수원지방법원 2025타경31396. 경기도 이천시 부발읍 아미리 753에 위치한 아미리7차현대아파트 701동 7층 701호입니다. 감정평가상 철근콘크리트 벽식구조의 19층 건물 중 7층이며, 1999년 11월 29일 사용승인을 받았습니다. 현재 소유자로 등재된 김경호는 2016년 3월 28일, 거래가액 205,000,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다.

이 물건에서 특히 중요한 것은 대출채권의 이전과 경매신청 사이의 연결입니다. 현대캐피탈은 2022년 3월 24일 채권최고액 289,200,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 1월 3일 한국자산관리공사 앞으로 근저당권이전 등기가 이루어졌습니다. 이후 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 반면 말소기준권리 산정에는 2024년 7월 11일 삼성카드 가압류가 제시되어 있습니다. 근저당권 이전의 원인 권리가 실제로 존속하는지, 말소기준권리를 무엇으로 보아야 하는지 원본 등기사항을 기준으로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 승계와 말소기준 확인

기존 주택은행·제일은행·하이닉스반도체새마을금고·현대캐피탈 및 푸본현대생명보험 관련 과거 근저당권 가운데 말소 처리된 기록이 다수 확인됩니다. 2024년 7월 11일 현대카드 가압류 5,667,856원도 같은 해 8월 1일 말소되었습니다. 현재 권리분석의 핵심은 이들 과거 권리보다 한국자산관리공사로 승계된 근저당권과 삼성카드 가압류 및 이천시 압류의 법적 관계입니다.

삼성카드 가압류와 경매개시결정, 이천시 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 이천시 압류에 관한 조세채권은 구체적인 세액과 법정기일에 따라 배당에 영향을 미칠 수 있습니다. 등기상 말소와 실제 배당의 순위를 구별해 검토해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 2.20억의 적정성은 아직 미확정

이 물건의 현재 최저매각가는 220,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰이 없기 때문에 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다.

현재 확인되는 과거 거래가액은 소유자 김경호가 취득한 당시의 205,000,000원(2016년)입니다. 다만 이 금액은 오래된 개별 거래 기록으로, 현재 아파트의 실거래 시세를 판단하는 기준으로 삼을 수 없습니다. 최근 12개월 거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

유찰 시나리오상 최저매각가는 단계적으로 하락하지만, 최저매각가 하락 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다. 실제 가격 메리트는 최근 동일 단지·유사 면적의 거래가격, 현재 매물 호가, 층과 내부 상태 등을 확인한 후에야 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정 · 검증 필요)

현재 산정된 배당은 집행비용과 삼성카드 가압류를 제외한 금액을 소유자에게 교부하는 형태입니다. 그러나 한국자산관리공사 청구액 255,270,889원이 배당액에 반영되지 않은 점 때문에 다음 배당표는 실제 배당을 예측하는 확정 자료로 사용할 수 없습니다.

위 배당표의 금액은 현재 산정 결과를 표시한 것으로, 한국자산관리공사의 승계 근저당권 채권 및 조세채권 배당이 제대로 반영되었다는 의미가 아닙니다. 실제 배당 순위·금액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 배당 검증은 별개

각 회차에서 산정된 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 알려진 인수액만을 기준으로 계산한 실질취득 추정액은 각 회차의 매각대금과 같습니다. 다만 이는 낙찰가를 해당 최저가로 가정한 단순 계산이며, 실제 낙찰가격과 명도·취득 부대비용은 반영하지 않은 값입니다.

또한 회차별 배당 산정에는 한국자산관리공사 청구액 255,270,889원 전액이 미배당으로 나타납니다. 이는 신청채권의 실제 회수 가능액을 보여주는 신뢰할 수 있는 분석이라기보다 담보권 반영 여부를 다시 확인해야 한다는 신호로 이해해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 아미초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 공장, 학교, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 북측 인근에 경강선 부발역, 남측에 영동고속도로 이천IC가 위치합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 도로 접근. 아파트 단지 내 도로를 이용하여 북측 신아로 및 서측 경충대로와 연결됩니다.
• 건물. 1999.11.29 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 아파트입니다. 승강기·위생급배수·소화전·난방 설비가 설치되어 있으며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감이고 창호는 샷시입니다.
• 용도지역. 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 자연취락지구, 특정개발진흥지구 등이 기재되어 있습니다.
• 규제. 학교환경 보호구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 관련되어 있습니다. 이용 목적이나 개발·변경 계획에 따라 규제사항을 개별 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 수리 상태 및 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트라는 주거용도와 교통 접근성은 검토할 만한 요소지만, 현재 거래량과 최신 실거래가격이 확인되지 않아 실제 매도 소요기간이나 매각 가능가격은 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2024.07.11 삼성카드 가압류보다 앞선 2022.03.24 현대캐피탈 근저당권의 실제 말소·존속 상태를 확인해야 합니다. 2025.01.03 한국자산관리공사로의 근저당권이전 등기와 함께 살펴보는 것이 핵심입니다.
• 신청채권자 배당 재검토. 청구액 255,270,889원이 배당표에서 0원으로 산정된 이유를 확인해야 합니다. 소유자 잔여액 202,258,214원은 실제 배당 결과로 받아들이면 안 됩니다.
• 삼성카드 가압류. 가압류 청구금액은 13,861,786원입니다. 근저당권과의 선후관계 및 배당 순위가 올바르게 반영되었는지 확인해야 합니다.
• 이천시 압류 및 조세. 2025.07.14 등기된 이천시 압류의 관련 세액·법정기일·우선순위를 확인해야 합니다. 조세채권의 배당은 현재 산정 결과와 달라질 수 있습니다.
• 임차인·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자의 신분, 전입세대, 점유권원, 인도 가능성을 확인해야 합니다. 신고되지 않은 점유자가 있는 경우 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 감정가 220,000,000원이 현재 거래가격보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 동일 단지 및 유사 면적의 최근 거래가격을 비교하여 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 관리비 및 주택 상태. 공용부분 관리비 체납, 장기수선 관련 사항, 누수·시설 상태, 점유자의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 경매서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 권리관계의 일치”

이천 아미리7차현대아파트 701호는 표면적으로는 비교적 단순한 경매물건입니다. 현재 신고된 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 220,000,000원인 신건이므로 가격 구조 역시 복잡하지 않습니다.

그러나 권리분석의 핵심은 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 실제 배당 산정이 서로 맞지 않는다는 점입니다. 신청채권자의 청구액은 255,270,889원인데 배당액은 0원으로 산정되었고, 소유자에게 202,258,214원이 돌아가는 결과가 제시됩니다. 이 배당 결과를 전제로 안전성을 판단해서는 안 됩니다.

아울러 현재 감정가가 최근 시세보다 낮은지 높은지도 확인되지 않았습니다. 신건 가격이 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 근저당권의 현재 상태와 말소기준, 배당 순위를 원본으로 검증하고 실제 점유 및 최근 실거래를 확인한 다음 응찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.

결론은 '인수액은 0원으로 산정되지만, 권리·배당 검증과 시세 확인 전에는 입찰 보류'입니다.