수원지방법원 2025타경30002. 경기도 여주시 상동 448-4에 위치한 건물과 토지의 경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택이고, 건물은 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 662.0㎡이며 지목은 대지입니다.
권리 구조에서는 2020년 12월 18일 설정된 주식회사신한은행의 근저당권 344,400,000원이 기준입니다. 이후 주식회사유진산업개발의 가압류와 경매개시결정, 허지형의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 해당 권리들은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 특히 허지형의 주민등록일과 점유개시일은 2023년 5월 15일로 말소기준권리보다 늦어, 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30002 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 상동 448-4, 1동 경기도 여주시 칠산길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층 · 외벽 스타코 마감 · 위생·급배수·난방설비 |
| 토지 | 662.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 황보라 · 단독소유 · 2020.12.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 485,936,800원 / 485,936,800원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 92,884,504원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 2020.12.18 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 344,400,000원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 창고 포함 · 제시외 비닐하우스·컨테이너·축사 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 정리
말소기준은 2020년 12월 18일 주식회사신한은행 근저당권입니다. 앞서 설정된 농협은행 근저당권은 2020년 12월 18일 해지·말소됐고, 같은 날 설정된 기완종의 근저당권 60,000,000원도 2022년 1월 6일 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 근저당을 현재의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
주식회사유진산업개발의 2024년 가압류 97,884,504원은 2025년 1월 3일 강제경매개시결정으로 본압류에 이행됐습니다. 또한 2025년 9월 12일 주식회사신한은행에 의한 별도의 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 이들은 말소기준 이후의 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 임차권등기는 있으나 선순위 대항력은 없다
실제 임차인은 허지형 1명으로 확인됩니다. 건물 전부를 대상으로 한 주거 임대차이며 보증금은 50,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 말소기준권리보다 늦고, 주민등록 및 점유개시일도 2023년 5월 15일입니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허지형 건물전부 · 주거 |
50,000,000원 | 2023.05.15 | 2023.05.01 | 대항력 없음 | 순위 확인 | 해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2023.03.25 |
|---|---|
| 확정일자 | 2023.05.01 |
| 주민등록 / 점유개시 | 2023.05.15 |
| 주택임차권등기 | 2025.08.07 · 을구 6번 · 임차권등기명령 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.08.07 |
| 임차보증금 | 50,000,000원 |
| 등기상 차임 | 월 1,300,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
③ 가격 판단 — 신건 485,936,800원의 적정성
감정가와 최저매각가는 모두 485,936,800원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 입찰 기준입니다. 그러나 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 485,936,800원 | 56,491,576원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 388,749,440원 | 152,662,060원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 310,999,552원 | 229,323,450원 | 0원 |
유찰로 낙찰가격이 낮아지더라도 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 반면 채권자 미배당액은 증가합니다. 미배당 증가가 매수인에게 그대로 전가되는 것은 아닙니다. 다만 유찰 후 가격이 적정한지는 인근 단독주택·대지 거래사례와 현장 상태를 비교한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 485,936,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,259,368원 |
| 1. 신한은행 근저당 · 을구 3번 | 344,400,000원 | 344,400,000원 |
| 2. 유진산업개발 가압류 · 갑구 3번 | 97,884,504원 | 97,884,504원 |
| 3. 유진산업개발 강제경매 · 갑구 4번 | 미상 | 0원 |
| 4. 신한은행 임의경매 · 갑구 5번 | 92,884,504원 | 36,392,928원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 계산 기준: 총 채권액 535,169,008원, 채권자 예상배당 478,677,432원, 미배당 56,491,576원, 소유자 잔여 0원. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 같은 채권자의 채권·경매신청 항목은 실제 배당 시 중복 여부와 채권 원인별 정리가 필요합니다. 위 표의 수치는 최종 법원 배당표를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 여주시 상동 소재 여흥초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 북서측 간선도로변에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층으로, 외벽은 스타코, 내부는 벽지도배·일부 타일붙임, 창호는 하이샤시 구조입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 662.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 평지의 자루형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있어 실제 진입로 및 이용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역· 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 226,800원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 건축물과 제시외 시설 상태는 현장 대조가 필요합니다.
- 환금성. 단독주택 이용 건물과 자연녹지지역 토지의 일괄매각이므로 일반적인 공동주택 거래가격만으로 평가하기 어렵습니다. 토지 활용성·접근성·규제·건물 상태가 매수 수요와 향후 처분가격을 좌우할 수 있습니다.
⑥ 매각 포함·제외 시설 — 현장 확인의 핵심
| 매각 방식 | 일괄매각 |
|---|---|
| 매각 포함 | 제시외 창고(감정서상 ㉠) |
| 매각 제외 | 제시외 비닐하우스·컨테이너·축사(감정서상 ㉡~㉣) |
| 평가·매각 포함 | 본건 지상의 정원수·잔디·바닥포장·그네 등 |
이 사건은 건물과 토지를 함께 매수하더라도 지상에 존재하는 모든 시설이 매각대상에 포함되는 것은 아닙니다. 특히 비닐하우스·컨테이너·축사는 매각에서 제외되므로, 현장에 남아 있는 경우 소유관계와 인도·철거 문제를 확인해야 합니다. 반면 창고와 정원수 등의 포함 범위는 감정서·매각물건명세서·현황을 대조하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2020.12.18 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 임차인 확인. 허지형의 전입·점유개시·확정일자, 임차권등기와 배당요구 사실을 확인하고 실제 점유자와 명도 가능성을 조사하세요.
- 배당채권 검증. 유진산업개발의 가압류·본압류 이행과 신한은행 근저당·임의경매 채권의 관계를 검토해 채권액 중복 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 창고는 포함되고 비닐하우스·컨테이너·축사는 제외됩니다. 제외 시설의 소유자와 현장 처리 가능성을 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 자연녹지지역과 자연보전권역 및 각종 제한구역 지정에 따른 건축·개발·용도변경 가능 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 인근 단독주택과 유사 규모 대지의 거래사례, 건물 상태와 토지 이용가치를 조사한 후 입찰가격을 판단하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.21 매각기일의 진행 여부, 매각조건·변경·취하·정지 여부 등을 법원 공고에서 확인하세요.
- 비용 점검. 점유자 인도, 미납 공과금, 시설 정리, 건물 보수 및 부대비용을 낙찰가 외 자금계획에 반영하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 검토할 위험 0개”
이 사건의 분명한 장점은 후순위 권리 구조와 매수인 인수액 0원입니다. 허지형의 50,000,000원 임차보증금 역시 말소기준보다 늦은 전입으로 인해 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 신건 최저가 485,936,800원이 적정한 가격인지는 별개의 문제입니다. 현재 확인된 정보만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없고, 채권자 예상 미배당 56,491,576원과 배당채권의 중복 가능성, 감정상 단독주택 이용상태, 자연녹지지역의 제한 및 매각 제외 시설도 검토해야 합니다.
결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 현장 검증은 보류입니다. 인수액 0원이라는 이유만으로 신건 가격에 적극 응찰하기보다, 토지·건물의 실제 가치, 시설 소유관계, 임차인 점유상태와 최종 배당관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
