수원지방법원 2025타경31344. 경기도 이천시 부발읍 아미리의 아미리7차현대아파트 707동 11층 1103호입니다. 철근콘크리트 벽식구조 20층 건물의 11층에 위치하며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 김영길이고, 1997.06.26. 매매를 원인으로 1999.12.27. 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 2025.06.18. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 등기되었으며 신청채권액은 346,256,055원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가 306,000,000원이 아니라 어느 근저당권이 실제 말소기준이 되는지입니다. 2021.11.24. 애큐온저축은행 명의로 설정된 근저당권은 2024.12.31. 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있습니다. 그런데 배당표에는 그 채권의 지급이 반영되지 않고 소유자 잔여금이 계산되어 있습니다. 이 차이는 실제 배당과 말소관계를 판단할 때 반드시 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31344 (임의경매, 여주지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 아미리 753 아미리7차현대아파트 707동 11층 1103호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 부발읍 신아로92번길 74-25 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 · 20층 중 11층 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 김영길 · 1999.12.27. 소유권이전등기 (1997.06.26. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 346,256,055원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.07. 발행 등기사항전부증명서 |
| 임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준을 다시 확인해야 한다
따라서 23번 근저당권이 경매개시 당시 유효했다면 24번보다 선순위입니다. 23번의 말소 여부와 채권양도 효력, 실제 말소기준권리를 등기 원본 및 법원 서류로 대조해야 합니다. 24번만을 말소기준으로 삼아 선순위 권리를 누락하는 해석은 안전하지 않습니다.
과거 근저당권은 여러 차례 설정과 말소가 반복되었습니다. 평화은행·제일은행·현대캐피탈·비엔케이캐피탈·상상인저축은행·푸본현대생명보험 등의 과거 담보권에는 등기상 말소 기록이 있습니다. 이처럼 이미 말소된 과거 담보권과 현재 유효한 담보권을 구분해야 하며, 특히 2021년 말에 설정된 23번 및 24번 근저당권을 중심으로 검토해야 합니다.
② 가격 검토 — 신건 306,000,000원의 의미
감정가와 최저매각가는 모두 306,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다. 다만 같은 단지 또는 유사 면적 아파트의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 주변 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 306,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 244,800,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 195,840,000원 | 64% | 0원 |
유찰 가격은 가정된 회차별 매각가격이며 실제 최저매각가격이나 향후 매각 여부를 보장하지 않습니다. 인수액은 현재 산출된 추정치로, 임차관계 및 말소기준 검증 결과에 따라 재평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
아래는 가보영농조합법인 근저당권 30,000,000원만 배당 대상으로 반영한 제한적인 시뮬레이션입니다. 한국자산관리공사로 이전된 23번 근저당권의 실제 채권과 신청채권액이 배당 계산에 반영되지 않아 확정적인 예상배당표로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,084,000원 |
| 1. 을구 24번 · 가보영농조합법인 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 계산상 소유자 잔여 | — | 270,916,000원 |
위 계산은 집행비용 5,084,000원과 을구 24번 채권최고액 30,000,000원만 반영한 값입니다. 23번 근저당권·신청채권·당해세 등 실제 배당 대상과 우선순위가 확정되면 결과는 크게 달라질 수 있습니다. 특히 270,916,000원은 소유자에게 실제 지급될 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 아미초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트·공장·학교·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 철도·도로 교통. 북측 인근에 경강선 부발역이 있고 남측에 영동고속도로 이천IC가 있습니다. 차량 진입이 가능하며 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 고려한 교통여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 도로 연결. 아파트 단지 내 도로를 통해 북측 신아로와 서측 경충대로에 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 20층 중 11층입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생급배수·승강기·소화전·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·제3종일반주거지역·자연취락지구·특정개발진흥지구 등이 포함되며, 학교 보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 철도역과 주요 도로 접근성은 긍정적인 요소이나, 거래가격·거래량과 동일 면적 매매사례를 확인하지 못한 상태에서는 구체적인 매각 용이성이나 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021.11.24. 설정된 을구 23번 근저당권과 2021.12.22. 설정된 을구 24번 근저당권의 현재 효력 및 순위를 등기 원본으로 확인하세요.
- 한국자산관리공사 채권 검증. 2024.12.31. 근저당권 이전 기록과 346,256,055원 청구액의 관계, 담보채권의 실제 잔액 및 배당순위를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 을구 24번만 반영된 제한적 계산 대신 유효한 선순위·후순위 채권과 집행비용을 모두 반영한 배당 시뮬레이션이 필요합니다.
- 점유·임차 확인. 신고된 임차인이 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서 및 실제 점유 현황을 통해 대항력 가능성을 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 306,000,000원의 적정성을 확인하기 위해 동일 단지의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격, 하락·상승 추세를 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 244,800,000원 및 195,840,000원은 가정 가격입니다. 실제 다음 매각기일의 최저가격은 법원 공고를 다시 확인하세요.
- 관리비·인도. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 실제 점유자의 인도 협의 가능성, 시설 상태와 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각 공고를 입찰 전에 상호 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정, 권리검증은 아직 끝나지 않았다”
이천 아미리7차현대아파트 707동 1103호는 신건 최저가가 306,000,000원이고, 신고된 임차인 없이 매수인 인수액이 0원으로 추정되는 물건입니다. 부발역과 이천IC 접근성도 입지상 검토할 만한 요소입니다.
그러나 을구 23번 근저당권과 한국자산관리공사의 채권이 배당 계산에서 누락된 점은 단순한 숫자 차이로 넘길 수 없습니다. 2021.11.24. 설정된 담보권이 2021.12.22. 설정된 담보권보다 앞서므로, 어느 권리가 실제 말소기준인지부터 다시 확인해야 합니다. 또한 시세 비교가 확보되지 않아 306,000,000원이 저렴한 입찰가격이라는 근거도 아직 없습니다.
결론은 권리 재검증 우선·가격 판단 보류입니다. 말소기준과 신청채권의 배당 구조, 점유관계를 확정한 다음 최근 실거래와 비교하여 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.
