수원지방법원 2025타경1062. 경기도 이천시 갈산동 219-62에 있는 다세대주택 제3층 제302호입니다. 현재 소유자는 김용조로, 2018.11.19 매매를 원인으로 2018.12.10 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 155,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 107,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매에서 권리의 소멸 여부를 가르는 기준입니다.

이후 농협은행의 가압류 340,314,427원, 경기신용보증재단의 가압류 30,550,000원, 이천시 압류가 이어졌고, 2026.01.05 신한은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 채권관계는 복잡해 보이지만, 후순위 등기권리가 많다는 사실이 곧 매수인의 인수금액이 크다는 의미는 아닙니다. 이 사건의 관건은 말소기준권리, 점유관계, 실제 매각대상의 동일성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 기준

최초 소유권보존은 2016.02.24 인형진 명의로 이루어졌고, 2016.03.04 신윤숙에게 이전되었습니다. 당시 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 122,400,000원)은 2018.12.11 이미 말소되었습니다.

따라서 현재 유효한 말소기준은 2018.12.10 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 농협은행 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 이천시 압류 및 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이병자 1명입니다. 전입신고일은 2025.09.22로 말소기준권리인 2018.12.10보다 늦습니다.

실제 임차인 1명. 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 대항력 판단이며, 임대차계약 내용·점유 및 주민등록 유지 여부의 원본 확인이 필요합니다.

현재 계산상 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 전입일과 등기권리에 따른 판단으로, 임차인에 대한 실제 보증금 반환 여부나 명도 비용을 확정한 금액은 아닙니다. 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 협의 또는 인도명령 등 명도절차가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 최저가 1.40억, 저렴함은 아직 미확인

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 140,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 예상 인수액 0원을 적용하면 최저가 낙찰을 가정한 권리 인수 포함 실질취득액 역시 140,000,000원입니다. 취득세·명도비·체납관리비 등 별도 비용은 제외한 금액입니다.

소유자의 2018년 등기 거래가액은 155,000,000원으로 현재 감정가보다 높습니다. 하지만 과거 취득가격은 현재 시세를 보장하지 않습니다. 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 현재 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

집행비용 추정액 2,760,000원을 먼저 공제하면 채권자들에게 배분되는 금액은 137,240,000원입니다. 이 중 신한은행에 107,800,000원, 농협은행에 29,440,000원이 배당되는 것으로 계산되며, 경기신용보증재단과 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다.

신청채권자 신한은행의 청구금액은 89,517,348원이나, 위 모형은 근저당권 채권최고액을 기준으로 배당을 계산합니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 검증은 필수

현재 회차에서는 신청채권자 신한은행의 청구금액을 충족하는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 청구금액 충족으로 계산되지만, 2회 유찰 시 신한은행 예상배당액은 87,587,200원으로 청구금액 89,517,348원에 미달하는 시나리오입니다.

유찰에 따른 최저가 인하는 낙찰자의 취득원가를 낮추는 요인이지만, 저렴한 매입인지는 실제 시장가격과 비교해야만 판단할 수 있습니다. 특히 다세대주택은 개별 입지, 건물관리 상태, 동일 건물 거래사례에 따라 매도가격이 달라지므로 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 증포동 소재 한내초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 원활하고 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 북동측 인근에 지방도 제337호선이 통과하며, 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016.02.18 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택의 3층입니다. 외벽 석재마감, 내벽 타일마감, 새시창호이며 위생·급배수·개별난방 설비가 조사되었습니다.
• 토지·도로. 경사지대의 부정형 토지에 위치하지만 자체 지반은 대체로 평탄합니다. 북동측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 조사되었습니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 위반건축물 표시는 없지만, 공부상 동호수와 현황 통칭이 다르므로 건축물현황도와 실제 호실 확인이 중요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 아파트 대단지와 달리 개별 호실의 거래사례가 제한될 수 있습니다. 현재 확인된 최근 거래가격이 없어 매각 소요기간과 적정 매도가격을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동호수 일치 확인. 공부상 제1동 제3층 제302호와 현황 대림홈타운 제10동 제3층 제302호가 실제 동일한 물건인지 건축물현황도·집합건축물대장·현관문 표시를 대조합니다.
• 임차인 계약관계. 이병자의 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 임대차계약서 및 전입세대 현황을 재확인합니다.
• 말소기준권리. 2018.12.10 신한은행 근저당권의 현재 존속과 2018.12.11 종전 근저당권 말소 사실을 등기 원본으로 확인합니다.
• 이천시 압류. 압류 관련 조세채권 및 당해세 여부를 확인하고 실제 배당 순위와 낙찰 이후 처리에 영향을 미칠 사항을 점검합니다.
• 최근 시세. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 매물가격과 거래 빈도를 비교합니다.
• 현장 점검. 누수·결로·방수·난방·설비 상태와 공용부분 유지관리 상태를 확인합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 체납관리비와 실제 점유자의 명도 협의 가능성, 인도절차에 따른 추가 비용을 검토합니다.
• 매각조건 원본. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 물건 확인은 보류”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 이병자도 말소기준 이후 전입하여 현재 분석상 매수인의 보증금 인수액은 0원입니다.

하지만 권리 소멸과 좋은 투자는 다른 문제입니다. 이 물건에는 현황 동호수와 등기 동호수의 차이가 있고, 임차인의 계약내용도 추가 검증이 필요합니다. 신건 최저가 140,000,000원이 현재 시세보다 낮은지도 확인되지 않았습니다.

따라서 결론은 “등기상 권리 인수 부담은 낮지만, 물건 동일성과 가격 검증 전에는 입찰 판단 보류”입니다. 등기·현황 호실의 동일성을 확정하고 임대차관계를 확인한 뒤, 최근 유사 다세대주택 실거래를 기준으로 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.