수원지방법원 2024타경3270. 등기상 현재 소유자는 주식회사더좋은공간이고, 2023.05.26. 설정된 부발농업협동조합 근저당 1,833,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 국용기 근저당 300,000,000원, 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 서울신용보증재단·기술보증기금·벽산페인트 주식회사·주식회사 디엔씨텍의 가압류, 신동페인트공업주식회사의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 모두 지워진다”는 설명만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 목록 6·8·9 각 을구 1번 구분지상권설정등기(2007.10.17.)를 말소하지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 또 현황조사상 주식회사 성안, 신선영의 전입일이 2021.05.07.로 말소기준일보다 앞서 대항력이 있고, 우선변제권은 없어 보증금 2,000,000원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3270 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 황무로 1081-288 (갈산동,1동) |
| 등기 부동산 | 경기도 이천시 갈산동 299-7, 302 1동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제1종근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 1층 · 판넬붙임 등 마감 · 플라스틱샷시 |
| 소유자 | 주식회사더좋은공간 |
| 감정가 / 최저가 | 2,102,758,840원 / 2,102,758,840원 (신건) |
| 청구액 | 1,485,001,004원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
말소기준권리인 부발농업협동조합 근저당은 2025.07.31. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기됐습니다. 말소기준의 선후관계는 2023.05.26. 설정 근저당을 기준으로 보되, 현재 근저당권 이전 내역까지 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 — 보증금 2,000,000원은 매수인이 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 성안, 신선영 | 82.56㎡ | 2021.05.07 | 2,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2,000,000원 인수 |
전입일 2021.05.07.은 말소기준권리인 2023.05.26.보다 빠릅니다. 현황조사와 배당 시뮬레이션 모두 이 임차인의 대항력을 인정하고 있으며, 우선변제권이 없어 경매대금에서 보증금을 배당받지 않고 보증금 전액 2,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,102,758,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,427,588원 |
| 인수 · 주식회사 성안, 신선영 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 부발농업협동조합 | 1,833,000,000원 | 1,833,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국용기 | 300,000,000원 | 246,331,252원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 41,920,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 158,083,366원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 벽산페인트 주식회사 | 24,552,800원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 디엔씨텍 | 48,325,750원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 신동페인트공업주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,455,881,916원 중 예상배당은 2,079,331,252원, 미배당은 376,550,664원입니다. 임차보증금 2,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다.
회차별로는 현재 신건 매각가 2,102,758,840원에서 미배당 376,550,664원, 1회 유찰 시 매각가 1,682,207,072원에서 미배당 792,896,915원, 2회 유찰 시 매각가 1,345,765,657원에서 미배당 1,125,973,916원으로 확대됩니다. 가격이 내려가더라도 임차보증금 2,000,000원 인수는 그대로 남습니다.
④ 토지·이용상태 — 농취증과 공부상 차이가 핵심
- 이용상태. 건물은 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 1층입니다.
- 주위환경. 갈산2통 마을회관 동측에 위치하고, 부근은 농경지와 소규모공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역이며 자연보전권역·배출시설설치제한지역·수질보전특별대책지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3·6은 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘묵전(주거나지)’, 목록 8은 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘도로’, 목록 9는 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘묵전’입니다.
- 선하지. 목록 6·9 토지 일부는 선하지이며 이를 반영해 감정평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원등기 확인. 목록 6·8·9의 2007.10.17. 구분지상권은 매수인이 인수하므로 설정 목적·범위와 토지 이용 제한을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 2,000,000원 반영. 주식회사 성안, 신선영은 2021.05.07. 전입으로 대항력이 있고 우선변제권이 없어 보증금 전액이 매수인 부담입니다.
- 농취증 선확인. 목록 3·6·8·9는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않으므로 취득 가능 여부를 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 토지 현황 대조. ‘답’과 실제 묵전·도로 이용이 혼재하고 목록 6·9 일부는 선하지이므로 지적도·현황·감정평가서를 함께 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너 3동 및 견사 등은 매각 제외이므로 현장 존치 여부와 철거·이동 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가가 감정가와 동일하므로 권리 부담까지 반영한 뒤 별도의 현장 시세 검증 없이 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “말소되는 권리”보다 “남는 권리”가 중요하다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 반대입니다. 목록 6·8·9의 구분지상권이 그대로 인수되고, 2021.05.07. 전입한 대항력 임차인의 보증금 2,000,000원도 매수인이 부담합니다. 목록 3·6·8·9의 농지취득자격증명은 매각허가결정시까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 조건까지 붙어 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 “신건 2,102,758,840원”만 보고 접근할 사안이 아닙니다. 구분지상권의 실제 제한 범위, 대항력 임차보증금, 농취증 취득 가능성, 공부와 현황이 다른 토지의 이용상태를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 소멸권리는 정리되지만, 인수·절차 리스크가 분명한 C등급 유형으로 보는 것이 맞습니다.
