울산지방법원 2023타경113382. 울산광역시 남구 달동의 어울림아파트 101동 11층 1106호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 74.25㎡, 건물은 25층 중 11층이며, 단지는 478세대입니다. 소유자 박지훈은 2017년 11월 30일 매매를 원인으로 2018년 1월 19일 소유권을 이전받았고, 등기에 기록된 거래가액은 258,000,000원입니다.

같은 날 우리은행이 216,700,000원의 채권최고액으로 근저당권을 설정했습니다. 이후 추가 담보대출과 일부 말소, 근저당권 이전이 있었고 2023년 10월 23일 한국투자저축은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 309,000,000원으로 감정가와 동일합니다.

눈여겨볼 부분은 실거래가와의 차이입니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균은 349,900,000원이고, 최신 거래도 350,000,000원입니다. 감정가 그대로 낙찰된다는 가정에서도 두 가격보다 낮습니다. 그러나 미확인 점유관계와 채권 승계의 세부관계가 남아 있으므로 가격상 우위와 권리상 안전을 구분해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

핵심은 2018년 1월 19일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 을구 7번은 채권최고액 216,700,000원으로 설정됐으며, 2021년 7월 13일 변경등기로 205,700,000원이 됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리로, 경매 매각 시 소멸 대상으로 판단됩니다.

그 뒤의 앤알캐피탈대부 근저당권은 2021년 2월 24일 말소됐고, 페퍼저축은행 근저당권도 2021년 8월 3일 말소됐습니다. 한국투자저축은행의 을구 11번 근저당권은 채권최고액 111,600,000원으로 설정됐다가, 2024년 7월 3일 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다.

② 점유·임차관계 — 신고 임차인 0명, 임대관계 미상

신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기록돼 있으며, 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인이 없다고 최종 확정하거나 소유자가 현재 거주한다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 88.3%

울산 남구 달동 어울림의 동일 전용면적 74.25㎡ 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 349,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 349,900,000원(10건)과 최신 거래 350,000,000원을 우선 적용합니다.

최근 12개월 평균 349,900,000원과 비교하면 최저가 309,000,000원은 40,900,000원 낮고, 평균의 88.3%입니다. 최신 거래 350,000,000원과 비교해도 41,000,000원 낮습니다.

최근 거래의 이전 기간 대비 추세는 +0.7%로, 하락 추세가 아니라 소폭 상승을 나타냅니다. 다만 2026년 1월 390,000,000원 거래와 2026년 6월 328,000,000원 거래가 함께 존재해 층·상태에 따른 가격 차이도 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에 따른 금액입니다. 우리은행 채권액은 최초 설정 채권최고액 기준이며, 실제 채권잔액이나 변경 후 채권최고액을 확정한 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 가격·배당 시나리오

1회 유찰 시 매각가는 247,200,000원, 2회 유찰 시 197,760,000원으로 설정돼 있습니다. 두 번째 유찰 시 채권 미배당금은 22,508,640원이지만, 이는 배당받지 못한 담보채권액이지 자동으로 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 달동 동백초등학교 남측 인근입니다. 구획정리된 주거지대로 학교·근린생활시설·주거시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 아파트단지는 외부 왕복 2·4차로와 접합니다.
• 단지. 1999년 1월 19일 준공된 478세대 아파트로, 철근콘크리트 벽식구조의 25층 건물 중 11층입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스, 난방시설 등이 있습니다. 다만 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 대체로 평탄한 4필지 일단의 아파트 부지입니다. 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다.
• 규제. 학교환경 관련 절대·상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 토지이용계획상 중점경관관리구역 저촉 사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 단, 이는 내부 하자나 실제 관리상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 동일 전용면적의 거래 12건이 확인되며 가격대는 328,000,000원~390,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 349,900,000원이고 최근 추세는 +0.7%로, 거래 사례와 가격 비교 기준이 존재하는 아파트입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유관계 확인. 신고 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대·실제 점유관계를 대조해 대항력 있는 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 우리은행 근저당 변경. 최초 채권최고액 216,700,000원과 변경 후 205,700,000원의 차이를 반영한 채권계산서 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 경매신청채권자의 권리관계. 한국투자저축은행의 신청과 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 근저당 이전관계를 확인해야 합니다. 신청채권자 예상배당 0원이라는 시뮬레이션 결과도 별도로 검증해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 349,900,000원과 최신 거래 350,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 해당 물건의 11층 위치와 내부 수리 상태 등을 반영해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가상 내부 미확인입니다. 설비·마감재·수리 필요 여부에 따른 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성과 체납금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 명도 절차. 실제 점유자가 확인되면 점유 권원과 인도명령 가능 여부, 명도 절차 및 비용을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.10.21을 기준으로 기일 변경·매각조건·등기 변동·법원 매각물건명세서·현황조사서·배당관계를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격, 권리는 최종 확인”

울산 달동 어울림 1106호의 강점은 최근 거래로 뒷받침되는 가격 차이입니다. 최저매각가 309,000,000원은 최근 12개월 평균 349,900,000원 대비 88.3%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 41,000,000원 낮습니다. 최근 가격 추세도 +0.7%로 집계돼 있어 과거 고가 거래만을 기준으로 저렴하다고 판단하는 사례와는 구별됩니다.

등기상 말소기준은 2018년 우리은행 근저당으로 비교적 명확하며, 예상 인수액은 0원입니다. 반면 실제 점유관계가 확정되지 않았고, 경매신청채권자의 근저당 승계와 예상배당 구조에는 추가 검토가 필요합니다.

결론은 조건부 긍정 검토입니다. 임차인·점유관계와 채권 승계·배당순위가 원본 확인을 통해 정리된다면 신건에서도 가격 경쟁력을 가진 물건으로 평가할 수 있습니다. 그러나 위 사항이 해결되지 않으면 가격 차이만으로 권리상 위험을 상쇄한다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 309,000,000원의 가격 우위를 실제 취득원가에서도 유지할 수 있는지입니다.