수원지방법원 여주지원 2025타경660. 경기도 여주시 멱곡동 소재 복합용도 부동산입니다. 감정평가상 농업용창고·기숙사·휴게음식점으로 이용되는 건물과 토지를 함께 매각합니다. 감정가는 831,043,400원, 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저가도 같습니다. 등기상 소유자는 안찬욱이며, 여주농업협동조합이 신청한 임의경매입니다.
이 물건은 등기부만 보면 여주농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 정리할 수 있습니다. 그러나 매각으로 소멸하는 담보권과 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금은 별개입니다. 특히 에버그린 영농조합법인의 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 산정되어 있습니다. 다른 점유자의 보증금도 확인되지 않아, 현재 최저가를 실제 취득비용의 전부로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 여주지원 2025타경660 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 멱곡동 354-3 도로명주소: 경기도 여주시 점곡길 70-1 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 농업용창고·기숙사·휴게음식점(카페)·도로 이용 토지 등 일괄매각 |
| 소유자 | 안찬욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 831,043,400원 / 831,043,400원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.11.25 여주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 858,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 여주농업협동조합 / 955,225,086원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 토지 / 용도지역 | 계획관리지역 · 확인 토지면적 502㎡ · 공부상 지목 대 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 시설물 및 조경시설 등 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차보증금 인수는 별개
말소기준권리는 2021.11.25 설정된 여주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 858,000,000원이며, 해당 근저당권과 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.07.28에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리이전으로 별도의 새로운 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확인된 5,000만원 외에도 불확실성
점유·임차 관련 신고는 총 6건입니다. 이 가운데 안찬욱은 등기상 소유자이므로 독립된 임차인으로 확정해서는 안 됩니다. 소유자를 제외한 임차인·점유 신고는 5건이며, 그중 실제 임대차 관계가 확정된 범위는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 항목은 없습니다.
| 점유자 / 범위 | 전입·신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| LEE EUN JU B동 100㎡ |
2016.09.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안보람 점유 부분 미상 |
2018.12.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에버그린 영농조합법인 215.34㎡ |
2019.03.28 | 50,000,000원 월차임 2,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 없음 인수 50,000,000원 승계 없음 |
| 박종태 점유 부분 미상 |
2021.03.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안찬욱 등기상 소유자 |
2006.06.12 | 미상 | 소유자 동일인 임차권 미확정 승계 없음 |
| 그림팜 영농조합법인 1층 2호 40㎡ |
2022.04.14 | 80,000,000원 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대항력 판정은 말소기준일과 전입·신고일의 선후관계 및 확인된 임대차 정보를 기초로 합니다. 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않는 경우 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 실제 인수 여부는 점유와 임대차의 법적 성립 여부에 따라 달라집니다.
③ 입찰가와 실질취득 — 최저가만으로 가격을 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 831,043,400원입니다. 여기에 배당받지 못하는 것으로 분석된 에버그린 영농조합법인 보증금 50,000,000원을 더하면 확인된 부담 기준 실질취득 추정액은 881,043,400원입니다. 취득세·명도비·관리비 등은 별도이고, 보증금 미상 점유자의 잠재적 인수금액도 포함되어 있지 않습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 831,043,400원 | 50,000,000원 | 881,043,400원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 664,834,720원 | 50,000,000원 | 714,834,720원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 531,867,776원 | 50,000,000원 | 581,867,776원 |
유찰 회차별 금액은 제시된 매각 시나리오에 따른 가정입니다. 실질취득 추정은 매각가에 확인된 50,000,000원만 더한 것으로, 추가 미상 보증금·취득 부대비용은 제외합니다. 실제 낙찰가와 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 831,043,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 10,710,434원 |
| 인수 · 에버그린 영농조합법인 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 여주농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
858,000,000원 | 820,332,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 831,043,400원 |
채권최고액 858,000,000원을 기준으로 근저당권자에게 820,332,966원이 배당될 것으로 계산되며, 37,667,034원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 청구액은 955,225,086원으로, 예상배당액이 청구액에도 미치지 못합니다.
그러나 근저당권 채권의 미배당과 매수인의 임차보증금 인수는 다른 문제입니다. 근저당권의 미배당액을 매수인이 별도로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 별도로 인수되는 것으로 산정된 금액은 에버그린 영농조합법인의 보증금 50,000,000원입니다. 다른 임차인의 보증금은 확인되지 않았습니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제·다른 임차인의 배당 가능성은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 이용상태와 환금성
이 물건은 표준화된 공동주택이 아닙니다. 농업용창고·기숙사·휴게음식점이 결합된 복합용도 건물과 토지로, 서로 다른 이용목적과 점유관계를 일괄 검토해야 합니다. 감정평가상 주요 건물의 이용상태와 현황은 다음과 같습니다.
| 기호 (2) | 농업용창고 · 경량철골구조 · 지상 1층 · 사용승인 2021.09.13 |
|---|---|
| 기호 (4) | 기숙사 · 조적조 아스팔트슁글 · 지하 1층 / 지상 1층 · 사용승인 1992.11.20 |
| 기호 (5) | 휴게음식점(카페) 이용 · 세멘벽돌조 기타지붕 · 지상 1층 |
| 기호 (6) | 공부상 지목 대 · 현황 도로로 이용 |
| 주변 환경 | 단독주택·공장·근린생활시설·농경지 등이 혼재 · 입지여건 보통 |
| 교통 | 차량 진출입 가능 · 인근 간선도로를 통한 타지역 접근 가능 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(일반형) |
| 토지 제한 | 자연보전권역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 172,100원/㎡ |
| 지형 / 접도 | 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
환금성 측면에서도 신중한 접근이 필요합니다. 복합용도 부동산은 일반적인 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래를 곧바로 비교하기 어렵습니다. 농업용창고, 기숙사, 카페를 동시에 활용할 수 있는 매수층을 고려해야 하며, 건축물 표시와 현황의 차이 및 기존 점유관계가 처분 과정의 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 전 확인해야 할 핵심 사항
- 에버그린 영농조합법인의 임대차 원본. 보증금 50,000,000원, 월차임 2,000,000원, 임차 범위 215.34㎡를 확인하고 계약의 존속 여부·보증금 반환 조건·점유 현황을 검토해야 합니다.
- 선순위 전입자의 보증금 확인. 박종태·안보람·LEE EUN JU의 실제 임대차계약, 점유, 전입 또는 사업자등록, 확정일자·배당요구 및 보증금 존재 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 소유자 안찬욱의 임차 신고 성격. 등기상 소유자이자 채무자인 사람을 독립된 임차인으로 계산할 수 있는지, 가장임차인 또는 관계인 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 그림팜 영농조합법인의 점유와 명도. 보증금 80,000,000원의 매수인 선순위 인수는 인정되지 않지만, 점유 부분 40㎡에 대한 실제 인도 절차를 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전 내역. 2025.07.28 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전과 기존 경매 신청채권 관계를 최신 등기 및 절차기록으로 대조해야 합니다.
- 건축물대장·등기부·현황 비교. 목록 (5)의 용도·면적 차이, 목록 (2)의 대지면적 차이, 카페 현황 이용의 적법성 등을 확인해야 합니다.
- 도로·토지 이용 및 규제. 현황 도로로 이용되는 목록 (6)의 범위와 통행관계, 계획관리지역·성장관리계획구역 및 각종 제한에 따른 향후 이용 가능성을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위와 현장 경계. 제시외 창고·차단막·천막지붕·정자·테라스·조경시설이 실제 감정평가 및 매각 대상과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 설정. 최저가에 확인된 50,000,000원의 인수보증금을 더하고, 확인되지 않은 보증금과 명도·취득 비용에 대한 별도 여유를 확보해야 합니다.
- 배당과 원본 서류 재확인. 당해세·최우선변제 가능성, 임대차계약 및 배당요구 내역, 매각물건명세서 변경 여부를 매각기일 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당권은 지워져도, 점유 리스크는 남는다”
수원지방법원 2025타경660은 단순한 담보권 정리형 경매로 보기 어렵습니다. 여주농업협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 선순위 점유 신고와 임차보증금 문제는 별도로 남습니다.
에버그린 영농조합법인 보증금 50,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 산정되어 있어, 현재 신건 최저가 기준 실질취득 추정액은 881,043,400원 이상 가능입니다. 여기에 미상 보증금이 추가될 가능성도 있습니다. 특히 등기상 소유자와 중복되는 점유 신고, 여러 건의 선순위 전입, 복합용도 건물의 공부·현황 차이가 함께 존재합니다.
유찰되면 표면적인 매각가격은 하락하지만, 선순위 임대차 위험이 자동으로 해소되지는 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격도 확정되지 않은 만큼 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차인별 권리, 실제 점유, 인수보증금 및 일괄매각 범위를 확정해야 합니다.
종합 판단: 권리·점유 불확실성이 큰 고위험 검토 대상. 현재 단계에서는 공격적인 입찰보다 임대차 원본과 명세서, 건축물·토지 현황 및 적정 시세를 검증하는 것이 우선입니다. 낮은 최저가가 아니라 확인 가능한 총취득비용과 명도 가능성이 입찰 판단의 기준이 되어야 합니다.
