수원지방법원 2023타경33106. 경기도 양평군 강하면 전수리 소재 주건축물제1동에 대한 임의경매입니다. 소유자는 강대섭이며, 한은경이 설정한 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 기초로 경매가 개시됐습니다. 이후 김석중·박용운·김연희의 근저당권과 황영승·와이앤케이파트너스대부의 가압류가 순차적으로 설정되어 있습니다.
채권의 규모만 보면 매우 복잡해 보입니다. 예상배당표상 채권총액은 1,107,000,000원, 현재 최저가에서의 미배당 추정액은 837,783,999원입니다. 그러나 이러한 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후의 등기상 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다.
진짜 확인해야 할 사항은 낙찰받는 건물이 어떤 토지사용권을 갖는지, 그리고 현재 점유자들과의 인도 문제를 어떻게 해결할지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경33106 (임의경매) |
|---|---|
| 등기소 | 수원지방법원 양평등기소 |
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 사호1길 109 (주건축물제1동) |
| 등기상 표시 | 경기도 양평군 강하면 전수리 600외 1필지 주건축물제1동 |
| 물건종류 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 · 지상 2층 및 지하 1층 |
| 실제 이용상태 | 1층 방 2·거실·주방겸식당·화장실 2 / 2층 방 2·가족실·화장실 2·드레스룸 / 지하 1층 주차장 |
| 소유자 / 채무자 | 강대섭 / 강대섭 |
| 신청채권자 | 한은경 |
| 경매 청구금액 | 74,478,904원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,849,900원 / 273,849,900원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 관련 | 대지의 법정지상권 성립 여지 명시 · 관련 토지 615㎡ · 계획관리지역 |
| 등기 발급일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 토지 문제는 별도
말소기준권리는 2020.01.09 접수된 한은경의 근저당권입니다. 이후 설정된 3건의 근저당권과 2건의 가압류, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
| 권리자 | 권리 종류 | 등기상 금액 | 매각 결과 |
|---|---|---|---|
| 한은경 | 근저당권 · 말소기준 | 78,000,000원 | 소멸 |
| 황영승 | 가압류 | 35,000,000원 | 소멸 |
| 김석중 | 근저당권 | 258,000,000원 | 소멸 |
| 박용운 | 근저당권 | 330,000,000원 | 소멸 |
| 와이앤케이파트너스대부 | 가압류 | 36,000,000원 | 소멸 |
| 김연희 | 근저당권 | 370,000,000원 | 소멸 |
위 근저당권 금액은 채권최고액, 가압류 금액은 청구금액입니다. 실제 잔존채무 및 최종 배당액과는 차이가 있을 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서 등에 등장하는 점유 관련자는 신동신·임우숙 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개별 점유 관련자입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.01.09보다 늦습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동신 | 2021.07.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
| 임우숙 | 2023.01.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
대항력은 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 기준으로 판단했습니다. 실제 임대차 성립 여부, 보증금, 확정일자, 점유 범위 및 우선변제권의 구체적 성립 여부는 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,849,900원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 차감하고 채권자들에게 배분한 추정 결과입니다. 아래 금액은 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영했으며, 최종 배당표를 확정하는 수치는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,633,899원 |
| 1. 근저당 · 한은경 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 황영승 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김석중 | 258,000,000원 | 156,216,001원 |
| 4. 근저당 · 박용운 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김연희 | 370,000,000원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,107,000,000원 | 269,216,001원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 837,783,999원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,633,899원과 채권자 예상배당 269,216,001원의 합계는 매각대금 273,849,900원입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 법정 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 낮아지는 것은 건물 낙찰가
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 채권 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 273,849,900원 | 837,783,999원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 219,079,920원 | 891,787,199원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 175,263,936원 | 934,989,759원 | 0원 |
유찰 시 매각가격은 273,849,900원에서 219,079,920원, 다시 175,263,936원으로 낮아지는 시나리오입니다. 각 회차의 채권 인수 추정액은 0원이지만, 매수인이 확보하는 자산은 여전히 토지소유권이 제외된 건물입니다.
또한 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 어느 회차에서도 시세 대비 할인율이나 가격상 이익을 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 시장가치 대비 할인율과 다릅니다.
⑤ 법정지상권 — 이 물건의 핵심
매각물건명세서에는 이 건물을 위하여 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시되어 있습니다. 이는 매각 이후 건물이 타인 소유 토지 위에 존속할 법률상 근거가 있는지를 다툴 수 있다는 의미입니다.
법정지상권 성립 여부를 판단하려면 토지와 건물의 소유관계가 담보권 설정 당시 어떻게 구성되어 있었는지, 토지에 대한 담보권 설정·말소 과정과 건물의 존재 시점이 어떠했는지 등을 검토해야 합니다. 건물 등기만으로는 결론을 내리기 어렵습니다.
- 토지소유권 확인. 전수리 600 및 599-12 관련 토지의 현재 소유자, 지분관계와 매각대상 제외 범위를 확인해야 합니다.
- 설정 당시 소유관계 확인. 2020.01.09 한은경 근저당권 설정 당시의 토지·건물 소유관계와 건물의 존재 및 소유 시점을 대조해야 합니다.
- 공동담보 말소의 의미. 2023.06.02 토지 근저당권 말소 부기가 건물의 토지사용권 성립에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·범위와 실제 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 사용관계 확인. 법정지상권 성립 여부뿐 아니라 실제 사용 가능 범위와 토지소유자와의 비용·분쟁 가능성도 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 강하면 전수리 소재 강하면사무소 동남측 직선거리 약 850m 지점입니다. 주변은 야산·전원주택·농경지·농가촌락이 혼재합니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 2층 주택으로, 지하 1층은 주차장으로 사용 중입니다. 보일러 난방과 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 관련 토지 면적은 615㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형입니다. 공시지가는 275,900원/㎡이고 계획관리지역입니다. 다만 이 토지는 건물과 함께 매각되지 않습니다.
- 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물의 포함 범위는 현장과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 환금성. 전원주택 성격의 단독주택인 데다 토지소유권이 제외된 매각입니다. 일반적인 토지·건물 일괄 소유 주택보다 잠재 매수층과 금융 활용이 제한될 가능성이 있으므로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 절차상 특이사항
사건기록의 송달 내역에는 2023.06.22 기각결정정본 발송 내역과 2023.10.25 개시결정정본·기각결정정본 발송 내역이 기재되어 있습니다.
기각결정 관련 기록이 존재한다는 사실만으로 현재 진행 중인 매각이 무효이거나 종결되었다고 단정할 수는 없습니다. 다만 해당 결정의 대상과 효력, 이후 절차 진행 경위를 확인해야 합니다. 매각기일은 2026.10.21로 표시되어 있으므로 입찰 전에 기일 유지 여부와 사건 진행 상태를 반드시 재확인할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각범위 최우선 확인. 건물만 매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 토지소유권 취득을 전제로 자금계획을 세워서는 안 됩니다.
- 법정지상권 법률검토. 토지·건물의 과거 및 현재 소유관계, 담보권 설정 시점, 공동담보 말소 기록을 확인해야 합니다.
- 토지 등기부 확인. 전수리 600 및 599-12 관련 토지의 소유자와 지분, 사용관계 및 권리변동을 살펴야 합니다.
- 임차인 관련 원본 확인. 신동신·임우숙의 보증금, 임대차계약, 확정일자, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 임우숙의 2023.07.27 배당요구 내용도 대조해야 합니다.
- 실제 점유자 조사. 주소상 전입과 실제 거주는 다를 수 있으므로 현장 방문을 통해 건물 점유 범위 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰가격 재산정. 감정가 273,849,900원이 적정한지 검토하되, 토지가 제외되고 사용권이 불확실한 점을 가치평가에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 219,079,920원과 175,263,936원 구간에서도 토지사용권 문제는 남는다는 전제로 취득비용을 평가해야 합니다.
- 부대비용 확인. 취득 관련 세금, 명도비, 체납 관리비, 건물 유지보수 및 토지사용 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 경매절차 확인. 과거 기각결정 관련 기록과 현재 매각 진행 상태를 사건기록 원본에서 확인해야 합니다.
- 전문가 검토. 법정지상권 성립 여부 및 토지사용관계는 입찰 전에 부동산 경매·물권법 전문가의 개별 검토를 받는 것이 바람직합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 토지 문제는 남는다”
수원지방법원 2023타경33106은 등기상 후순위 채권을 떠안아야 하는 경매는 아닙니다. 한은경의 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 두 점유 관련자의 전입도 모두 말소기준 이후여서 확인된 자료상 보증금 인수 위험은 낮습니다.
그렇지만 이 물건을 권리상 안전한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다. 토지소유권 없이 건물만 취득하는 구조이며, 매각물건명세서에서도 법정지상권 성립 가능성을 유보하고 있습니다. 토지사용권이 실제로 보장되는지에 따라 건물의 이용·처분가치가 크게 달라질 수 있습니다.
현재 최저가 273,849,900원은 실거래시세 대비 저렴하다고 검증된 가격이 아닙니다. 유찰로 가격이 낮아져도 토지사용권과 환금성 문제는 사라지지 않습니다. 게다가 배당표상 대규모 미배당이 발생할 만큼 권리관계가 복잡하여 절차와 점유상태를 세심하게 확인해야 합니다.
