수원지방법원 2025타경31386. 경기도 이천시 설성면 제요리 산93 일대의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 에이동은 지상 2층 단독주택이고 비동은 지상 1층 창고시설로 이용 중입니다. 일괄매각에는 발코니, 비닐창고, 온실, 정자 등 제시외 시설도 포함됩니다.

현재 소유자는 정형진이며, 안성장학새마을금고가 설정한 채권최고액 396,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 임의경매개시결정과 이천시 압류가 등기됐습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이나, 말소기준보다 앞선 전입자의 점유 및 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별개

등기부에는 과거 설성농업협동조합과 비석새마을금고의 근저당권이 존재했으나 이미 말소된 것으로 나타납니다. 현재 말소기준은 2024.04.04 설정된 안성장학새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 이천시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 정규헌의 전입일 2008.10.22는 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입 시점이 앞선다는 사실은 확인되지만 주택 인도·실제 점유·임대차관계·보증금 및 권리 소멸 여부를 함께 확인해야 최종 대항력과 인수액을 판단할 수 있습니다.

② 점유·임차관계 — 이 사건의 핵심 위험

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 전입자 1명. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 실제 임차인인지, 과거 소유자 또는 다른 점유관계인지 추가 확인이 필요합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 보증금이 전액 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수금이 증가해 실질취득액(낙찰가 + 인수금)은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 하락하더라도 그 금액만을 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

• 점유 및 신분 확인. 정규헌이 실제 임차인인지, 주택을 인도받아 대항요건을 유지하고 있는지 확인합니다.
• 보증금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서의 인수 관련 기재를 대조합니다.
• 우선변제 확인. 확정일자·배당요구 여부와 배당 후 미회수 보증금 가능성을 검토합니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰가에 확인된 인수보증금을 합산한 후 시세와 비교합니다.

③ 가격 판단 — 신건 722,648,250원, 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 722,648,250원입니다. 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다. 다만 동일 지역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않아, 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 722,648,250원 가정)

채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 당해세, 임차인의 우선변제·최우선변제 및 배당 순위 변동 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 317,021,768원은 확정 금액이 아닙니다. 정규헌의 권리관계에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 설성면 제요리 소재 제요2리 마을회관 서측 인근에 위치합니다. 자연림·농경지·단독주택이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 남서측 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 인접지역으로의 이동이 가능하며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 주택 이용. 에이동은 단독주택으로 이용 중이며 관리상태는 보통입니다. 기본 위생설비, 급배수·전기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 창고 이용. 비동은 경량철골조 판넬지붕 창고시설로 이용 중이며 관리상태는 보통입니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)에 해당하며 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역(1286부대), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등의 제한사항이 있습니다. 일부 토지에는 준보전산지 관련 규제도 포함됩니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단독주택·창고·토지를 함께 취득하는 구조로, 아파트와 달리 토지 활용성 및 건물 상태에 대한 개별 검토가 중요합니다. 최근 거래가격을 확인하기 전에는 매각가의 시장 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 정규헌의 전입일 2008.10.22를 기준으로 실제 점유, 임대차 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 인수액 재산정. 배당 시뮬레이션상 0원이라는 수치에 의존하지 말고, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는지 판단해야 합니다.
• 실질취득 기준. 최저가뿐 아니라 인수보증금, 취득 부대비용과 명도비용을 반영한 총취득비용을 검토해야 합니다.
• 매각대상 범위. 산93·703-2·703-3의 토지와 건물 및 제시외 시설이 실제 매각목록에 어떻게 포함되는지 원본으로 대조해야 합니다.
• 제시외 시설. 발코니·비닐창고·온실·정자의 위치, 사용현황, 적법성 및 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 단독주택과 창고의 노후도, 누수, 구조 상태 및 실제 유지관리 비용을 점검해야 합니다.
• 토지 규제. 제한보호구역·자연보전권역·가축사육제한 등으로 인한 사용상 제약을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 이천시 압류. 등기상 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되나 당해세 등 법정 우선채권이 실제 배당에 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 인근 유사 주택·창고·토지의 실거래와 감정평가 세부내역을 비교한 후 응찰가격을 결정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 인수할 수 있는 보증금은 다르다”

이 사건은 감정가와 최저가가 모두 722,648,250원인 신건입니다. 안성장학새마을금고 근저당권과 후순위 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 단순 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권이 모두 배당되는 것으로 추정됩니다.

하지만 투자 판단에서 더 중요한 것은 2008.10.22 전입한 정규헌의 실제 권리관계입니다. 보증금·확정일자·배당요구·점유관계가 확정되지 않아 매수인의 인수액을 계산할 수 없습니다. 또한 주변 실거래 검증이 없어 현재 최저가에 가격 경쟁력이 있다고 말하기도 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전입자의 대항력과 인수보증금을 명확히 확인하고, 일괄매각 범위와 토지 규제 및 실제 시세를 검증한 다음 실질취득액 기준으로 재평가해야 합니다. 유찰에 따른 가격 인하만으로 투자 안전성이 확보되는 물건은 아닙니다.