수원지방법원 2025타경31404. 경기도 이천시 마장면 양촌리 370-5의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 4층 단독주택으로, 1층은 소매점·주차장·계단실·홀, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 일반적인 아파트 한 세대를 매수하는 경매와는 권리분석의 성격이 다릅니다.

등기상 소유자는 한서인입니다. 2022년 수원중앙새마을금고 근저당을 시작으로 후순위 근저당, 임차권등기, 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 강제경매 신청채권자는 김정림, 청구금액은 30,000,000원입니다. 특히 김정림은 이 건물의 201호 임차권자로도 확인됩니다. 채권자와 임차권자의 동일인 관계, 실제 채권의 성격 및 배당요구를 반드시 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

핵심은 2022.01.25. 수원중앙새마을금고 근저당입니다. 현재 확인되는 김윤하의 근저당, 임차권등기 4건, 이천시·국의 압류와 강제경매개시결정은 모두 이 말소기준권리 이후 등기됐습니다. 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기순위만으로 주택 임차인의 대항력을 판단하는 것은 충분하지 않습니다. 실제 주택 인도·점유와 전입 시점을 함께 살펴야 합니다. 이 사건에서 확인된 임차인의 전입신고일은 모두 말소기준일 이후로 표시되어 있으므로 대항력이 없는 것으로 분석되지만, 전체 건물의 호실별 점유 및 임대차관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명

확인된 실제 임차인은 6명입니다. 별도로 기재된 ‘등기사항’은 성명이 특정된 독립 임차인으로 확인되지 않아 인원수나 보증금에 중복 합산하지 않았습니다. 임차권등기자는 조성현·홍성호·김경옥·김정림의 4명입니다.

대항력 판정은 말소기준권리 2022.01.25.와 각 임차인의 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자가 말소기준보다 빨라도 전입·인도 요건이 갖춰지지 않았다면 선순위 대항력이 성립하는 것은 아닙니다. 배당요구 기재와 실제 배당 가능액은 구분해야 합니다.

③ 배당 분석 — 신건에서도 미배당 발생

최저매각가 1,129,392,886원에 낙찰된다고 가정한 채권자별 예상배당입니다. 집행비용 13,693,929원을 우선 공제하고, 수원중앙새마을금고에 849,600,000원, 김윤하에게 266,098,957원이 배당되는 계산입니다.

이는 제시된 단순 채권순위 시뮬레이션입니다. 수원중앙새마을금고 근저당의 변경등기, 실제 채권잔액, 국세·지방세 법정기일, 당해세, 임차인의 우선변제·최우선변제를 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 각 임차인의 배당액은 별도로 산정되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 검토는 필수

유찰이 진행되면 낙찰가격은 낮아질 수 있지만 채권자가 배당받지 못하는 금액은 커집니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액이 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 현재 계산된 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 마장면 양촌리 소재 마장고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지·인테리어·일부 타일 마감이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 1층 소매점과 주차장·공용 공간, 2~4층 다가구주택이 혼재합니다. 주거용 임차인뿐 아니라 1층 소매점의 실제 사용관계도 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역(마장초등학교), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 기재됩니다. 기타 개발·환경 관련 제한도 검토해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 건축물대장상 용도와 현황상 소매점·다가구주택 이용관계는 입찰 전 대조하는 것이 적절합니다.
• 환금성. 단일 아파트 호수와 달리 상가·주거가 혼합된 건물과 토지를 통째로 매입하는 구조입니다. 매수 수요와 거래가격을 판단하려면 유사한 임대형 건물의 실제 매매사례 및 수익률을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준 근저당 변경. 수원중앙새마을금고의 최초 채권최고액 849,600,000원과 변경 후 600,000,000원의 관계, 실제 잔존채무 및 공동담보 배당관계를 확인하세요.
• 임차인 6명의 계약·점유 확인. 조미숙의 보증금, 채현남의 확정일자·배당요구, 임차권등기자 4명의 점유 및 퇴거 여부를 확인하세요.
• 김정림의 법적 지위. 신청채권 30,000,000원과 임차보증금 150,000,000원의 발생원인, 동일인 여부 및 중복계상 가능성을 확인하세요.
• 국세·지방세 압류. 현재 등기상 이천시 압류와 기흥세무서장 관련 국 압류가 남아 있습니다. 세금의 종류·법정기일·당해세 여부·납부 상태를 확인하세요.
• 배당순위 재계산. 후순위 임차인의 최우선변제 가능성, 임차보증금 575,000,000원에 대한 배당요구 및 실제 우선순위, 근저당 변경내역을 반영해 재계산하세요.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 베란다·다락(㉠~㉢) 포함 여부를 감정서 및 매각물건명세서 도면에서 확인하세요.
• 현장 점유·명도. 각 호실 입주자, 실제 퇴거 여부, 1층 소매점 이용자, 미납 관리비·공과금과 인도비용을 확인하세요.
• 가격 검증. 주변 유사 건물 매매사례, 토지가격, 주거·소매점 임대수입, 공실·유지비를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 서류 최신화. 2026.10.07. 발급 등기사항증명서뿐 아니라 매각기일 전 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사서 및 기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 수익형 건물”

이 사건의 강점은 분명합니다. 말소기준권리 이후에 설정된 권리가 대부분이고, 현재 확인된 임차인들의 전입일도 그 이후입니다. 계산상 매수인이 떠안을 보증금 및 등기상 권리 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 입찰 의사결정에서는 이 숫자보다 임차인의 실재성과 점유, 근저당 변경, 세금 우선순위, 낙찰가격의 적정성이 더 중요합니다. 신건 낙찰을 가정해도 채권 미배당 301,901,043원이 발생하는 시뮬레이션이며, 실제 임차인 배당과 국세·지방세 우선배당을 반영하면 채권자별 결과가 달라질 수 있습니다.

결론은 권리상 조건부 검토, 가격은 보류입니다. 임차인 6명과 각 호실 점유관계, 김정림의 이중 지위, 수원중앙새마을금고 근저당 변경 및 세금 압류를 확인하고, 별도의 실거래·임대수익 분석으로 적정가격이 확인되기 전까지는 신건 최저가만 보고 응찰하기 어렵습니다.