수원지방법원 2025타경679. 경기도 이천시 부발읍 무촌리 블레싱타운 107동 1층 102호의 다세대주택입니다. 등기 흐름은 단순한 편입니다. 조범서 명의의 소유권이 2016.08.11 이전된 날, 주식회사신한은행 채권최고액 151,200,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2024.06.03 삼성카드 가압류 7,559,922원이 등기됐지만 2024.06.14 이미 말소됐습니다. 이후 2025.05.23 신한은행의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 임차인 신고 내역이 확인되지 않는 한편 감정평가서의 임대관계가 “미상”이고, 내부 이용상태 역시 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 바탕으로 확인됐습니다. 등기상 안전성과 실제 점유관계는 별개의 문제이므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 무촌리 110-27 블레싱타운 107동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층건 내 1층 102호 |
| 소유자 | 조범서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 113,604,696원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2016.08.11 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 151,200,000원이고 채무자는 조범서입니다. 2024.06.03 삼성카드 가압류 7,559,922원은 2024.06.14 해제로 이미 말소됐으며, 2025.05.23 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 회차별 구조 — 유찰될수록 미배당이 커진다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건 133,000,000원입니다. 매각대금에서 집행비용 2,662,000원을 먼저 반영하면 신한은행 근저당에 130,338,000원이 배당되고, 채권최고액 151,200,000원 기준 20,862,000원이 미배당으로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 20,862,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 47,089,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,120,000원 | 83,187,840원 | 68,012,160원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가가 106,400,000원으로 내려가면서 근저당 미배당은 47,089,600원으로 확대되고, 2회 유찰 시에는 매각가 85,120,000원에 미배당이 68,012,160원까지 커집니다. 그러나 이 미배당은 근저당권자가 배당받지 못하는 금액이지 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 130,338,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 133,000,000원 가정 시 집행비용 2,662,000원과 신한은행 근저당 130,338,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 기준 미배당은 20,862,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 부발중학교 남측 직선거리 약700미터 지점의 블레싱타운 107동 내에 있으며, 인근은 농경지·야산·물류창고·주택단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 337번 지방도로 남서측 인근에 위치하며 단지까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 1층 102호이며, 외벽은 벽돌형 타일붙임, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등입니다.
- 설비. 보일러설비에 의한 개별난방, 위생설비, 급·배수설비, 출입구보안 개폐설비 등이 돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭6미터 정도의 단지내 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·생산녹지지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역· 자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.08.11 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입·임대차 여부를 매각물건명세서와 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태가 건축물현황도 및 탐문조사에 의해 확인됐으므로, 실제 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 20,862,000원은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 배당 부족과 매수인 승계는 별개로 판단해야 합니다.
- 가격 검토. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 현재 최저가 133,000,000원이 가격상 유리하다고 단정하지 말고 주변 거래 및 현장 상태를 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 점유는 확인”
이 물건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2016.08.11 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이미 말소된 삼성카드 가압류를 제외하면 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수금액 역시 0원입니다.
다만 안전하다는 결론을 점유관계까지 확장해서는 안 됩니다. 감정평가서의 임대관계가 미상이고 내부 확인도 관계인 부재 상태에서 이뤄졌습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 비교적 명확하지만, 실제 점유·임차 여부를 입찰 전 확인해야 하는 다세대주택으로 정리하는 것이 적절합니다. 권리의 핵심은 인수 0원, 실무의 핵심은 현장 확인입니다.
