수원지방법원 2025타경31277. 경기도 이천시 증포동 이천센트럴푸르지오 106동 403호입니다. 2016년 11월 사용승인된 지상 20층 철근콘크리트 아파트의 4층으로, 건축물현황도상 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니·드레스룸 등의 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 송례섭이며, 2023년 11월 거래가액 490,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

표면적인 권리관계는 만만하지 않습니다. 롯데카드의 가압류가 말소기준권리인데, 그보다 먼저 2022년 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 임차인 전재종이 존재합니다. 보증금은 470,000,000원으로 감정가를 초과하고, 2024년에는 주택임차권등기까지 완료했습니다. 이대로라면 낙찰자가 배당 부족액을 승계할 위험이 있는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 1일 보증금에 대한 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적법하게 적용되고 이행된다는 전제에서는 해당 보증금 부족분이 낙찰자에게 실질적으로 승계되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

이 사건의 말소기준은 2024.06.17 롯데카드 가압류입니다. 2017년 농협은행 근저당권 108,000,000원은 2019.01.07 이미 말소되어 현재 말소기준이 아닙니다. 롯데카드 가압류 이후의 충북신용보증재단·서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단·이천시·국의 압류 및 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 전재종 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 보증금에 관한 권리를 양수하여 경매를 신청한 주체로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 임차권등기 접수일 2024.03.06은 말소기준일 이전이며, 그에 앞선 전입·점유·확정일자 역시 확인됩니다.

확약은 전재종의 임차보증금 및 해당 임차권에 관한 것입니다. 다른 임차인이나 별개의 인수 권리가 확인될 경우 그 위험까지 일괄적으로 소멸시키는 것은 아닙니다. 현황상 다른 임차인은 특정되지 않았으나, 점유 현황과 추가 권리 발생 여부는 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

③ 시세·실질취득 분석 — 과거 취득가와 현재 가격은 다르다

현재 감정가는 460,000,000원이고, 소유자 송례섭의 2023.11.02 등기상 취득 거래가액은 490,000,000원입니다. 단순 금액으로 현재 최저매각가가 과거 취득가보다 30,000,000원 낮지만, 과거 한 건의 소유권 거래를 현재의 객관적 실거래 시세로 볼 수는 없습니다.

따라서 가격 판단은 두 가지를 구분해야 합니다. 첫째, 확약 반영 기준 실질취득은 460,000,000원입니다. 둘째, 확약이 적용되지 않는다면 신건 실질취득 부담은 477,000,000원으로 올라갑니다. 어느 경우에도 최근 동일 단지·유사 평형 실거래와 비교하지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 460,000,000원 가정)

주택도시보증공사의 경매신청 청구금액은 임차보증금 양도에 관한 권리와 연계되므로 별도의 독립 임차보증금으로 더하지 않습니다. 위 배당표는 제시된 예상배당 순서와 금액을 표시한 것이며, 실제 배당액 및 채권자별 귀속은 배당기일에 확정됩니다. 국세·지방세 당해세 우선배당 및 기타 법정 우선항목에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 확약이 수익 구조를 바꾼다

위 유찰 시나리오는 예상매각가를 기준으로 작성한 비교입니다. 실제 낙찰가격, 집행비용, 세금 우선배당에 따라 원칙상 인수 부족분이 달라질 수 있습니다. 특히 확약 미적용 시의 실질 부담에는 보증금 외 취득 부대비용이 추가될 수 있습니다.

⑥ 압류·세금 — 말소와 배당은 별개의 문제

등기상 국민건강보험공단, 이천시, 국(처분청 청주세무서장)의 압류가 각각 존재합니다. 모두 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸하는 권리에 해당하지만, 등기말소 여부와 세금 등의 배당 우선순위는 구분해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 증포동 한내초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 단지 내 차량 주차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통으로 조사되었습니다.
• 도로 접근. 단지 북측·동측·남측이 각각 폭 약 23m·18m·15m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2016.11.24 사용승인된 철근콘크리트 구조 아파트입니다. 전기·급배수·난방·승강기 설비 등이 구비된 것으로 조사되었습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·교육환경 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 이루어지지 않아 건축물현황도 기준으로 구조와 이용상태가 파악되었습니다. 실제 내부 상태와 점유관계는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트 용도로 주거 수요가 예상되지만, 최근 거래가격과 거래량을 대조하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 문구를 원본과 대조하고, 낙찰자가 실제로 그 효력을 주장할 수 있는지 확인하세요.
• 채권양도 관계 확인. 전재종의 보증금 반환채권과 주택도시보증공사의 양도·승계관계, 경매신청 및 배당요구 관계를 대조하세요. 동일 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 임차권등기가 배당 후 어떤 절차로 말소되는지, 전액 변제가 없더라도 말소의무가 이행되는지 확인하세요.
• 전입·점유 및 명도. 실제 점유자를 확인하고, 임차권등기와 별도로 현장 인도 및 명도 가능 여부를 점검하세요.
• 세금 우선배당. 국민건강보험공단·이천시·국의 압류 관련 교부청구 및 당해세 해당 여부를 확인하세요.
• 최근 실거래 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 하락·상승 추세를 확인해 460,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 미납 관리비. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부 및 매수인 부담 가능 범위를 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 제한되었으므로 누수·설비 상태·수선비용을 별도로 검토하세요.
• 매각조건 및 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각조건의 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “확약서는 강력하지만, 시세 검증을 대신하지 않는다”

이 사건의 본질은 470,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 보증금이 최저가 460,000,000원을 초과하므로 원칙적으로는 매수인이 배당 부족액을 인수할 수 있고, 낮은 최저가에 낙찰받아도 취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사의 2026.06.01 확약서는 이 구조를 바꾸는 핵심 자료입니다. 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 약속이 적법하게 적용·이행된다면 해당 선순위 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 신건 기준 실질취득 부담도 부대비용을 제외하면 460,000,000원이 됩니다.

다만 확약서의 효력 검증, 세금 압류, 내부 미확인, 실거래 시세 미검증이라는 과제가 남아 있습니다. 감정가보다 낮은 과거 거래가 아닌, 소유자의 2023년 취득가 490,000,000원만으로 현재 물건이 저렴하다고 볼 수도 없습니다.

핵심은 “확약서가 있으니 무조건 안전하다”가 아니라 “확약서의 법적 효력과 이행을 확인한 뒤 가격을 따져야 한다”는 점입니다. 현재는 신건에서 곧바로 높은 가격을 제시하기보다 권리 해소의 확실성과 시장가격을 함께 검증해야 할 물건입니다.