수원지방법원 2025타경58532. 동탄 반송동의 센트럴시티오피스텔 22층 2211호에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 김도현이며, 2020년 12월 15일 거래가액 182,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건은 정상민이 채권자로서 신청한 강제경매로, 청구금액은 208,000,000원입니다.

등기부상 현재 유효한 근저당권은 없으며, 말소기준권리는 2025년 10월 29일 강제경매개시결정입니다. 이후 2026년 7월 1일 국 명의의 압류가 등기됐습니다. 등기상 권리만 보면 복잡하지 않지만, 임차인 정상민의 전입신고가 말소기준일보다 앞서 있어 등기부상 담보권이 없다는 사실만으로 매수인 인수위험이 없다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 갑구 7번 강제경매개시결정(2025.10.29)입니다. 2011년 설정된 국민은행 근저당권과 과거 전세권들은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 경매개시결정 이후 등기된 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 임차인 정상민은 2020년 9월 28일 전입신고를 마쳤으며, 2020년 9월 18일 확정일자를 갖고 있습니다. 강제경매개시결정일보다 먼저 전입한 점과 매각물건명세서의 인수 문구를 고려하면, 보증금이 모두 배당되지 않는 경우 매수인에게 미변제 잔액이 남을 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 인수 여부가 핵심

조사된 실제 임차인은 정상민 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 인원은 없으며, 정상민 본인의 배당요구가 확인됩니다.

③ 실질취득금액 — 최저가만 보면 안 된다

이 사건은 보증금 잔액 인수 가능성이 있기 때문에 일반적인 경매물건과 가격 계산 방식이 다릅니다. 매수인의 총취득 부담은 낙찰대금에 추가 인수하는 임차보증금을 합쳐 판단해야 합니다.

대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 낙찰대금 중 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하여 총부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.

이번 사건에서는 보증금 원금과 실제 배당액을 확인할 수 없으므로, 이러한 인수 구조가 어느 금액에서 형성되는지 특정할 수 없습니다. 유찰로 최저가격이 낮아지는 것과 실질취득금액이 낮아지는 것은 같은 의미가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정한 값입니다. 실제 배당은 조세채권, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개

현재 회차에서는 채권 미배당액이 11,600,000원이지만, 1회 유찰 시 51,040,000원, 2회 유찰 시 82,592,000원으로 증가합니다. 이는 청구채권을 기준으로 한 배당 부족액이며, 임차보증금 인수액과 동일한 개념은 아닙니다.

⑥ 가격 판단 — 감정가와 과거 취득가만으로는 부족

현재 감정가는 200,000,000원이고, 최저매각가도 같습니다. 등기부상 현 소유자인 김도현의 2020년 거래가액은 182,000,000원이며, 2015년 소유권이전 당시 기록된 거래가액은 168,000,000원입니다.

하지만 이들은 과거 소유권이전 거래금액으로, 현재 오피스텔의 시장가격을 직접 입증하지는 못합니다. 최근 12개월 동일·유사 오피스텔 거래가격과 최신 실거래 수준을 확인해야 현재 실질취득금액이 시세보다 유리한지 판단할 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 반송동 소재 반석아트홀 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 근린공원 및 아파트 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 지상 24층 철근콘크리트구조 건물의 22층 2211호입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측 대로 및 서측 중로의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 7,315,000원입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 상업지역 내 오피스텔이라는 용도와 임대차관계, 실제 매매수요를 함께 고려해야 합니다. 현재 가격 수준에서의 환금성 우위를 확인하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인. 정상민의 실제 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 계약 갱신 내역과 현재 반환되지 않은 금액을 확인해야 합니다.
• 대항요건 확인. 전입신고일과 실제 점유개시일, 오피스텔 사용형태를 확인하고 대항력의 성립 및 유지 여부를 검토해야 합니다.
• 임차인·채권자 동일성. 정상민이 임차인이자 경매 신청채권자로 나타나는 사유와 청구금액 208,000,000원의 채권 근거를 확인해야 합니다. 가장임차인 여부도 계약 및 지급증빙을 통해 검토해야 합니다.
• 배당순위 확인. 확정일자 2020.09.18, 배당요구일 2025.11.20 및 강제경매개시결정일 2025.10.29를 기준으로 실제 배당순위와 배당가능금액을 검토해야 합니다.
• 명세서의 인수 문구 확인. 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 입찰가격 산정에 반영해야 합니다.
• 조세채권 확인. 2026.07.01 국 명의 압류의 원인세액, 법정기일 및 실제 배당상 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 계산. 입찰가뿐 아니라 미배당 보증금 잔액, 취득 관련 비용, 명도비용과 미납 관리비 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 최근 시세 확인. 같은 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 기준으로 총취득비용과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인의 실제 점유현황과 보증금 반환을 전제로 한 인도 문제를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 법원의 변경·정정 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 총취득비용을 봐야 한다”

수원지방법원 2025타경58532는 근저당권이 없어 단순해 보일 수 있지만, 선순위 전입 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않는다는 점에서 권리분석상 주의가 필요한 사건입니다.

특히 정상민은 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액을 변제하지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건까지 명시돼 있습니다. 따라서 예상배당 부족액 11,600,000원을 확정 인수액으로 보거나 인수액을 0원으로 판단하는 것은 위험합니다.

신건 최저가 200,000,000원에서 출발하지만, 유찰로 가격이 내려가더라도 보증금 인수액이 증가할 수 있어 최종 취득 부담은 별도로 계산해야 합니다. 최근 오피스텔 실거래 수준과 비교할 수 있는 실질취득금액도 아직 확정되지 않았습니다.

결론은 입찰 보류 및 보증금·채권관계 확인 우선입니다. 임대차계약의 진정성, 정확한 보증금, 배당 가능액, 매수인 인수범위가 확인되기 전에는 낮은 최저가나 향후 유찰 가능성만으로 투자매력을 높게 평가하기 어렵습니다.