확인하세요.
• 층수와 동선 확인. 공부상 지하1층과 도로 기준 지상2층의 차이가 출입, 가시성, 영업성에 어떻게 작용하는지 직접 확인하세요.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비와 점유자 인도 협의 비용을 별도로 확인하고 입찰 예산에 반영하세요.
• 배당표 검토. 예상배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 채권잔액, 조세채권 및 법정 우선변제권을 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 매각공고를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 입찰 판단은 보류”

이 물건은 말소기준 이후 등기권리가 매각으로 정리되는 구조라는 점에서 권리분석의 출발점은 비교적 명확합니다. 그러나 실질적으로 주목해야 할 부분은 권리의 수보다 점유자 2명의 임대조건과 실제 사용 상태입니다.

공부상 지하1층이 현황 접면도로 기준 지상2층이라는 특성은 현장에 따라 장점이 될 수도 있지만, 이를 실제 가격에 반영하려면 접근성·출입 동선·용도 적합성을 확인해야 합니다. 또한 신건 최저가 300,000,000원을 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 확보되지 않았습니다.

결론은 '등기상 말소 구조는 양호, 점유·용도·시세 확인 전 신건 입찰 보류'입니다. 유찰 여부만 기다리기보다 먼저 임대차 실태와 유사 거래가격을 검증한 뒤 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.