수원지방법원 2025타경855. 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 로얄맨션 3층 301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박루니이며, 2017년 2월 27일 거래가 62,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 39,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국민은행의 신청으로 2025년 8월 29일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 등기부가 단순하다고 점유·명도 문제까지 단순한 것은 아닙니다.

이번 경매는 감정가와 최저매각가가 모두 50,000,000원인 신건입니다. 예상배당에서는 국민은행의 근저당 채권최고액이 전액 배당되는 것으로 계산되고, 소유자에게도 잔여금이 발생합니다. 다만 실제 배당액과 매수인의 부담은 배당 순위, 조세채권 및 확인되지 않은 점유관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 내부 확인이 이뤄지지 않아 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

현재 유효한 담보권 중 핵심은 2017년 2월 27일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 등기된 한국주택은행 근저당권과 여러 압류·가압류 등은 이미 말소된 이력으로, 현재 매수인이 그대로 승계하는 등기상 권리로 보지 않습니다.

② 가격 분석 — 신건 5,000만원, 시세 판단은 보류

이번 물건의 감정가는 50,000,000원이며, 유찰 없이 동일 금액으로 매각이 진행됩니다. 소유자가 2017년 취득 당시 신고한 거래가액은 62,000,000원입니다. 현재 최저가가 과거 취득가액보다 낮다는 점은 확인되지만, 과거 거래가격만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

1회 유찰 시 최저가는 40,000,000원, 2회 유찰 시에는 32,000,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이는 시세 할인율이 아니라 감정가 대비 인하율입니다. 실제 거래 사례와 건물 상태를 확인하기 전까지 어느 회차가 적정 매수가인지 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정한 금액입니다. 국민은행 배당액은 실제 채권 잔액이 아니라 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순위와 잔여금이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당과 매수인 부담

최저매각가가 낮아지면 국민은행에 배당되는 금액과 소유자 잔여금도 달라집니다. 다만 채권자가 배당받지 못한 금액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다음은 현재 확인된 권리를 전제로 한 회차별 배당 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 부발읍 신하리 신하초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트·연와조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 목재 및 하이새시입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 급탕, 승강기, 도시가스난방설비 등이 기재돼 있습니다. 다만 내부 설비 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 접도. 동측 약 3m 포장도로 및 남측 약 4m 포장도로에 접합니다. 실제 차량 진출입과 주차 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 및 규제. 3필지 1단지의 부정형 토지이며 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부는 폐문부재로 조사하지 못했습니다.
• 환금성. 다세대주택의 개별 호수로서 거래 수요와 매각 가능 가격을 판단하려면 인근 유사 건물의 실거래, 건물 관리 상태, 내부 수리비를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인이 최우선. 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지 확인하세요. 전입세대열람과 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 대항력 검증. 임차인이 확인된다면 전입일, 점유 개시일, 임대차계약, 확정일자와 보증금을 확인하고 2017.02.27 말소기준권리와 선후관계를 검토하세요.
• 시세 검증. 현재 최저가 50,000,000원이 적정한지 판단하기 위해 부발읍 신하리 일대 유사 다세대주택의 최근 실거래를 확인하세요.
• 내부 상태 점검. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 누수, 결로, 난방, 창호 및 설비 보수 가능성을 확인하세요.
• 유찰 회차 검토. 1회 유찰 시 40,000,000원, 2회 유찰 시 32,000,000원 시나리오를 참고하되 감정가 인하 자체를 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요.
• 관리비 및 점유 이전. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자와 명도 협의 가능성 및 인도 절차를 검토하세요.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰은 확인 후”

이천 로얄맨션 301호는 등기부상으로는 비교적 단순한 경매물건입니다. 2017년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인된 등기상 권리만으로는 매수인이 인수할 채무가 산정되지 않습니다. 감정가와 최저가는 모두 5,000만원이며, 신건 배당 추정에서는 국민은행 근저당 채권최고액 전액 배당과 소유자 잔여금도 예상됩니다.

그러나 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았다는 점을 가볍게 볼 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인 존재 여부에 따라 실제 취득 부담은 달라질 수 있고, 현행 실거래 시세를 확인하지 못해 가격상의 이점도 검증되지 않았습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하나, 점유·시세 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 조건부 검토 물건입니다. 신건 최저가가 2017년 거래가보다 낮다는 사실만으로 저평가라고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 실제 점유관계 확인, 내부 상태 점검, 최근 유사 매매사례와의 비교에 있습니다.