수원지방법원 2025타경723. 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 도시형생활주택 3층 302호입니다. 소유자는 박근현·허정숙으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 등기부에는 2024년 대한토지신탁주식회사의 가압류가 있고, 2025년 이종현 명의의 주택임차권등기와 강제경매개시결정이 이어집니다. 말소기준권리는 2024.08.19. 가압류로 정리되어 있지만, 단순한 등기 순서만으로 매수인 인수 위험이 사라지는 사건은 아닙니다.
특히 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 후순위 권리 소멸 논리를 그대로 적용하면 안 됩니다. 실제 배당액과 미변제 보증금을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 신하리 174-4 1동 3층 302호 도로명주소: 경기도 이천시 부발읍 경충대로2300번길 45 |
| 물건종류 | 다가구주택 표기 · 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택) · 집합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 스틸기와지붕, 4층 건물 중 3층 302호 |
| 내부 구성 | 거실 · 방 3 · 욕실 2 · 주방 및 식당 · 현관 |
| 사용승인일 | 2018.06.08. |
| 소유자 | 박근현(2분의 1) · 허정숙(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이종현 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21. |
| 등기부 발급일 | 2026.10.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 핵심
권리 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 2024.08.19. 대한토지신탁주식회사의 가압류입니다. 청구금액은 144,356,270원으로, 이 사건의 말소기준권리로 정리되어 있습니다. 이후 2025.03.17. 이종현의 주택임차권등기가 접수됐고, 2025.07.14. 같은 이종현을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.5억의 미변제 위험
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종현 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
150,000,000원 | 명세서상 대항 가능현재 상태 확인 | 확정일자 기재실제 순위 확인 | 보증기관 승계 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 이종현 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.02.23. |
| 전입·점유 개시 | 2023.03.09. (임차권등기 기재사항) |
| 확정일자 | 2023.02.23. |
| 임차권등기 | 2025.03.17. · 을구 1번 · 제1030434호 |
| 보증금 | 150,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 내역 있음 · 2025.03.17. |
| 매수인 인수 | 보증금 미변제 잔액 인수 조건 |
임차권등기의 원문에는 전입신고와 점유 개시일이 기재되어 있지만, 임차인 조사상 대항력의 최종 판정은 확정되어 있지 않습니다. 따라서 현재 대항요건 유지 및 실제 배당순위는 반드시 대조해야 합니다. 다만 매각물건명세서가 명시한 매수인 대항 가능성과 미변제 보증금 인수 조건은 입찰 판단에서 우선적으로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,026,000원 |
| 1. 가압류 · 대한토지신탁주식회사 | 144,356,270원 | 144,356,270원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 이종현 | 150,000,000원 | 11,617,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 294,356,270원 | 138,382,270원 |
위 배당표는 가압류를 선순위로 놓은 추정 배분이며, 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서의 대항 가능한 임차권 및 미변제 보증금 인수 조건을 반영해 확정한 배당표가 아니므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 채권 미배당 합계와 매수인 인수 보증금은 같은 금액으로 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아진 최저가가 전부는 아니다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 159,000,000원 | 138,382,270원 | 11,617,730원 |
| 1회 유찰 (80%) | 127,200,000원 | 169,737,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 101,760,000원 | 194,820,910원 | 0원 |
회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 채권자들에게 배당되지 않는 금액은 오히려 증가합니다. 신건에서는 신청채권자 이종현에게 11,617,730원이 배당되는 추정이지만, 1회 및 2회 유찰 시나리오에서는 0원입니다.
다만 이종현의 임차보증금은 매각물건명세서상 미변제액 인수 대상으로 기재되어 있으므로, 채권 미배당 추정액을 단순히 소멸 채무로 처리할 수 없습니다. 임차보증금 150,000,000원의 전부 또는 일부가 매수인에게 남는다면 최저가 하락으로 얻는 이익이 줄어들거나 사라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 신하리 소재 OB맥주 이천공장 동측 인근으로, 단독주택·공동주택·공장·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 급·배수설비, 위생설비, 소화전, 승강기, 개별난방 및 공동현관 보안시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 중로1류 저촉, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 소규모 집합주택으로, 주변의 공장·주거시설 혼재 환경과 개별 건물의 상태를 고려한 매수 수요 확인이 필요합니다. 실제 환금성 수준은 거래 사례를 통해 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수 문구. 을구 1번 주택임차권등기의 보증금 미변제액을 매수인이 인수한다는 조건을 반드시 재확인하세요.
- 대항력과 우선변제. 2023.03.09. 전입·점유, 2023.02.23. 확정일자 및 2025.03.17. 임차권등기의 관계를 주민등록·임대차계약·배당요구 서류와 대조하세요.
- 실제 인수금액. 보증금 150,000,000원에 대해 예상 배당액과 인수 잔액을 확인하고, 낙찰가에 더한 실질취득비용으로 입찰 상한을 정하세요.
- 신청채권자 동일인 문제. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이종현이므로 보증금 채권의 존재 및 신청채권과의 관계를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 선순위 가압류 배당과 임차보증금의 실제 우선변제관계가 추정표에 정확히 반영되는지 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 점유 상황은 별도 조사해야 합니다. 인도와 보증금 정산 문제를 함께 검토하세요.
- 건축물대장·관리비. 다가구주택 표기와 다세대주택 이용상태를 대조하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 확인하세요.
- 시세 검증. 이천시 부발읍 신하리의 유사한 도시형생활주택 거래가격과 매물가격을 조사해 실질취득비용이 시장가격보다 낮은지 판단하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실제 취득비용 하락”
이 경매의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 150,000,000원 임차보증금의 인수 여부와 범위입니다. 말소기준권리 이후 접수된 임차권등기라도, 선행 전입·점유 및 확정일자와 매각물건명세서의 인수 조건을 무시할 수 없습니다.
또한 현재 배당 추정에서는 상당한 미배당이 발생하고, 유찰될수록 미배당 채권이 증가합니다. 그런데 이러한 채권 미배당과 매수인의 보증금 인수액은 동일한 개념이 아니므로, 정확한 배당순위와 임차보증금 잔액을 확정하기 전에는 투자수익을 계산하기 어렵습니다.
실거래 시세도 검증되지 않은 상태이므로 최저가가 낮아진다는 이유만으로 저렴한 경매라고 판단할 근거가 없습니다. 권리 위험과 가격 적정성이 모두 해소되기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라, 최종적으로 얼마의 보증금을 함께 부담해야 하는지를 확인하는 데 있습니다.
