수원지방법원 2025타경58178. 경기도 화성시 봉담읍 상리 동성그린맨션 에이동 201호 다세대주택입니다. 소유자는 이용하이며, 1996년 소유권이전 등기가 있습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 엠씨아이대부주식회사로, 청구액은 38,820,669원입니다. 이 회사는 기존 봉담새마을금고 근저당권을 이전받은 권리자이기도 합니다.
문제는 임대차 관계입니다. 김두원과 지주택이 각각 임차인 또는 점유 관련자로 기재되어 있으며, 한국토지주택공사는 김두원과 연결된 보증금 승계권자로 나타납니다. 실제 임차인·점유 관련 기재는 2명이며, LH를 별도의 세 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 배당표에도 LH 보증금과 같은 금액의 가압류채권이 각각 기재되어 있어, 이를 독립된 채권처럼 모두 배당하는 계산은 재검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 15-23 동성그린맨션 에이동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 샘마을길 60-6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 이용하 (1996.01.30 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 38,820,669원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 10% 적용 여부를 매각공고에서 확인 |
| 등기 확인일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 근저당을 보라
1996년에 설정된 광명중앙새마을금고 근저당권은 2005년 말소되었고, 과거 권영숙 가압류 역시 2003년 말소되었습니다. 이들은 현재 매수인이 인수하는 권리로 보아서는 안 됩니다.
반면 2026.05.07 한국토지주택공사의 70,000,000원 가압류와 2026.05.20 주택임차권등기는 현재 등기상 확인되는 권리입니다. 매각에 따른 소멸 여부를 판단할 때에는 2005년 근저당권과 실제 임대차 대항력의 관계를 함께 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 2명, LH는 승계권자
| 임차인 / 권리자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 김두원 실제 입주자 · 배당요구 2025.12.15 |
전입 2015.08.06 별도 확정일자 확인 필요 |
개별 금액 확인 필요 |
대항력 재검토
배당요구 LH 임차권등기에 입주자로 기재. 2005년 근저당보다 전입이 늦어 선순위 여부 재검토 필요. |
| 한국토지주택공사 김두원 보증금 승계 · 임차권등기 |
입주자 전입 2015.08.06 확정 2012.10.10 |
70,000,000원 입주자 부담금 3,500,000원 포함 |
승계
우선변제 주장 김두원과 별도 보증금 아님. 임차권의 순위 및 실제 배당범위 확인 필요. |
| 지주택 주거 · 별도 기재 점유 관련자 |
전입 2015.08.06 확정 2025.11.26 |
미확인 금액 0원 기재, 실질 확인 필요 |
대항력 미상 독립된 임대차인지, 김두원과 동일 임대차 관계인지 확인 필요. |
LH 임차권등기에는 2012.10.05 임대차계약, 2012.10.22 점유개시, 2012.10.10 확정일자, 2015.08.06 주민등록이 기재되어 있습니다. 그러나 확정일자가 빠르더라도 그것만으로 2005년 근저당권보다 선순위가 되는 것은 아닙니다. 주택임대차의 대항력과 우선변제 순위는 실제 점유, 주민등록, 확정일자 및 기존 담보권 설정 시점을 함께 비교해야 합니다.
지주택 역시 2015.08.06 전입으로 기재되어 있으나 보증금과 실제 계약관계가 분명하지 않습니다. 별개의 독립된 임차인인지도 확인되지 않았으므로 인수 위험을 확정적으로 배제하거나 선순위 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세·환금성 — 같은 면적 실거래 확인이 우선
주변 비교 대상으로는 동성그린맨션2차가 확인됩니다. 총 16세대, 사용승인일은 1995.10.26입니다. 다만 비교 대상 전용면적이 74.91㎡로 나타나며, 경매 대상과 동일 면적이라는 확인이 없습니다. 따라서 해당 단지 정보를 근거로 대상 호수의 시세를 단정할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 161,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 161,000,000원 | 신건 · 100% |
| 비교 단지 | 동성그린맨션2차 · 16세대 | 동일 물건 여부 확인 필요 |
| 비교 전용면적 | 74.91㎡ | 면적 일치 미확인 |
| 최근 실거래 시세 | 비교 가능한 금액 미확인 | 가격 메리트 판정 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
아래 표는 현재 회차에서 산출된 배당 가정입니다. 다만 LH 임차보증금과 LH 가압류가 각각 70,000,000원으로 반영되어 있고, 경매신청 근저당권자의 청구금액이 별도로 배당되지 않는 구조이므로 실제 법정 배당순위와 일치한다고 볼 수 없습니다. 확정 배당표가 아니라 중복 및 누락을 점검하기 위한 참고 계산으로만 보아야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,054,000원 |
| 1. LH 임차보증금(우선변제 가정) | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. LH 가압류(중복 가능) | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 신청 근저당권자 · 엠씨아이대부 | 38,820,669원(청구액) | 0원(기존 계산) |
| 소유자 잔여(기존 계산) | — | 17,946,000원 |
주의: LH의 임차권과 가압류가 동일 보증금채권에 관한 것이라면 중복 배당할 수 없습니다. 또한 선순위 근저당권자의 배당순위가 누락되었을 가능성이 있어 소유자 잔여 17,946,000원과 매수인 인수 0원은 확정된 결과가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 조세채권 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 모형상 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 161,000,000원 | 0원 | 배당순위 재검증 |
| 1회 유찰(80%) | 128,800,000원 | 13,803,200원 | 인수 여부 별도 확인 |
| 2회 유찰(64%) | 103,040,000원 | 39,202,560원 | 실질취득액 확정 불가 |
경매가격이 내려가더라도 그 자체로 투자 매력이 커졌다고 판단해서는 안 됩니다. 실제로 매수인이 떠안는 선순위 임대차보증금이 있다면 실질취득액은 낙찰대금과 미배당 인수액의 합계로 계산해야 합니다. 반대로 선순위 담보권에 후순위인 임차권이 모두 소멸한다면 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
이 사건은 2005년 근저당과 2015년 전입의 순위를 먼저 확인해야 하므로, 위 미배당 추정치를 그대로 매수인 인수액에 더하거나 이를 근거로 가격 할인 효과를 평가할 수 없습니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 용도. 다세대주택으로 분류되며 토지이용상황 역시 다세대입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역입니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 지형은 평지·자루형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 945,800원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 비교 단지. 동성그린맨션2차는 16세대이며 1995.10.26 준공으로 확인됩니다. 대상 건물과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택 특성상 아파트보다 동일 조건 실거래 비교가 어려울 수 있습니다. 특히 임차인·점유 관계가 정리되지 않으면 재매각이나 실수요자 거래에 불리할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2005.12.09 근저당권의 현재 효력, 2025.07.31 채권양도 및 이전등기를 대조해야 합니다.
- 김두원 임대차. 실제 계약서, 보증금, 점유개시, 주민등록, LH와의 계약관계를 확인하세요.
- LH 중복채권. 70,000,000원 임차권과 같은 금액 가압류가 동일 채권을 담보하는지 확인하세요. 중복 배당을 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
- 지주택 점유. 별도 임차인인지, 관계자 명의인지, 실제 점유자가 누구인지와 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 배당순위 재산정. 엠씨아이대부 근저당권, LH 임차권, LH 가압류의 선후관계를 반영해 배당을 다시 검토해야 합니다.
- 실거래 재확인. 같은 건물 또는 근접한 위치의 동일 전용면적 다세대 실거래를 확인하고, 낙찰대금뿐 아니라 실제 인수액과 명도비용을 고려하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자 및 체납 관리비를 확인하고, 필요 시 인도명령 또는 명도소송 가능성을 검토하세요.
- 매각 전 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약 관련 문건과 변경된 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.61억보다 먼저 확인할 것은 권리순위”
동성그린맨션 201호는 감정가 161,000,000원의 신건이지만, 현재 상태에서는 적극적인 입찰보다 추가 권리확인이 우선입니다.
경매신청인 엠씨아이대부주식회사가 승계한 2005년 근저당권은 임차인의 전입일보다 앞섭니다. 따라서 2015년 전입한 임차인들을 경매개시결정일만 기준으로 선순위 대항력 있는 임차인으로 분류해서는 안 됩니다. 동시에 LH의 보증금 승계와 가압류를 중복 계산하지 않아야 하며, 지주택의 실제 임대차관계도 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 최저가 1.61억이 최근 실거래보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 배당순위와 매수인 인수액이 확정되지 않으면 실질취득 비용을 정확히 산정할 수 없습니다.
결론은 권리확인 우선, 가격판단 보류입니다. 입찰 전 선순위 근저당의 효력, LH의 중복채권 여부, 실제 임차인의 보증금과 점유관계, 비교 가능한 실거래 시세를 반드시 확인해야 합니다.
