수원지방법원 2025타경31332. 경기도 이천시 신둔면 수광리에 위치한 세일아트에이동 401호 다세대주택입니다. 감정가는 132,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 등기부상 소유자는 심미경, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가보다 큰 임차보증금과, 그 인수 위험을 해소하는 확약서입니다.
임차인 허영무는 2021.05.11. 전입신고를 마쳤고, 말소기준권리인 안택근의 근저당권은 2021.12.13. 설정되었습니다. 시간순으로는 대항력이 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰자가 배당받지 못한 보증금 잔액을 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 보증금 채권을 승계한 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 이 확약의 유효성과 적용을 전제로 매수인 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 수광리 306-1 세일아트에이동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 신둔면 경충대로3150번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 · 철근콘크리트구조 · 4층 중 401호 |
| 내부구성 | 방 3 · 거실 · 주방 · 욕실 2 · 다용도실 |
| 소유자 | 심미경 (2021.06.01. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.13. 안택근 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기부상 말소기준권리는 을구 5번 안택근 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 주식회사현화건설입니다. 해당 근저당권은 서울특별시 구로구 오류동 오류동역솔리스타 제2층 제205호와 공동담보 관계가 기재되어 있습니다.
근저당권 이후에는 국가·지방자치단체의 압류와 강제경매개시결정, 임차권등기가 이어집니다. 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 임차권등기의 소멸 표시만으로 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제까지 해결되는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 별도로 제출된 확약서가 그 문제를 해결하는 핵심 근거입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계
| 임차인 / 권리 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
허영무 주거 · 전유부분 전부 을구 6번 임차권등기 |
전입 2021.05.11. 확정 2021.04.12. 점유개시 2021.04.30. 배당요구 2023.06.21. |
145,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 확약 적용 |
실제 임차인은 허영무 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 허영무로부터 임차보증금 관련 권리를 양도받은 보증기관입니다. 따라서 허영무의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 별개 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰되어도 실질취득은 별도로 계산
신건 최저매각가는 132,000,000원이고 임차보증금은 145,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 높다는 이유만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 일반적인 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 총 실질취득액이 보증금 규모에 가까워질 수 있기 때문입니다.
이 사건은 확약에 의해 해당 임차보증금의 실질 인수액이 0원이므로 낙찰대금과 보증금 인수액을 중복해서 합산할 필요는 없습니다. 다만 실제 취득 과정의 세금, 명도비, 체납 관리비 등 별도 비용은 확인해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 원칙상 인수 추정 | 확약 적용 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 132,000,000원 | 15,648,000원 | 0원 | 132,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 105,600,000원 | 41,678,400원 | 0원 | 105,600,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 84,480,000원 | 62,440,640원 | 0원 | 84,480,000원 |
원칙상 인수 추정액은 각 회차별 배당 가정에 따른 금액입니다. 확약에 의한 실질 인수액은 해당 임차보증금에 관해 0원으로 평가했습니다. 실질취득 기준 금액에는 취득 부대비용이 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,648,000원 |
| 1. 허영무 임차보증금 · 우선변제 | 145,000,000원 | 129,352,000원 |
| 2. 안택근 근저당권 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션의 순서와 금액을 반영했습니다. 주택도시보증공사 청구액은 승계된 보증금 채권과 관련되므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세 중 당해세, 최우선변제, 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 신둔면 수광리 소재 신둔면 행정복지센터 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 학교와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 공동주택으로, 해당 세대는 401호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 개별난방설비가 갖추어져 있습니다. 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실 등으로 이용되는 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지는 부정형이지만 대체로 평탄하며 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 건축 관련 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물과 세대의 입지·관리 상태에 따라 매각 가능 가격에 차이가 발생할 수 있습니다. 동일 지역의 비교 거래와 실제 매도 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.01.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서와 매각물건명세서를 대조하고 해당 임차보증금에 대한 효력 및 말소 이행 조건을 확인하세요.
- 보증기관 승계 확인. 허영무의 보증금 145,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액이 동일한 승계 관계에 해당하는지 확인하고 중복 채무로 계산하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 의정부·대전·서대전·동안양세무서 및 남양주시·이천시·의왕시 관련 압류 이력을 확인하세요. 이천시 압류는 2026.04.10. 말소된 상태입니다.
- 배당 변동 점검. 당해세와 우선변제 관계에 따라 실제 임차보증금 배당액이 예상액보다 감소할 수 있으므로 배당표를 확정 금액으로 보지 마세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지는 별도 확인이 필요합니다. 현장 방문과 인도 절차 검토가 필요합니다.
- 시세 재검증. 감정가 132,000,000원이 최근 거래가격과 비교해 적정한지 유사 다세대주택의 거래 사례를 확인하세요. 과거 소유권이전 거래가액 145,000,000원을 현 시세로 단정하지 마세요.
- 권리 최종 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크지만, 확약이 핵심이다”
이천 세일아트에이동 401호는 표면적으로 보면 145,000,000원의 선순위 임차보증금이 132,000,000원의 최저매각가를 웃도는 위험한 구조입니다. 확약이 없었다면 배당 부족액을 매수인이 부담할 가능성을 반드시 고려해야 하는 사건입니다.
하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 평가됩니다. 이는 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 긍정적 요소입니다.
그럼에도 신건 가격은 감정가 그대로이고, 현재 실거래 비교 자료가 없어 132,000,000원이 시장가격보다 유리한지는 판단할 수 없습니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재한다는 점과 점유·명도 상황도 추가 검토해야 합니다. 권리는 확약으로 상당 부분 해소, 가격은 검증 전 보류. 이 사건은 최저가 자체보다 확약서의 법적 효력과 실제 시장가격 확인이 입찰 판단의 관건입니다.
