수원지방법원 2024타경33547. 경기도 여주시 점봉동 인창아파트 1동 5층 507호, 전용 84.24㎡ 아파트입니다. 1991년 준공된 118세대 단지로, 감정가와 최저매각가는 모두 97,000,000원입니다.

소유자 김리연은 2013년 해당 아파트를 105,000,000원에 취득했습니다. 2015년 우리은행이 채권최고액 79,200,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당권은 2023년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 한국주택금융공사는 이후 임의경매를 신청했습니다.

등기상 가장 중요한 부분은 말소기준권리보다 앞서 살아 있는 별도의 인수 권리가 확인되지 않는다는 점입니다. 다만 감정평가서에서 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 인도 문제를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 말소기준 확인

이 사건에서 기준이 되는 권리는 2015.05.07 설정된 을구 12번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 79,200,000원이며, 2023.09.14 한국주택금융공사 앞으로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다.

이전등기는 기존 근저당권의 권리자 변경에 해당하므로, 말소기준일은 이전등기일이 아니라 최초 근저당권 설정일인 2015.05.07입니다. 한국주택금융공사가 2024.04.05 신청한 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다.

따라서 예상배당에서 매수인 인수액은 0원으로 계산하되, 이는 확인된 등기상 권리와 배당 시뮬레이션에 따른 결과입니다. 실제 점유자의 법적 지위에 따라 추가 검토가 필요합니다.

② 시세 비교 — 소폭 할인보다 하락 추세가 중요하다

인창아파트 동일 전용면적 84.24㎡의 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 101,583,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래를 모두 섞은 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래 7건 평균은 99,285,714원, 최신 거래인 2026년 5월 실거래가는 100,000,000원입니다. 현재 최저가 97,000,000원은 두 가격보다 낮지만, 할인 폭이 크지 않습니다.

전체 거래 최저가는 90,000,000원, 최고가는 116,000,000원으로 같은 면적 내에서도 거래가격 차이가 큽니다. 특히 2026년 거래만 보더라도 90,000,000원부터 115,000,000원까지 분포해 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으므로 우리은행 설정분과 한국주택금융공사를 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 세금 및 우선변제권 등의 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원 추정

현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 향후 유찰될 경우를 가정한 회차별 매각가격과 미배당금은 다음과 같습니다.

유찰 가정에서 채권자의 미배당액이 증가하더라도, 말소기준 근저당권의 미회수 금액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 따라서 각 시나리오의 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

다만 이 계산은 실제 점유자에게 별도의 인수 가능한 임대차 권리가 없다는 전제입니다. 점유 및 임대관계 확인 없이 최저매각가만을 실질취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 여주시 점봉동 소재 점봉초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린상가 및 농경지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 12층 건물 중 5층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비가 있습니다.
• 토지. 단지 부지는 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 도로가 개설돼 외부 공도와 연결됩니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 자연취락지구(점봉5), 자연보전권역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 공시지가는 343,400원/㎡입니다.
• 환금성. 118세대의 1991년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 가격 편차가 크고 최근 거래 추세가 -5.3%여서 매각 시점의 수요와 개별 주택 상태를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 전입세대열람, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 확인을 통해 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 2015년 우리은행 근저당권이 2023년 한국주택금융공사로 이전된 사실을 등기 원본과 대조하세요. 별개의 근저당권으로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 가격 상한 설정. 전체 평균 101,583,333원보다 최근 12개월 평균 99,285,714원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 참고하고, 최근 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 준공 시기가 오래된 아파트이므로 수선 필요성과 내부 관리상태를 확인하세요. 확인되지 않은 수리비를 임의로 확정해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 인도 문제. 체납 공용관리비와 실제 점유자의 인도 협의 가능성 등을 사전에 확인하세요.
• 배당 추정의 한계. 제시된 배당액은 채권최고액 기준으로 산출된 예상치이며 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
• 매각기일과 최저가 재확인. 2026.10.21 매각기일 및 최저매각가 97,000,000원을 법원 공고와 최종 대조하세요.

맺으며 — “권리 단순, 가격 메리트는 제한적”

여주 인창아파트 507호의 핵심은 권리보다 가격과 점유관계입니다. 2015년 우리은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 뒤 임의경매가 진행됐고, 등기상 매수인이 인수할 별도 권리는 확인되지 않습니다.

그러나 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 99,285,714원에 거의 근접해 있습니다. 최신 거래가 100,000,000원보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 최근 가격이 5.3% 하락하는 추세여서 신건의 할인 폭만으로 충분한 안전마진을 확보했다고 보기는 어렵습니다.

또한 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 등기상 인수액 0원이라는 계산을 실제 취득 위험이 전혀 없다는 뜻으로 확대 해석해서는 안 됩니다.

종합 판단은 권리 구조 양호, 가격 매력 제한, 점유 확인 필수입니다. 신건에서 무리하게 응찰하기보다는 실제 점유관계와 최근 거래 수준을 확인한 뒤 보수적인 가격 기준을 적용하는 것이 적절합니다.