수원지방법원 2025타경30992. 여주시 현암동 애플하우스에프 1동 9층 902호는 감정평가상 계단식 다세대주택입니다. 2017년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층에 있으며, 내부는 방 3개와 거실·주방·욕실 등을 갖춘 주거용 구조입니다. 이번 경매는 신우석의 임의경매 신청으로 진행됩니다. 신우석은 등기부상 전세권자이자 주택임차권자로, 신청채권액도 180,000,000원입니다.

권리관계에서 가장 중요한 부분은 시간 순서입니다. 2022년 5월 17일 설정된 신우석의 전세금 180,000,000원 전세권이 2022년 12월 12일 가압류보다 먼저 존재합니다. 또한 2025년 9월 25일 신우석 명의 주택임차권등기가 이루어졌으며, 매각물건명세서는 이를 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하고 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 밝히고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

최초 소유권보존은 복경수 명의로 이루어졌으며, 이후 김인숙에게 소유권이 이전되었습니다. 유영아의 근저당권과 석성기업주식회사의 전세권은 이미 말소되었습니다. 과거의 임의경매 및 강제경매개시결정도 각각 취하 또는 취소기각에 따른 말소 이력이 있습니다.

현재 핵심은 신우석의 을구 5번 전세권입니다. 2022년 5월 17일 설정되어 말소기준 가압류보다 앞서고, 등기상 전세금은 180,000,000원입니다. 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 선순위 전세권 및 대항력 있는 주택임차권의 보증금 잔액 인수 문제는 별도입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수

신우석의 주택임차권등기는 전입일·확정일자·보증금과 함께 확인되며, 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시됩니다. 따라서 단순히 주택임차권등기 날짜가 말소기준보다 늦다는 이유로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

주의: 보증금 180,000,000원을 낙찰가와 인수금의 단순 합계로 고정하는 방식은 집행비용이 먼저 공제되는 배당 가정에서는 정확하지 않습니다. 신건 기준으로 실제 계산된 실질취득 추정액은 183,236,000원이며, 세금·명도비용·관리비 등을 제외한 금액입니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 총부담은 유지

실질취득 추정액은 각 회차 낙찰가와 주택임차보증금 미배당액을 합산한 계산입니다. 신우석의 전세권과 임차권은 동일 보증금에 관한 것으로 취급하며 이중 합산하지 않았습니다. 실제 배당순위와 최종 인수액은 집행법원의 배당 결과 및 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

1회 유찰 시 최저가는 139,200,000원으로 낮아지지만, 신우석에게 돌아갈 배당액도 136,451,200원으로 감소합니다. 그러면 매수인이 인수하는 보증금 잔액은 43,548,800원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득금액은 약 182,748,800원입니다.

2회 유찰 시 최저가는 111,360,000원까지 내려가지만, 보증금 인수 추정액은 70,999,040원으로 증가합니다. 실질취득금액은 182,359,040원으로, 여전히 보증금 180,000,000원 수준을 웃돕니다. 최저가만 하락하는 것을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당 합계 17,581,673원은 신우석의 미배당 9,236,000원과 서민금융진흥원의 미배당 8,345,673원을 합산한 채권 부족액으로, 전액이 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다.

⑤ 시세·환금성 — 실질취득 기준으로 평가

애플하우스에프는 주거용 다세대와 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 감정요항표상 대지권 목적 토지는 오피스텔 10호와 다세대주택 8세대의 대지로 이용되고 있습니다. 다만 동일 물건에 직접 대응하는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 180,000,000원대 실질취득금액이 시장가격보다 낮은지 검증하기 어렵습니다.

이 물건의 가격 경쟁력을 평가할 때는 최저가 174,000,000원이 아니라 신건 기준 실질취득 추정액 183,236,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 유찰 이후에도 각 회차별 미변제 보증금을 더한 실질취득금액을 사용해야 합니다.

⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여주시 현암동 오학동 행정복지타운 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 주거용 오피스텔이 단지를 이루고, 소규모 아파트 및 상가가 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2017년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 10층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 급탕·급배수·위생설비, 승강기 및 무인경비 공동현관시스템을 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정평가상 9층 902호는 계단식 다세대주택입니다. 집합건물 전체에는 오피스텔과 다세대주택이 함께 있어 해당 호실의 정확한 용도와 건축물대장 기재를 대조할 필요가 있습니다.
• 토지. 준공업지역·자연보전권역 등 규제가 적용됩니다. 서측 도예로와 북측 도로에 접하며, 공시지가는 676,400원/㎡입니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지 지목은 공장용지였으나 2018.01.10 대지로 변경되었습니다. 또한 집합건물 등기상 1동 용도는 다세대주택이나 집합건축물대장 1~6층 용도는 오피스텔로 기재되어 있습니다.
• 내부 확인. 현장 조사 당시 이해관계인이 부재하여 임대관계가 확인되지 않았으며, 내부 구조 및 상태는 외부 관찰을 바탕으로 파악되었습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 을구 6번 주택임차권등기의 매수인 대항 가능 여부 및 보증금 잔액 인수 문구를 반드시 재확인하세요.
• 선순위 전세권 확인. 을구 5번 전세금 180,000,000원의 권리 내용과 현재 존속·매각 소멸 관계를 확인하세요.
• 전세권·임차권 중복계산 방지. 신우석의 전세금과 임차보증금이 동일한 채권에 해당하는지, 배당에서 어떤 방식으로 충당되는지 확인하세요.
• 실질취득 재계산. 낙찰가에 인수할 미변제 보증금을 더하고, 세금·명도·관리비 등 기타 비용을 추가해 자금계획을 세우세요.
• 배당순위 재검증. 집행비용·세금·임차보증금 및 다른 채권자의 실제 배당액에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차권자 점유·명도 확인. 주택임차권등기 이후 실제 점유가 유지되는지, 명도와 보증금 반환을 어떻게 처리할지 확인하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 거래를 확보해 실질취득금액 1.8억대의 적정성을 판단하세요.
• 건축물대장 확인. 다세대·오피스텔 복합 구성과 공부상 지목 변경 사항을 확인하세요.
• 관리비·현장 조사. 공용부분 체납관리비, 내부 상태 및 실제 사용관계를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류와 최신 사건 진행상황을 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득이 가격이다”

여주 애플하우스에프 902호의 핵심은 전세금 180,000,000원입니다. 말소기준보다 먼저 설정된 신우석의 전세권이 있고, 매각물건명세서에는 대항력 있는 주택임차권등기와 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

신건 최저가 174,000,000원 기준으로도 실질취득 추정액은 183,236,000원이며, 1회·2회 유찰 시에도 매수인의 보증금 인수 부담이 커져 총액은 약 1.8억 수준에서 유지됩니다. 따라서 낮아지는 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

게다가 최근 실거래 시세가 직접 확인되지 않아 실질취득금액이 적정한지 검증하기 어렵고, 임차권과 전세권의 정확한 관계 및 배당 충당 방식도 입찰 전 확인이 필요합니다. 선순위 임차보증금 인수 위험이 뚜렷하고 시세 대비 할인 근거가 부족한 만큼, 현재 판단은 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.