수원지방법원 2024타경33653. 경기도 이천시 사음동 건화홈타운 202동 201호에 대한 강제경매입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되지만, 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 집합건물로 조사됐습니다. 대상 면적은 76.75㎡로 표시되며, 건물은 지상 4층 중 2층입니다. 2020년 11월 강민상이 거래가 192,000,000원에 소유권을 취득했고, 2024년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건을 이해하려면 등기부상 임차권과 실제로 낙찰자가 부담할 보증금을 구분해야 합니다. 이소현의 주민등록 및 점유개시일은 2020년 10월 21일이고, 확정일자는 2020년 10월 14일입니다. 모두 2022년 6월 2일 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 하지만 2024년 7월 1일 제출된 확약서가 이 위험을 실질적으로 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 2일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 확인되는 다른 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정도 여기에 해당합니다. 과거 광남새마을금고·한국양계축산업협동조합 근저당권, 한성저축은행 가압류 및 종전 강제경매 등기는 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위가 중요하다

확인되는 실제 임차인·점유 관련자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 이소현의 승계인으로서 권리를 행사하는 기관이므로 별도의 세 번째 실제 임차인으로 계산하거나 보증금 192,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가가 비교 거래보다 높다

건화홈타운 201·202동의 확인 거래는 2건입니다. 이 거래들은 대상 면적 76.75㎡와 일치하지 않으며, 거래 시점도 2022년과 2023년입니다. 따라서 동일 면적의 최신 시세로 확정할 수는 없지만, 현재 확인 가능한 가격 수준과 비교하면 최저가가 상당히 높게 형성돼 있습니다.

비교 거래 평균은 133,000,000원, 최신 확인 거래는 2023년 5월의 129,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 192,000,000원. 비교 평균보다 59,000,000원, 최신 거래보다 63,000,000원 높습니다.

최저가의 비교 평균 대비 비율은 144.4%입니다. 이소현의 보증금 인수가 확약에 의해 해소되므로, 해당 확약이 유효하다는 전제의 실질취득액도 최저가와 같은 192,000,000원입니다. 즉 실질취득 기준으로 비교해도 가격 부담은 사라지지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

아래는 배당순위에 따른 기계적 추정배당입니다. 이소현의 잔여 보증금이 실제로 매수인에게 인수되는 금액과 구분해서 보아야 합니다.

집행비용 3,488,000원은 추정치입니다. 우선변제 배당액은 188,512,000원, 이소현 보증금의 기계적 부족분은 3,488,000원이지만 제출된 확약에 따라 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 192,000,000원은 승계 보증금과 중복해서 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 추정배당에 미반영됐습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 분리해서 보자

여기서 가장 중요한 것은 확약이 없는 경우와 있는 경우의 차이입니다. 이소현이 대항력을 유지하면서 보증금 부족분을 청구할 수 있었다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 낙찰가와 인수액을 합한 실제 부담이 대체로 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다.

이 사건의 기계적 배당 시나리오도 같은 방향을 보여줍니다. 신건의 인수 추정액은 3,488,000원, 1회 유찰 시 41,350,400원, 2회 유찰 시 71,640,320원으로 증가합니다. 그러나 이소현의 잔존 청구권 포기 확약을 적용하면 해당 인수액은 각 회차 모두 실질 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 사음동 동아제약 이천공장 서측 인근으로, 주택·연립 및 다세대주택·공장·농경지가 혼재된 지역입니다. 주거 전용 대단지와는 입지 특성이 다릅니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 노선 및 배차간격을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·가스보일러 난방·승강기 설비가 확인됩니다.
• 도로. 북측과 남측으로 각각 약 4~5m 폭의 포장도로에 접하며 북측 도로를 통해 출입합니다.
• 토지. 장방형 평지의 연립주택 부지로, 전체 토지면적은 2,092㎡이며 공시지가는 315,500원/㎡입니다. 전체 토지면적은 해당 호실의 전유 또는 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 규제. 도시지역·생산녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으며 감정상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 사건 용도인 근린주택과 감정상 연립주택 이용상태는 건축물대장과 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 건화홈타운 201·202동은 20세대 규모입니다. 확인 거래도 2건으로 제한되어 있어 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2024.07.01 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 이소현의 을구 8번 임차권등기가 매각 후 확약 내용대로 말소될 수 있는지 확인해야 합니다.
• 승계 범위 확인. 주택도시보증공사가 이소현의 승계인이라는 관계와 확약의 효력 범위를 확인해야 합니다. 승계 보증금을 별도의 추가 채무로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 김정우 점유 확인. 2023.08.16 전입한 김정우의 계약관계, 보증금, 현 점유 여부, 임차인 또는 기타 점유자로서의 지위를 확인해야 합니다.
• 배당표 확인. 집행비용과 임차인 우선변제 배당 추정이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다. 주택도시보증공사 신청채권과 승계 보증금의 중복 계산 여부도 점검 대상입니다.
• 가격 검증. 비교 거래 평균 133,000,000원과 현재 최저가 192,000,000원의 차이가 큽니다. 대상 면적 76.75㎡와 일치하는 거래 및 인근 유사 물건 가격 확인이 필요합니다.
• 용도 및 규제. 근린주택 표시와 감정상 연립주택 이용상태, 생산녹지지역 등의 규제를 건축물대장·토지이용계획과 대조해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 공용 관리비 체납 가능성과 점유자의 자진 인도 여부를 확인해야 합니다. 이러한 비용은 보증금 포기 확약과 별개입니다.
• 기일 및 원본 대조. 2026.10.21 매각기일과 당일 입찰조건, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 원본을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 투자 가치 확보”

이 사건의 가장 중요한 유리한 조건은 주택도시보증공사의 확약입니다. 원래라면 대항력 있는 이소현의 보증금 192,000,000원이 매수인의 실질 부담을 사실상 결정할 수 있었지만, 확약을 통해 미배당 보증금 반환청구권이 포기되면서 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.

그렇다고 권리관계가 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 확약의 원본과 말소 이행을 확인해야 하고, 확약 밖 점유자인 김정우의 계약관계와 명도도 남아 있습니다.

결정적인 약점은 가격과 환금성입니다. 신건 최저가 192,000,000원은 비교 거래 평균 133,000,000원의 144.4%이고, 최신 확인 거래 129,000,000원보다도 높습니다. 비교 거래는 대상과 면적이 다르고 오래된 거래이므로 현재의 정확한 가격 추세를 확정할 수는 없습니다. 그럼에도 소규모 연립주택, 제한된 거래 표본, 현재의 높은 최저가가 겹친다는 점에서 보수적 판단이 필요합니다.

결론은 현재 신건 가격에서 입찰 보류 검토. 확약은 강력한 권리상 개선 요인이지만, 아직 가격 경쟁력을 증명하지 못했습니다. 유찰이 발생하더라도 해당 시점의 실질취득액을 동일 면적 최신 시세와 다시 비교해야 합니다. 권리 위험은 상당 부분 해소됐지만 가격 검증은 끝나지 않았습니다.