부산지방법원 2025타경4911. 해운대구 좌동 신화하니엘타워 9층 907호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 7,700만원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,641만1,000원입니다. 외형상 할인 폭은 크지만, 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없기 때문입니다.
권리계산상 말소기준은 2014년 임오새마을금고 근저당이며 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 임현근은 2019.09.10 전입해 분석상 말소기준보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 해당 말소기준 근저당에는 같은 날인 2019.09.10 해지 말소 이력이 있고, 임현근은 현재 강제경매 채권자이기도 합니다. 따라서 계산상 인수 0원이라는 결론은 등기 접수관계와 임차인 자료를 원본으로 다시 대조하는 것을 전제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1459-4 신화하니엘타워 9층 907호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로781번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 19층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사썬앤케이건설 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 26,411,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임현근 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 계산상 소멸형, 원본 대조는 필수
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 / 사용 | 전입·배당요구 | 보증금·확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 임현근 주거 · 점유 부분 미상 | 전입 2019.09.10 배당요구 2025.04.22 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음* 우선변제 미상 승계 아님 |
* 2014.04.28 임오새마을금고 근저당을 말소기준으로 적용한 판단입니다. 해당 근저당의 해지 말소일과 임현근의 전입일이 모두 2019.09.10이므로 원본 등기 및 임차관계 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니며, 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 77,000,000원에서 현재 최저매각가 26,411,000원까지 내려와 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 가격은 18,487,700원과 12,941,390원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 할인율만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 26,411,000원 | 34.3% | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 18,487,700원 | 24.01% | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 12,941,390원 | 16.81% | 0원* |
* 현재 권리·배당 계산 기준. 임차인 전입일과 말소기준 근저당 말소 이력의 원본 대조가 전제됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,398원 |
| 2. 근저당 · 임오새마을금고 | 55,250,000원 | 25,535,602원 |
| 3. 가압류 · 이미선 | 20,984,450원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사지아고 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시 · 주식회사 에이치아이씨건설 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부성창호 주식회사 | 6,323,700원 | 0원 |
| 7. 경매개시 · 주식회사 지아고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시 · 임현근 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 607,558,150원, 채권자 예상배당은 25,535,602원이며, 미배당액은 582,022,548원입니다. 현재 신청채권자 임현근의 청구액 65,000,000원에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아니지만, 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세가 인정되면 실제 선순위 배당과 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 도시철도 2호선 장산역 북서측 인근으로, 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 장산역이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 19층 건물 중 9층이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·열병합지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 북서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,382.3㎡, 공시지가는 6,562,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2014.04.28 근저당이 말소기준으로 정리돼 있지만 2019.09.10 해지 말소 이력이 있습니다. 전입일과 같은 날짜이므로 접수관계를 직접 확인하세요.
- 임현근의 지위 확인. 임차인과 현 경매채권자가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유 경위와 채권 발생 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 배당관계를 확정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수입니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 세금 체납 내역을 확인하세요.
- 용도와 대출 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용됩니다. 실제 건축물대장 용도, 전입·영업 가능 여부와 금융기관 담보인정 조건을 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근의 매매·임대 사례를 직접 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 권리의 빈틈”
이 물건은 감정가 7,700만원에서 2,641만1,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 임차인 임현근의 전입일은 말소기준 근저당의 해지 말소일과 같고, 임현근은 현 강제경매 채권자이기도 합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다.
가격 측면에서도 3회 유찰 사실만 있을 뿐, 현재 최저가와 직접 비교할 실거래 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “계산상 인수 0원, 그러나 원본 확인 전 권리 확정 금지·시세 확인 전 저가 단정 금지”입니다. 등기 순서, 임대차 실체, 세금 우선순위와 근린시설·오피스텔의 실제 환금성을 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 확인 선행형 물건입니다.
