부산지방법원 2025타경4911. 신화하니엘타워 9층 907호입니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사썬앤케이건설이며, 등기상 현행 말소기준권리는 2021.01.18. 설정된 주식회사지아고의 채권최고액 330,000,000원 근저당입니다.
문제는 등기부보다 앞서 확인되는 점유관계입니다. 임현근은 2019.09.10. 전입했고 2025.04.22. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 보증금 인수액까지 확정할 수 없으며, 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자라는 전제에서 보수적으로 접근해야 합니다. 특히 임현근은 현 경매개시결정의 채권자와 동일 이름으로 나타나 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4911 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1459-4 신화하니엘타워 9층 907호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 19층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 주식회사썬앤케이건설 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 12,942,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 여부가 핵심
말소기준은 2021.01.18. 주식회사지아고 근저당입니다. 그 뒤의 부성창호 가압류, 국세·건강보험·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전의 임오새마을금고 근저당과 과거 압류·가압류·경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 게 가장 큰 변수
| 임차인 | 사용 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현근 | 주거 / 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입 자체는 말소기준보다 빠르지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 배당순위와 미배당 보증금의 크기를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 제시된 배당모형의 매수인 인수액 0원만으로 권리위험이 없다고 결론내리면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 1,294만원만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 12,942,000원으로 감정가 77,000,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않고, 선순위 전입 임차인의 보증금까지 미상입니다. 따라서 이 사건은 최저가와 시세를 단순 비교해 가격 메리트를 판단할 단계가 아닙니다.
특히 실질취득가는 낙찰가만이 아니라 유효한 대항력이 인정될 경우의 미배당 보증금 인수액까지 합쳐 봐야 합니다. 현재는 보증금 자체를 알 수 없으므로 실질취득가도 산정 불가입니다. 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 그것이 곧 투자수익이나 시세차익을 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 632,956원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지아고 | 330,000,000원 | 12,309,044원 |
| 3. 가압류 · 부성창호 주식회사 | 6,323,700원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 임현근 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 지아고 근저당 일부 배당으로 소진됩니다. 채권 총액 401,323,700원 중 채권자 배당액은 12,309,044원, 미배당은 389,014,656원입니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임차인 배당·인수 가능액과 당해세 해당 여부가 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 12,942,000원 | 12,309,044원 | 389,014,656원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 9,059,400원 | 8,496,331원 | 392,827,369원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 6,341,580원 | 5,827,432원 | 395,496,268원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 명목 낙찰가는 더 낮아지지만, 임차인의 유효한 보증금 인수 문제가 있다면 낙찰가가 내려가는 것만으로 실질취득 부담이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 이 사건에서는 보증금 확인이 가격 계산보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 해운대구 좌동, 도시철도 2호선 장산역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 장산역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 19층 건물입니다.
- 도로·토지. 북서측으로 폭 약 15미터 전후 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 경매 수요. 물건 자체의 교통여건과 별개로 현재 사건은 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 실제 응찰 수요와 점유·권리 불확실성을 함께 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 임현근의 임대차계약서와 실제 보증금 지급액을 확인하지 않으면 낙찰자의 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 임대차의 진정성까지 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 경매신청 채권자의 이름이 임현근으로 동일합니다. 가장임차인 여부를 임의로 단정하지 말고 계약·금전흐름·점유자료로 확인해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 등 압류 4건이 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 12,942,000원은 감정가의 16.81%지만 실질취득가는 임차인 인수액까지 포함해 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·임대 가능 형태와 현황을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,294만원짜리 물건”이 아니라 “인수액이 아직 안 보이는 물건”
이 사건의 핵심 숫자는 감정가 대비 16.81%라는 할인율이 아닙니다. 2019.09.10. 전입한 임현근의 보증금이 얼마인지 아직 확정되지 않았다는 사실입니다. 등기상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 전입 임차인이 유효한 대항력을 갖는다면 미배당 보증금이 낙찰자 부담으로 이어질 수 있습니다.
따라서 현재 단계의 실질취득가는 12,942,000원 + 인수 가능 보증금이며, 보증금이 미상인 이상 총액도 미상입니다. 여기에 5회 유찰, 4건의 세금·공과금 압류, 임차인과 신청채권자의 동일 이름이라는 확인사항까지 겹칩니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 임대차 실체와 보증금부터 확인해야 하는 권리확인형 물건입니다.
