수원지방법원 2025타경31245. 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 409동 1층 101호 다세대주택입니다. 소유자는 조성우, 강제경매 신청채권자는 홍기석입니다. 이 물건에서 가장 먼저 살펴봐야 할 권리는 근저당권이 아닙니다. 2022년 8월 25일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 홍기석의 임차권입니다. 2024년 8월 28일에는 보증금 150,000,000원에 관한 주택임차권등기까지 이루어졌습니다.

등기상 기존 근저당권들은 이미 말소되어 있고, 2025년 5월 16일 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 임차인의 전입과 확정일자는 이보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서가 명시한 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 중심으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권

권리관계는 이미 말소된 근저당권·신탁과 현재 문제 되는 선순위 임차권등기를 구분해서 읽어야 합니다. 과거 자산건설주식회사의 가압류 3,000,000,000원, 대신자산신탁주식회사 명의의 신탁, 이천새마을금고 및 하모니자산관리대부의 근저당권은 말소 이력이 확인됩니다. 과거 거액의 채권최고액을 이 물건에서 현재 매수인이 인수할 채무로 합산해서는 안 됩니다.

반면 을구 8번 임차권등기는 살아 있습니다. 임차권등기 접수일은 2024년 8월 28일이고, 그 기초가 되는 전입·점유와 확정일자는 모두 2022년 8월 25일입니다. 강제경매개시결정 등기보다 먼저 성립한 임차인의 권리이므로, 단순히 경매가 진행된다는 이유만으로 보증금 반환 문제가 사라지는 구조가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권이 모두 중요

실제 임차인은 홍기석 1명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 별도 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 홍기석의 보증금은 150,000,000원이며, 전유부분 전부를 대상으로 임차권등기가 설정되어 있습니다.

이 사건의 위험은 보증금 자체가 무조건 추가 부담된다는 의미가 아닙니다. 보증금 중 얼마가 배당으로 실제 충당되는지가 중요합니다. 보증금 전액이 배당되면 해당 임차보증금의 인수 잔액은 없어질 수 있지만, 일부만 배당되면 미변제 잔액이 남습니다.

③ 가격 분석 — 신건 1.83억과 실질취득비용

현재 최저매각가격은 183,000,000원으로 감정가와 같습니다. 보증금 150,000,000원이 전액 배당된다는 가정에서는 매수인 인수금이 없으므로, 실질취득금액은 낙찰대금 기준 183,000,000원입니다. 다만 현재 확인되는 실거래 비교가격이 없어 이 금액이 주변 거래가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

유찰 상황은 다릅니다. 1회 유찰 시 매각가격이 146,400,000원, 2회 유찰 시 117,120,000원으로 하락하는 시나리오에서도, 선순위 임차인의 보증금은 자동으로 없어지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 증가해 실질취득비용의 하락 폭은 제한됩니다.

실질취득 추정 = 낙찰가 + 해당 회차 임차보증금 인수 추정액. 매각가격과 인수액은 각 회차별 예상값이며 실제 배당 결과에 따라 변동합니다. 취득세·등기비용·명도비 등 부대비용은 제외합니다.

위 추정에서는 집행비용이 먼저 공제됩니다. 따라서 1회·2회 유찰 시 실질취득 추정치가 보증금 150,000,000원보다 소폭 높게 산출됩니다. 이는 별도의 가격 메리트가 아니라 낙찰대금 외 인수 부담이 발생하는 결과입니다.

④ 예상배당표 (신건 183,000,000원 매각 가정)

기계적 배당 추정표입니다. 홍기석의 임차보증금 150,000,000원과 강제경매 청구액 157,820,547원 사이의 채권 동일성·중복 여부는 확정되지 않았습니다. 따라서 위 두 배당행은 독립된 채권에 대한 법적 배당 확정액으로 해석할 수 없습니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 및 최종 채권신고 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

이 배당 추정에서는 집행비용 3,362,000원을 공제한 뒤, 홍기석의 임차보증금 150,000,000원에 전액을 배정하고, 잔여 29,638,000원을 경매개시결정 관련 채권에 배정합니다. 그 결과 소유자 교부액과 매수인 인수 예상액은 모두 0원으로 표시됩니다.

하지만 경매개시결정 자체가 별도의 배당채권을 새로 창설하는 것은 아닙니다. 신청채권의 원인과 임차보증금 반환채권이 동일하다면 실제 배당관계는 위 단순 배분과 달라집니다. 홍기석에게 같은 금액을 이중으로 지급하는 결과가 발생하지 않도록 배당계산을 다시 검증해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 부발읍 죽당리의 부발중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며, 외벽은 외장타일과 석재붙임, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되었습니다.
• 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수 설비 및 승강기 설비가 있습니다. 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등을 갖춘 주거용 구조입니다.
• 도로. 부지 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고·평탄한 부정형입니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 환경보전 관련 특별대책지역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 관련 조사에서 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 증·개축, 내부 상태 및 이용현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 같은 동·같은 면적의 실거래가 대단지 공동주택만큼 풍부하지 않을 수 있습니다. 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 183,000,000원의 감정가 적정성과 향후 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 배당순위. 홍기석의 보증금 150,000,000원이 실제 매각대금에서 얼마를 배당받는지, 선순위 조세 및 다른 공제사항이 있는지 확인해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일인. 홍기석의 임차보증금 반환채권과 강제경매 청구금액 157,820,547원의 관계를 판결·집행권원·채권계산서 등으로 확인해야 합니다. 중복배당을 전제한 수익 계산은 금물입니다.
• 임차권등기 말소. 을구 8번 임차권등기가 배당 후 말소될 수 있는지, 미변제 잔액이 남을 경우 임차권자와 어떤 정산 및 말소 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득 계산. 1회 유찰 가정 시 낙찰가 146,400,000원에 인수 6,449,600원을 더한 152,849,600원, 2회 유찰 가정 시 117,120,000원에 인수 35,319,680원을 더한 152,439,680원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 이후의 실제 점유자, 명도 협의 가능성 및 인도 시점을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실점유 상태가 확정되지는 않습니다.
• 등기상 기존 권리. 과거 신탁 및 공동담보 근저당권의 말소 사항을 원본 등기부에서 재확인하고, 새로 접수된 권리가 없는지 입찰 직전 다시 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 주변 다세대주택의 실제 매매거래가격, 같은 건물의 거래 및 현재 매도 호가를 확인하고, 낙찰대금이 아니라 인수금까지 포함한 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 관리비·세금·건물 상태. 공용 관리비 체납, 당해세, 누수 및 하자, 1층 주거환경, 설비 작동 여부 등을 확인해 추가 부담을 판단해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차 관련 증빙·배당 관련 서류를 확인하고, 권리와 점유 상태가 입찰일까지 변동되었는지 점검해야 합니다.

맺으며 — “1.5억 보증금이 이 경매의 실질적인 기준선”

이천 부발읍 409동 101호는 겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 183,000,000원 신건 다세대주택입니다. 과거 근저당권과 신탁은 말소되어 있지만, 이 사건에서 가장 중요한 권리는 홍기석의 대항력 있는 150,000,000원 임차보증금입니다.

현재 매각가격에서는 보증금 전액 배당을 가정할 수 있어 인수액이 0원으로 산출됩니다. 그러나 유찰이 진행되면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 실제로 2회 유찰 시뮬레이션에서도 낙찰가 117,120,000원이 아니라 실질취득 추정 152,439,680원을 보아야 합니다. 이는 보증금 150,000,000원 부근으로 비용 하한이 형성되는 구조를 잘 보여줍니다.

또한 임차인과 신청채권자가 모두 홍기석이라는 점에서, 신청채권의 실체와 예상배당표의 중복계상 여부를 먼저 검증해야 합니다. 임차권등기 말소와 명도 가능성도 별도로 확인할 사항입니다. 실거래 시세까지 확인되지 않은 상황에서 유찰 후 최저가만으로 저평가 물건이라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.