수원지방법원 2025타경31304. 이천시 부발읍 응암리 주은다솜마을임대아파트 102동 207호입니다. 현재 등기상 소유자는 서인원으로, 2013년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 한국도로공사가 전세금 65,000,000원의 전세권을 설정했고, 이 전세권자가 임의경매를 신청했습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 달리 전세권자가 직접 경매를 신청했다는 점이 중요합니다. 과거 설정된 은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 분석에서 중요한 등기권리는 한국도로공사의 전세권, 김만기의 가압류, 이천시 압류 및 경매개시결정입니다. 특히 과거 이천시 압류가 말소된 사실과 현재 남아 있는 압류를 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31304 (임의경매 · 등기상 여주지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 응암리 109 주은다솜마을임대아파트 102동 2층 207호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로1804번길 70 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 15층 건물 중 2층 207호 |
| 건물명칭 | 2025.05.22 주은다솜마을임대아파트에서 다솜아파트로 변경 |
| 현재 소유자 | 서인원 · 2013.04.22 소유권이전 등기(협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국도로공사 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유자 및 점유권원 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 전세권 실행 경매의 구조
등기상 한국도로공사의 전세권은 2023.02.22 설정됐고, 전세금은 65,000,000원, 범위는 주거용 주택 전부입니다. 존속기간은 2023.02.22부터 2025.02.21까지로 기재돼 있으며, 이후 한국도로공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 전세권과 점유 — 등기상 인수 0원, 그러나 확인은 필요
현재 확인되는 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이를 임차인이 실제로 없다는 사실과 동일하게 볼 수는 없습니다. 등기상 확인되는 전세권자는 한국도로공사이며, 전세권 설정만으로 누가 실제 거주하는지까지 확정할 수는 없습니다.
| 확인 대상 | 등기·조사 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 한국도로공사 | 전세권 65,000,000원 · 2023.02.22 설정 | 전세권자 경매신청인 |
| 실제 거주자 | 임대관계 미상 · 점유 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 매수인 인수 | 배당 산정상 0원 | 산정 0원 · 별도 점유권리 확인 |
③ 가격과 회차별 미배당 — 신건 6,600만원의 판단
현재 감정가와 최저매각가는 모두 66,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이고, 주변 아파트 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없으며, 가격이 저렴하다는 평가도 유보해야 합니다.
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 66,000,000원 | 64,412,000원 | 76,688,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 52,800,000원 | 51,449,600원 | 89,650,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 42,240,000원 | 41,079,680원 | 100,020,320원 | 0원 |
유찰되면 낙찰가격이 낮아지는 만큼 채권자에게 배당할 금액도 줄어듭니다. 다만 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다. 위 시나리오에서 인수액은 모두 0원으로 산정됐지만, 이는 별도 대항력 임차인의 보증금 인수위험까지 해소됐다는 확정 판단은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,588,000원 |
| 1. 전세권 · 한국도로공사 | 65,000,000원 | 64,412,000원 |
| 2. 가압류 · 김만기 | 76,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 141,100,000원 | 64,412,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4% 기준 추정액입니다. 전세권자 및 가압류채권자의 미회수액을 합한 채권 미배당은 76,688,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천가산초등학교 남측 인근으로, 주변에는 아파트와 소규모 공장·창고·농경지가 혼재합니다. 순수 아파트 밀집지와는 주변 환경이 다릅니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골트러스지붕 15층 건물 중 2층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구(응암지구), 제2종지구단위계획구역, 자연보전권역 등이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역에도 해당합니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 2025.05.22 건축물명칭이 다솜아파트로 변경됐습니다.
- 환금성. 주변 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정 매입가격이나 향후 매도 용이성을 수치로 단정하기 어렵습니다. 동일 단지·유사 층의 거래를 추가 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 확인. 한국도로공사의 전세권은 경매신청의 기초 권리입니다. 매각물건명세서에서 전세권 말소와 매수인 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 누가 거주하는지, 전입신고·확정일자·임대차계약이 있는지 조사해야 합니다. 실제 점유자의 대항력은 확인 전까지 미상입니다.
- 과거 압류와 현재 압류 구별. 2020년 이천시 압류는 해제·말소 이력이 있습니다. 2025.06.26 압류와 혼동하지 말고 최신 등기에서 유효한 권리를 대조해야 합니다.
- 배당 부족 이해. 한국도로공사 전세금 65,000,000원 중 예상배당은 64,412,000원입니다. 부족액이 매수인에게 승계되는지 여부는 배당 부족 자체가 아닌 별도의 권리관계로 판단해야 합니다.
- 적정 입찰가 검토. 신건 66,000,000원이 실제 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 동일 단지 최근 거래와 건물 상태를 조사한 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 거주자 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대확인자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 산정 ≠ 점유 위험 0”
이 물건의 핵심은 전세권자가 신청한 임의경매라는 사실입니다. 한국도로공사의 전세금은 65,000,000원이고, 현재 최저매각가 66,000,000원에서도 예상배당은 64,412,000원에 그칩니다. 다른 채권까지 합한 미배당은 76,688,000원입니다.
매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 이것만으로 실제 점유자의 모든 권리가 정리됐다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 과거 압류의 말소 이력도 있어 권리의 선후관계를 원본으로 확인해야 합니다. 아울러 시세 자료가 없어 신건 가격의 경쟁력도 입증되지 않았습니다.
결론은 권리와 가격 모두 조건부 검토입니다. 전세권 말소 및 점유자 대항력 확인이 우선이고, 그다음이 주변 거래가격과의 비교입니다. 점유 확인 전 무조건적인 안전형으로 평가하거나, 시세 검증 없이 저가 매수 기회로 판단해서는 안 됩니다.
