수원지방법원 2025타경31352. 경기도 양평군 서종면 수능리 263-9에 위치한 건물과 토지를 대상으로 한 임의경매입니다. 소유자는 에이치케이세계로할인마트주식회사이며, 2024.05.31 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고, 이후 임재선의 근저당권과 여러 압류·가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기상 권리보다 더 신중하게 살펴볼 부분은 건물 현황과 환금성입니다. 가동은 지상 2층 규모로 내부 인테리어 공사가 진행 중인 상태이고, 나동은 지상 1층 규모의 펜션으로 현재 공실입니다. 특히 이 물건은 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 신건 최저가가 적정한지 판단하려면 건물의 완성도, 실제 사용 가능성, 토지 규제와 거래 사례를 종합적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 수능리 263-9 가동, 나동 도로명주소: 경기도 양평군 서종면 황순원로 492 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 가동 및 나동 건물 |
| 토지 | 1,099.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 소로한면 |
| 가동 | 통나무구조 · 목구조지붕 · 지상 2층 · 인테리어 공사 중 |
| 나동 | 통나무구조 · 목구조지붕 · 지상 1층 · 펜션으로 이용, 현재 공실 |
| 소유자 | 에이치케이세계로할인마트주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 1,727,511,500원 |
| 최저매각가 | 1,727,511,500원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 894,226,503원 |
| 경매개시결정 채권자 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 |
| 말소기준권리 | 2024.05.31 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅍ) 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 세금은 별도 검증
권리분석의 출발점은 2024.05.31 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 임재선 근저당권은 접수 순위가 뒤에 있으며, 이후의 양평군·국·양주시·국민건강보험공단 압류, 근로복지공단·경기신용보증재단·서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 가동의 인테리어 공사 현황과 나동의 펜션 이용 이력을 고려하면, 현장 점유자·사업자 사용관계·임대차 존재 여부는 별도로 확인하는 편이 안전합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 모든 점유·명도 위험이 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 신건 감정가의 적정성이 핵심
감정가는 1,727,511,500원이며 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 가격 할인은 없습니다. 주변의 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 금액이 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 1,727,511,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,382,009,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,105,607,360원 | 74,222,799원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 매각가와 배당 추정치를 적용한 것입니다. 미래 매각기일이나 실제 낙찰가를 확정한 수치는 아닙니다. 미배당은 채권자 기준이며 매수인 인수액과 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,727,511,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,675,115원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,032,000,000원 | 1,032,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임재선 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 23,213,660원 | 23,213,660원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 34,160,425원 | 34,160,425원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 541,462,300원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 산정했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 확정된 실제 대출잔액과 동일한 개념이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수능2리마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 펜션, 전원주택, 농경지 및 임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 1,099.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 293,600원/㎡입니다.
- 건물 현황. 가동은 통나무구조 목구조지붕 2층으로 인테리어 공사 중이고, 나동은 같은 구조의 단층 건물로 펜션 용도이나 현재 공실입니다.
- 설비. 상하수도시설에 의한 기본 위생설비 및 급배수설비 등이 있습니다. 실제 작동 상태와 공사 진행 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 이용규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역(1권역)·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 해당 시설의 영업 및 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ~ㅍ으로 표시된 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 현황·면적·적법성·활용 가능성을 매각물건명세서와 감정서 도면으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 공사 중 건물과 공실 펜션을 포함한 토지·건물 일괄매각 물건으로 일반적인 주거용 아파트보다 수요자 범위가 제한될 수 있습니다. 가격 및 매각기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래가 검증. 서종면 수능리 및 인근의 유사 토지·펜션·근린생활시설 거래를 확인하고, 개별 건물의 구조·상태·공사 수준을 반영하여 감정가와 비교하세요.
- 공사비 점검. 가동의 인테리어 공사 완료에 필요한 비용, 추가 설비비, 하자 및 보수비를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자, 사용사업자, 시설 관리자, 보관 물품 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 검증. 양평군·국·양주시·국민건강보험공단 관련 압류의 실제 채권액과 우선순위, 당해세 여부를 확인하고 배당 시뮬레이션을 재검토하세요.
- 공동담보 확인. 주식회사우리은행 및 임재선 근저당권의 공동담보에 토지 수능리 263-9가 포함되어 있습니다. 토지등기부와 건물등기부를 함께 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 가동·나동·토지 및 제시외 건물의 경계와 소유관계, 감정평가 포함 범위를 확인하세요.
- 규제·인허가. 계획관리지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등의 규제에 따른 펜션 운영, 공사 완료 및 용도변경 가능성을 관계 기관에 확인하세요.
- 배당 추정 재검증. 신청채권자 에프더블유2503유동화전문유한회사의 청구금액 894,226,503원에 대한 실제 채권승계 관계와 배당 지위를 확인하세요. 시나리오상 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있어, 우리은행 근저당권과의 관계 및 실제 배당 순서는 원본 대조가 필요합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지 및 건물 등기사항전부증명서를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “권리가 소멸해도 투자 위험은 남는다”
이 물건은 2024.05.31 주식회사우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 가동의 미완성 인테리어 공사, 나동의 공실, 국세·지방세 관련 압류 4건, 제시외 건물의 일괄매각, 여러 토지 이용규제가 동시에 존재합니다.
특히 현재 최저매각가는 1,727,511,500원으로 감정가와 동일합니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격을 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 회차별 가격 인하 가능성은 검토할 수 있지만, 유찰만으로 투자 가치가 확보되는 것은 아닙니다. 권리 인수액은 0원, 가격 메리트는 미확인, 실물·세금·환금성 검증은 필수. 이 사건은 신건 가격에 서둘러 응찰하기보다 현장과 원본 서류를 확인한 후 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
