수원지방법원 2025타경31367. 이번 물건은 경기도 이천시 대월면 사동리에 있는 노블레스 제1동 제2층 제201호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 방 3개·거실·주방·욕실 2개·파우더룸을 갖춘 구조로 기재되어 있습니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 위치하고, 도시가스 난방과 승강기·공동현관 보안장치가 설치되어 있습니다.

현재 소유자는 이병우이며, 2022년 7월 15일 공유자 지분 전부를 이전받아 단독 소유자가 됐습니다. 당시 등기 거래가액은 163,000,000원으로 이번 감정가와 같습니다. 이후 2023년 한국투자저축은행, 2024년 애큐온저축은행의 가압류가 접수됐고, 애큐온저축은행의 가압류가 본압류로 이행하면서 강제경매 절차가 진행됐습니다.

눈여겨볼 점은 과거 우리은행 근저당이 존재했지만 2022년 7월 18일 이미 말소됐다는 사실입니다. 따라서 현재 유효한 근저당이 말소기준인 구조가 아니라, 한국투자저축은행의 선순위 가압류가 말소기준권리가 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 가압류가 기준

이 물건의 권리분석에서 중요한 순서는 2015년 근저당 설정 → 2022년 근저당 말소 → 2023년 첫 가압류 → 2024년 후순위 가압류 → 2025년 강제경매입니다. 2015년 우리은행 근저당의 채권최고액은 113,300,000원이었지만 경매 전에 이미 말소되었으므로 낙찰자가 이를 인수하거나 해당 근저당에 배당할 이유는 없습니다.

말소기준인 한국투자저축은행 가압류는 2023년 3월 10일 접수됐습니다. 애큐온저축은행 가압류는 2024년 1월 19일로 더 늦고, 경매개시결정도 2025년 6월 18일에 접수됐습니다. 이들 가압류 및 강제경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유 분석 — 등기보다 현장 확인이 중요

현재 파악된 신고 임차인은 없음으로 분류됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 사용자 인지 확정할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 등기부에 임대차 내용이 나타나지 않을 수 있으므로 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 1억 6,300만원의 적정성은 미확정

현재 최저매각가는 163,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 흥미로운 점은 소유자가 2022년 매매로 취득할 때의 등기 거래가액 또한 163,000,000원이라는 것입니다.

다만 과거 소유자 취득가격이 현재 시세의 증거가 될 수는 없습니다. 같은 지역의 유사 다세대주택이라도 건물의 연식·층·면적·주차여건·내부 상태 등에 따라 거래가격이 달라집니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 감정가가 높다거나 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

현재 산정에 반영된 채권액 합계는 71,389,039원이며, 해당 채권에 대한 예상배당도 같은 금액입니다. 집행비용 3,082,000원을 차감한 후 채권자에게 배당하고, 88,528,961원이 소유자에게 돌아가는 것으로 추정되어 있습니다.

다만 신청채권자의 경매 청구금액은 64,803,964원으로, 애큐온저축은행 가압류에 반영된 청구금액 53,925,513원과 다릅니다. 강제경매개시결정 관련 항목은 별도 배당액 0원으로 계산되어 있으므로, 실제 배당액과 청구채권의 충족 여부는 배당절차에서 확인해야 합니다. 신청채권자의 경매 청구금액을 다른 가압류 금액과 무조건 합산하면 동일한 채권을 중복 계산할 수 있습니다.

집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인의 최우선변제·미확인 채권 및 실제 배당요구 상황에 따라 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금은 매수인의 추가 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개

현재 회차는 감정가의 100%이고, 예정된 유찰 시나리오는 80%와 64%입니다. 각 시나리오에서 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 앞서 설명한 미확인 점유관계에 따른 추가 인수 위험이 없다는 전제에서만 성립합니다.

유찰이 진행되면 명목상 입찰가격은 낮아집니다. 하지만 가격이 내려간다고 무조건 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 최근 거래가격과 비교해 적정성을 판단해야 하며, 선순위 대항력 임차인이 실제 존재할 경우에는 미배당 보증금 때문에 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 대월면 사동리 소재 사동2리마을회관 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 대리석 및 드라이비트 등으로 마감되어 있고, 내부는 벽지·타일·장판 등으로 마감되어 있습니다.
• 주거 설비. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·파우더룸을 갖추고 있습니다. 도시가스 난방, 위생·급배수설비, 승강기, 공동현관 보안장치가 구비되어 있습니다.
• 도로 접근. 대지 서측으로 보차도 분리된 왕복 2차로, 북측으로 세로한면에 접합니다.
• 토지 규제. 사동리 323-1은 도시지역·제1종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역에 해당합니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 보고된 사항도 없습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택이므로 같은 유형·면적·위치의 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인할 필요가 있습니다. 주변에 다양한 주거시설이 혼재하지만 이것만으로 재매각 수요가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 소유자 직접 점유인지, 임차인 또는 제3자가 사용하는지 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
• 전입·대항력 조사. 실제 임차인이 확인되면 2023.03.10 말소기준일과 대조하여 대항요건 취득 시점을 판단하고, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2023년 한국투자저축은행 가압류가 기준이며, 과거 우리은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 최신 등기사항전부증명서로 추가 권리변동 여부를 확인해야 합니다.
• 경매 신청채권 확인. 애큐온저축은행의 경매 청구금액과 가압류 채권액이 서로 다르므로 집행권원·채권계산서·배당요구 및 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 노블레스 및 사동리 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격과 매물 호가를 대조해야 합니다.
• 건물 상태. 방수·누수·외벽 마감·공용시설·승강기 관리 상태를 점검하고 수리비 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 여부를 확인해야 합니다. 인수액이 0원으로 산정돼도 명도비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
• 매각기일 재확인. 예정 매각기일은 2026.10.21입니다. 기일변경·취하·정지 여부, 매각물건명세서와 매각조건을 최종 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “권리 정리는 단순, 가격 판단은 아직 보류”

이천 노블레스 201호는 등기부상 유효 근저당이 없고, 첫 가압류를 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 비교적 단순한 권리 구조입니다. 현재 산정된 채권은 세 차례 회차 시나리오에서 모두 배당 가능하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

그렇지만 이 물건을 곧바로 안전한 저가 매수 기회라고 볼 근거는 충분하지 않습니다. 임대관계가 미상이고, 최근 실거래를 통한 가격 적정성도 확인되지 않았기 때문입니다. 과거 소유자 취득가격과 감정가가 같다는 점만으로 가격 메리트가 생기지는 않습니다.

결론은 권리 구조는 긍정적, 점유·임대차는 추가 검증, 가격은 판단 보류입니다. 입찰 전에 점유 위험을 해소하고 최근 유사 다세대 실거래를 대조하여 실질취득비용이 시장가격보다 충분히 낮은지를 확인해야 합니다. 현재 신건 최저가 163,000,000원에 곧바로 응찰하기보다는 가격과 점유관계를 검증한 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.