수원지방법원 2025타경58039. 오산시 갈곶동 한솔솔파크 103동 15층 1502호 아파트입니다. 조정수 명의 소유권은 2011.03.14. 이전됐고 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2015.05.27. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤 오산시 압류, 경기남부수산업협동조합·이단우·케이비캐피탈주식회사 가압류, 국 압류, 이윤호의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 다만 임차관계는 별도로 확인해야 합니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 기타참고사항에는 임대사항이 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 대항력 있는 점유자가 없다고 단정하기보다 매각물건명세서와 현장 점유관계를 입찰 전에 다시 대조하는 접근이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 갈곶동 704 한솔솔파크 103동 15층1502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건내 15층 1502호 |
| 소유자 | 조정수 · 2011.03.14. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤호 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2015.05.27. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 오산시 압류, 경기남부수산업협동조합 500,000,000원 가압류, 이단우 80,000,000원 가압류, 국 압류, 케이비캐피탈주식회사 가압류 3건 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 342,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 342,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 273,600,000원, 2회 유찰 시에는 218,880,000원입니다. 다만 이 물건과 비교할 동일 평형 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 342,000,000원 | 686,581,368원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 273,600,000원 | 754,023,768원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 218,880,000원 | 807,977,688원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰가 자체는 내려가지만 후순위 채권자의 미배당액은 686,581,368원 → 754,023,768원 → 807,977,688원으로 커집니다. 이 미배당 증가는 후순위 채권자의 배당 부족을 뜻하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기남부수산업협동조합 | 500,000,000원 | 192,412,000원 |
| 4. 가압류 · 이단우 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 132,471,157원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 6,899,074원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 79,623,137원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 이윤호 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 청구액 1,022,993,368원 중 336,412,000원이 배당되고, 686,581,368원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원동초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트 단지·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 분포하는 주거지대이며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건물의 15층 1502호이며, 위생 급·배수시설·개별난방설비·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로2류·중로1류·중로3류에 접하고 성장관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대사항이 미상입니다. 매각물건명세서와 실제 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.05.27. 주식회사국민은행 근저당권 144,000,000원이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 다시 대조하세요.
- 세금 순위 확인. 오산시 압류와 국 압류가 존재하므로 실제 배당에서 당해세 등 조세채권의 순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 342,000,000원으로 동일한 신건입니다. 동일 평형 실거래와 최신 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 273,600,000원, 2회 유찰 시 218,880,000원이며 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 사건의 등기부 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준은 국민은행 근저당이고 그 뒤의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대사항이 미상이고 실거래 비교자료도 없어, 신건 342,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 권리는 통과 가능성이 높지만, 입찰 판단은 점유 확인과 실제 시장가격 확인을 마친 뒤가 적절합니다.
