수원지방법원 2025타경644. 경기도 이천시 마장면 표교리 595-4에 소재한 기타 건물 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 1층은 방 4개, 화장실 2개, 식당과 거실 등을 갖춘 기숙사로, 2층은 창고 등으로 이용되고 있습니다. 따라서 일반 주거용 아파트처럼 가격과 명도를 단순하게 판단해서는 안 됩니다.

소유자는 김영애이며, 2020.11.13 농협은행이 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 윤덕윤의 소유권이전청구권가등기와 국의 가압류가 등기되었고, 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 채권액에 따른 예상배당에서는 채권자들에게 전액 배당되고 소유자에게도 잔여금이 돌아가는 구조입니다. 하지만 배당상 잔여금이 충분하다는 사실과 매수인의 권리·점유 위험이 완전히 해소된다는 사실은 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 가등기와 가압류

핵심은 2020.11.13 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그보다 뒤에 설정된 윤덕윤의 가등기, 국의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2014년에 설정된 하나은행의 근저당권은 2020.03.02 말소등기가 이루어졌으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

② 점유자 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 사람은 박용우와 김성운, 총 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2020.11.13 말소기준권리보다 늦습니다. 현재 기록에 따른 대항력 판단은 '없음'이지만, 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았으며 임대차관계와 실제 점유 형태를 확인해야 합니다.

김성운은 2025.08.25 배당요구를 신청했습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 확정일자, 실제 임대차계약, 점유 및 보증금 내역을 확인해야 배당가능액과 최우선변제 여부를 판단할 수 있습니다.

매수인 인수 판단: 현재 알려진 전입일은 모두 말소기준 이후이므로 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수는 확인되지 않습니다. 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금 미상 및 실점유 관계가 정리되지 않았으므로 명도비용·점유 분쟁 가능성까지 0이라고 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 신건 최저가가 시세보다 싼지는 별개

최저매각가 1,755,687,040원은 감정가와 동일합니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정평가액 자체가 입찰의 출발점입니다. 현재 인수 추정액을 기준으로 계산한 실질취득 기준금액 역시 1,755,687,040원이며, 취득세·등기비용·명도 및 정비비 등은 별도입니다.

이 물건은 일반 아파트가 아니라 기숙사·창고로 이용되는 건물과 진출입로·부속토지 등이 결합된 일괄매각 물건입니다. 따라서 단순한 주택 평당 가격이 아니라 실제 건물 이용가치, 토지의 활용성과 도로 기능, 매각 제외 시설물 등을 함께 검토해야 합니다. 확인된 비교 실거래를 바탕으로 할인율을 검증하기 전까지 가격상 저평가라고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,755,687,040원 가정)

현재의 배당 계산에서는 채권자 총 청구액 927,059,640원이 전액 배당되고, 소유자에게 808,670,530원이 남습니다. 농협은행의 경매 신청 청구액은 186,891,725원이지만, 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 216,000,000원을 기준으로 배당합니다.

본 배당은 집행비용 및 등기상 채권액에 따른 추정으로, 당해세·법정기일에 따른 조세 우선순위·임차인 최우선변제 등을 확정적으로 반영한 배당표가 아닙니다. 실제 배당순서, 잔여금 및 인수관계는 법원 배당절차와 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 안정성

배당 시뮬레이션은 2회 유찰 시에도 현재 계산에 반영된 채권액이 전액 배당되는 구조를 보여줍니다. 이는 채권액 대비 매각가에 여유가 있다는 의미이지, 실제 매각 가능가격이나 다른 우선채권이 없다는 사실의 보증은 아닙니다.

⑥ 입지·토지·시설물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천패션물류단지 서측 인근으로, 주변에 창고·공장·주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 영동고속도로 덕평IC 및 42번 국도 등이 인근에 있어 광역 도로접근성은 양호합니다. 반면 버스정류장 위치와 배차간격을 고려한 대중교통 이용은 불편한 편입니다.
• 이용상태. 1층은 기숙사, 2층은 창고 등으로 이용 중이며 위생·급배수·전기·난방 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 현황. 목록 3~6은 공부상 공장용지이나 실제로는 공장·기숙사의 진출입로 및 부속토지로 이용됩니다. 정확한 지적경계 확인에는 측량이 필요합니다.
• 매각 포함 시설. 제시외 다용도실(감정서상 ㉠, ㉡)은 일괄매각 대상에 포함됩니다. 지상 옹벽·관정·조경석·조경수 등은 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.
• 매각 제외 시설. 목록 1 지상에 약 3동의 컨테이너가 있으며, 인접필지와의 지적경계에 걸쳐 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 이동·철거가 용이한 시설로 평가에서 제외되었으며 매각에서도 제외됩니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 건축물 확인. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 실제 이용상태와 대장상 용도 및 향후 활용 가능 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주택과 달리 기숙사·창고와 진출입로·부속토지가 결합된 물건입니다. 실제 이용수요와 진출입 조건에 따라 매수자 범위가 제한될 수 있어 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가등기의 실질. 갑구 3번 윤덕윤 가등기의 원인, 담보가등기 해당 여부, 가등기권자의 신고 및 매각에 따른 말소관계를 확인하세요.
• 국 가압류와 조세. 이천세무서장이 관여한 711,059,640원 가압류 관련 채권의 세목·법정기일·당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 박용우의 점유 근거. 과거 소유자·채무자와의 동일성, 소유권 이전 경위, 현재 점유 형태, 임차인 또는 관계인 여부를 확인하세요.
• 김성운의 임대차. 2025.08.25 배당요구의 근거, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분 및 배당순위를 확인하세요.
• 명도 및 사용관계. 1층 기숙사와 2층 창고의 실제 사용자, 시설물 소유, 인도 가능성과 명도비용을 확인하세요.
• 일괄매각 및 제외시설. 포함되는 다용도실과 제외 컨테이너의 위치를 현장에서 대조하고, 철거·이전 협의 가능성을 확인하세요.
• 도로·경계. 목록 3~6의 현황 진출입로 이용, 지적경계, 인접 토지와의 관계를 확인하고 필요시 측량을 검토하세요.
• 규제 및 활용. 계획관리지역 및 각종 제한구역에 따른 용도 변경, 증축, 사업 운영 가능 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가를 시세로 확정하지 말고, 유사한 창고·기숙사 및 토지의 실제 거래와 활용수익을 바탕으로 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지 관련 공부 및 최신 법원 공고를 대조하세요.

맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”

이천 표교리 2025타경644는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가등기·가압류가 매각 소멸 대상으로 분석되며, 조사된 점유자 두 사람도 후순위 전입이라는 점에서 권리순위 구조 자체는 비교적 파악하기 쉽습니다. 예상배당상 인수액도 0원입니다.

그러나 중요한 미확인 사항이 남습니다. 가등기의 성격, 711,059,640원 조세 관련 가압류, 보증금 미상 점유자 2명, 제외 컨테이너와 토지경계, 복합적인 건물·토지 이용상태가 그것입니다. 더욱이 현재 최저가인 1,755,687,040원이 실제 시장가격 대비 유리한지 검증할 근거도 충분하지 않습니다.

따라서 이 물건의 결론은 “말소 순위는 비교적 명확하지만, 권리·점유·시설·가격 검증을 마치기 전에는 신건 입찰을 보류할 필요가 있는 물건”입니다. 입찰가의 할인 폭보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 취득 후 온전히 사용할 수 있는 권리와 시설의 범위입니다.