🏠 보증금 150,000,000원 🛡️ 대항력 有 ⚠️ 인수 928,000원 📉 최근추세 -11.4%
수원지방법원 2025타경58584. 용인시 기흥구 마북동 플랫폼시티아이브 1동 2층 219호 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석은 을구 2번 임차권을 빼고 볼 수 없습니다. 임차인 소은영은 2021.08.27. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.09.입니다. 말소기준권리인 박민희의 근저당은 2023.06.19. 설정됐으므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 처리해야 하며, 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
신건 최저가 152,000,000원에서 집행비용 2,928,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 149,072,000원이고 보증금 150,000,000원 중 928,000원이 남습니다. 따라서 입찰자가 실제로 떠안는 경제적 취득액은 152,928,000원입니다. 가격 판단도 단순 최저가 1.52억이 아니라 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브 주건축물제1동 2층 219호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이강진 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 소은영 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.19. 근저당권 · 박민희 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.19. 박민희의 근저당권입니다. 이후 메리츠캐피탈 가압류, 국의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 소은영의 임대차는 2021.08.27. 전입·점유로 말소기준보다 앞서며, 2021.08.09. 확정일자도 갖추고 있습니다. 임차권등기는 2025.04.30.에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 2021년입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 소은영 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.27 / 2021.08.09 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
소은영은 2025.04.30. 배당요구가 확인되고, 확정일자와 대항력 요건을 갖춘 임차인입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금 150,000,000원은 중복 합산할 사안이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 1.4억, 추세도 하락
플랫폼시티아이브의 확인된 최근 거래는 전용 14.16㎡이고, 대상 면적 20.32㎡와는 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 153,500,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정하기보다, 최신 거래와 최근 12개월 가격 흐름을 보수적으로 참고해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 14.16㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2023.03 | 14.16㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.16㎡ | 4건 | 153,500,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.01.의 140,000,000원 1건이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 11.4% 하락했습니다. 현재 최저가 152,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 108.6%이고, 인수액까지 더한 실질취득 152,928,000원은 최근 가격의 109.2%입니다. 따라서 전체 평균 153,500,000원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 소은영 보증금 | 150,000,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 근저당 · 박민희 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 84,856,806원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 소은영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 1.52억 가정에서 임차인 보증금 중 149,072,000원이 배당되고 928,000원은 매수인 인수입니다. 1회 유찰 시 인수액은 30,902,400원, 2회 유찰 시 54,871,040원으로 증가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마성초등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 구성역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 2층 219호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관 보안, 지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역 등 지정사항이 있습니다.
- 규모. 플랫폼시티아이브는 28세대이고 준공일은 2021.04.15.입니다. 확인된 경매 평균 유찰 횟수는 4.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 신건에서는 최저가 152,000,000원에 인수 928,000원을 더한 152,928,000원을 출발점으로 보세요.
- 대항력 임차인. 전입 2021.08.27.이 말소기준 2023.06.19.보다 빠릅니다. 배당 부족분 인수를 반드시 반영해야 합니다.
- 유찰 시 인수 증가. 1회 유찰 시 30,902,400원, 2회 유찰 시 54,871,040원으로 예상 인수액이 늘어납니다.
- 시세 하락. 최근 12개월 거래는 140,000,000원이고 최근 가격 추세는 -11.4%입니다. 현재 실질취득액은 최근 가격보다 높습니다.
- 면적 차이. 확인된 실거래는 전용 14.16㎡이고 대상 면적은 20.32㎡이므로 거래가를 동일 면적 직접 비교값으로 단정하면 안 됩니다.
- 원본 확인. 임차권·배당요구·명세서 인수 문구와 최신 등기사항을 입찰 전 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “유찰돼도 인수액이 커진다”
이 물건은 단순한 말소형 오피스텔이 아닙니다. 임차인 소은영의 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 명세서 역시 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 현재 신건에서는 인수액이 928,000원으로 작아 보이지만 실질취득은 152,928,000원입니다. 최근 12개월 거래 140,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 11.4% 하락했습니다.
또한 유찰될수록 입찰가만 내려가는 것이 아니라 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 함께 증가합니다. 1회 유찰 시 30,902,400원, 2회 유찰 시 54,871,040원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마냐”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 총부담이 얼마냐”입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 신건은 보수적으로 접근할 구간입니다.
