수원지방법원 2025타경708. 경기도 이천시 갈산동의 다세대주택 제1동 303호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 40,000,000원인 신건으로, 현재까지 유찰 이력은 없습니다. 소유자는 길충배이며, 2014년 8월 소유권이전등기를 마쳤습니다.

등기상 말소기준권리는 2014년 3월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 박재순의 근저당권과 김재봉의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 김재봉은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 따라서 단순히 인수액이 없다는 이유만으로 점유관계까지 안전하다고 결론내리기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 핵심

가장 먼저 확인할 권리는 2014.03.10 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 267,900,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 근저당은 현 소유자 길충배의 소유권 취득보다 앞서 설정됐습니다. 이후 근저당 채무자는 김현숙에서 길충배로 변경되었습니다.

2024년 박재순의 근저당권 100,000,000원이 추가됐고, 2025년 김재봉의 강제경매개시결정과 주택임차권등기가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 김경수의 가압류와 김명환의 주택임차권등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 신청채권자와 동일인

확인되는 실제 임차인은 김재봉 1명입니다. 보증금은 45,000,000원으로 신건 최저가 40,000,000원보다 크지만, 대항력 판정은 보증금의 크기가 아니라 말소기준권리와 전입·점유 시점의 선후관계에 좌우됩니다.

김재봉의 임대차계약일은 2022.05.04, 전입신고일 역시 2022.05.04, 점유개시일은 2022.05.06입니다. 확정일자도 2022.05.04로 확인되지만, 이 날짜들은 말소기준권리인 2014.03.10 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당에 대항할 수 없고, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

김재봉은 2025.06.26 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 신고했습니다. 다만 확정일자를 보유했다는 사실과 실제 배당을 받는 것은 다릅니다. 신건 예상 배당표에서는 선순위 근저당에 배당재원이 소진되어 김재봉의 신청채권 배당액이 0원으로 계산됩니다. 임차보증금 채권의 실제 배당 여부도 최우선변제 해당성 및 배당순위 등을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 배당가능금액이 우리은행 근저당에 우선 배분됩니다. 후순위 근저당권자와 신청채권자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 추정됩니다.

집행비용 1,120,000원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다. 신청채권 41,000,000원과 임차보증금 45,000,000원은 서로 중복될 가능성이 있어 별도 채권으로 단순 합산하지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지

유찰로 최저매각가가 하락해도 후순위 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 예상 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 반면 선순위 채권도 충분히 변제되지 않는 구조이므로 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 확대됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 갈산동 이현고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2014.02.24 사용승인된 철근콘크리트 건물로 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시이며 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다. 감정 당시 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 남동측 약 5미터 포장도로에 접하며, 토지는 인접 도로 및 대지와 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지 규제. 도시지역·생산녹지지역·자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역에 해당합니다. 실제 용도지역 경계와 이용 제한은 공부로 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 별도 현장조사로 실제 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 주변 주거 및 생활시설 입지는 보통 수준이나, 유사 다세대 실거래가격과 거래 빈도를 확보하지 못한 상태여서 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 확인. 김재봉이 임차권자와 경매 신청채권자로 동시에 기재된 경위, 실제 임대차계약, 보증금 지급 및 반환 내역을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있어도 현재 점유 중이라는 뜻은 아닙니다. 실제 점유자, 퇴거 여부와 인도 가능성을 현장 및 집행기록으로 확인하세요.
• 임차인 최우선변제. 김재봉의 임차보증금이 소액임차인 보호 대상인지, 실제 배당요건과 우선순위를 충족하는지 확인하세요. 예상배당표에 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권 267,900,000원에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 목적물별 담보범위와 실제 잔존채무를 확인하세요.
• 토지별도등기. 매각물건명세서에는 토지별도등기 근저당이 말소됐다고 기재되어 있습니다. 최신 토지·건물 등기와 대지권 표시를 대조하세요.
• 가격 검증. 갈산동과 인근 지역의 유사 면적·구조·사용승인연도 다세대 실거래를 확인해 적정 응찰 상한을 산정하세요.
• 관리비·수리비. 공용부분 관리비 체납과 내부 수선 필요 여부를 확인하고 명도·취득 관련 비용을 반영하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 기록을 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”

이 물건의 권리분석상 장점은 분명합니다. 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 김재봉의 임차보증금이 낙찰가보다 크더라도 선순위 대항력이 없어 보증금 차액을 낙찰자가 떠안는 유형은 아닙니다.

그러나 중요한 변수는 따로 있습니다. 임차인과 강제경매 신청채권자가 김재봉으로 동일하며, 신건 기준 배당재원이 선순위 근저당에 모두 소진되는 상황입니다. 여기에 유사 실거래 비교가격도 확인되지 않아 가격 경쟁력을 검증하기 어렵습니다.

권리상 인수는 양호하지만, 임차관계·점유·가격 검증은 보류해야 하는 물건입니다. 따라서 종합 평가는 B등급(60점)으로 판단합니다. 신건에 곧바로 응찰하기보다는 임대차 실재 여부, 현장 점유 상태, 공동담보 및 실거래 비교를 먼저 확인하는 접근이 합리적입니다.