수원지방법원 2025타경58090. 화성시 봉담읍 와우리 소재 봉담센트럴푸르지오 106동 23층 2303호 아파트입니다. 단지는 1,265세대 규모로, 2017.02.15 준공됐습니다. 전용면적 84.7594㎡를 대상으로 분석하며, 감정 이용상태는 방 3개·거실/주방·욕실 2개를 갖춘 아파트입니다.
이 사건의 관전 포인트는 높은 층수나 단지 규모보다 권리의 연결 관계입니다. 소유자 한우정은 2019.07.19 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 299,500,000원입니다. 이후 금융기관과 대부업체 명의의 근저당권이 여러 차례 설정·말소됐습니다. 지금은 2022년 테크메이트코리아대부 근저당이 말소기준으로 잡혀 있지만, 경매 신청채권자는 그보다 앞선 근저당을 승계했던 업체입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 와우리 597 봉담센트럴푸르지오 106동 23층 2303호 도로명: 경기도 화성시 효행구 봉담읍 와우로34번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7594㎡ · 철근콘크리트구조 · 29층 중 23층 |
| 내부 이용상태 | 방 3 · 거실/주방 · 욕실 2 · 발코니 · 현관 · 대피공간 |
| 단지 규모 / 준공 | 1,265세대 · 2017.02.15 준공 |
| 소유자 | 한우정 · 2019.07.19 소유권이전 · 등기 거래가액 299,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 453,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 637,898,481원 |
| 말소기준 분류 | 2022.05.13 · 을구 18번 · 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.07 발급 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 신청채권자의 연결이 핵심
현재 말소기준으로 분류된 것은 2022.05.13 설정된 테크메이트코리아대부 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원입니다. 이후 2025.09.09 비엔케이캐피탈 가압류(101,075,192원)가 설정되고, 2025.10.01 오케이에프앤아이대부의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 해당 말소기준이 유효하다면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 해당 근저당권 및 이전등기는 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 반면 오케이에프앤아이대부는 2025년에 임의경매를 신청했고, 청구액은 637,898,481원입니다.
기존 근저당의 실제 말소 여부, 말소일, 질권의 존속 여부, 경매 신청의 담보권 근거와 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 이 확인 없이 2022년 근저당이 확정적인 말소기준이라고 판단하는 것은 위험합니다.
② 점유·임차인 — 등기상 인수 0원과 명도는 별개
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 권원에 따른 점유자인지는 현황조사 및 주민등록 전입 내역으로 확인해야 합니다.
| 구분 | 현황 | 법적 판단 | 인수 영향 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 판정 대상 없음 | 확인된 임차보증금 인수 없음 |
| 실제 점유관계 | 임대관계 및 점유 상세 미상 | 대항력 미상 | 현황조사·전입세대 확인 필요 |
| 등기상 매수인 인수 | 배당 시뮬레이션 0원 | 인수 0원 추정 | 선순위 권리 및 점유 검증 전 확정 불가 |
③ 가격 분석 — 최저가 4.53억의 시세 메리트는 미확인
봉담센트럴푸르지오는 1,265세대의 2017년 준공 아파트입니다. 그러나 신건 최저가인 453,000,000원이 현재 매매시장 대비 어느 수준인지는 별도 검증이 필요합니다. 최근 12개월 평균 실거래가와 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로, 감정가 또는 소유자의 과거 취득가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 감정평가액 | 453,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 453,000,000원 (감정가 100%) |
| 현재 실질취득 추정 | 453,000,000원 (인수 추정 0원·부대비용 제외) |
| 소유자 등기 거래가 | 299,500,000원 (2019년 매매) |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 최근 실거래가격 | 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 확인 필요 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.7회 |
2019년 등기 거래가액인 299,500,000원은 당시 취득금액일 뿐, 현재 시세가 아닙니다. 마찬가지로 감정가 453,000,000원도 실제 매수 수요와 최신 실거래를 보장하는 값이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,930,000원 |
| 1. 을구 18번 근저당 · 테크메이트코리아대부 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 101,075,192원 | 101,075,192원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 266,994,808원 |
위 배당은 확인된 일부 채권을 기준으로 한 기계적 추정이며 확정배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제와 경매 신청채권자의 채권 반영 여부 등에 따라 배당 순위와 잔액이 달라질 수 있습니다.
소유자에게 266,994,808원이 실제 교부된다고 받아들여서는 안 됩니다. 신청채권의 배당자격과 선후순위가 정리되면 잔여액은 크게 바뀔 수 있습니다. 반대로 신청채권이 전액 미배당된다는 사실만으로 그 채무가 매수인에게 자동 승계되는 것도 아닙니다. 인수 여부는 담보권 존속과 매각조건을 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰금액은 내려가도 권리 검증은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 모형상 소유자 잔여 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 453,000,000원 | 179,075,192원 | 266,994,808원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 362,400,000원 | 179,075,192원 | 177,451,208원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 289,920,000원 | 179,075,192원 | 105,985,928원 | 0원 |
유찰 시나리오에서는 최저가가 453,000,000원에서 362,400,000원, 289,920,000원으로 내려갑니다. 하지만 이는 예정 회차별 가격 가정으로, 실제 유찰이나 변경된 매각기일을 뜻하지 않습니다. 각 시나리오의 인수액 0원 역시 현재 권리분석과 배당 가정이 유지될 때의 값입니다.
유찰이 발생하더라도 말소기준권리의 불일치가 저절로 해소되지는 않습니다. 권리 검증이 선행되고 실제 인수 위험이 없다는 점이 확인돼야만 회차별 최저가를 입찰가격 판단에 활용할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효행초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 아파트단지로 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2017.02.15 준공, 철근콘크리트구조 29층 중 23층입니다. 승강기·난방·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 아파트 부지로, 구내도로를 통하여 외부 공도에 접합니다. 토지 공시지가 기준은 1,462,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역(와우지구)에 속합니다. 학교 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 1,265세대 단지라는 규모는 매수층 형성 측면에서 검토할 만한 요소지만, 실제 환금성은 최근 동일 면적의 거래량·가격·매물 적체 수준을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경매 신청 근거 확인. 오케이에프앤아이대부가 어떤 담보권과 피담보채권에 기초하여 임의경매를 신청했는지 경매기록과 신청서로 확인하세요.
- 2021년 근저당 말소 경위. 을구 16번 오케이저축은행 근저당 및 오케이에프앤아이대부 승계등기의 말소일·말소원인과 후속 질권의 처리 상태를 확인하세요.
- 말소기준 재판정. 을구 18번 테크메이트코리아대부 근저당이 실제 매각의 말소기준으로 확정되는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매각으로 소멸하지 않는 권리, 특별매각조건, 매수인 부담 사항을 우선 검토하세요.
- 임차인·점유관계. 현황조사서와 전입세대확인서, 확정일자 부여현황을 대조해 실제 점유자와 대항력 여부를 확인하세요.
- 배당관계 검증. 신청채권액 637,898,481원의 배당대상 여부와 순위, 근저당권부채권 질권, 실제 채권 잔액을 확인하세요. 예상 소유자 잔여금은 확정액으로 취급하지 마세요.
- 최근 실거래 확인. 봉담센트럴푸르지오 전용 84.7594㎡와 비교 가능한 거래 중 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 기준으로 최저가의 적정성을 평가하세요.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자의 인도 협의·명도 비용을 검토하세요.
- 입찰 일정. 2026.10.21 매각기일의 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원보다 먼저 확인할 것은 말소기준”
봉담센트럴푸르지오 106동 2303호는 1,265세대 규모의 2017년 준공 아파트로, 신건 최저가는 453,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 등기상 2022년 근저당 이후의 권리가 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 637,898,481원을 청구한 경매 신청채권자의 담보권 이력과 실제 말소기준의 관계가 명확하지 않습니다. 여기에 점유관계가 확정되지 않았고 최신 실거래 비교도 마무리되지 않았다는 점을 고려하면, 신건에서 적극적으로 입찰하기에는 중요한 판단 근거가 부족합니다.
결론은 권리 재검증, 가격 판단 보류입니다. 2021년 근저당의 말소 경위와 신청채권자의 법적 지위가 해소되고, 매수인 인수위험이 없다는 것이 확인된 뒤에야 453,000,000원의 최저가가 합리적인지 평가할 수 있습니다. 권리의 정합성 확인이 가격보다 먼저입니다.
