울산지방법원 2024타경8630. 울산 남구 달동 한영오피스텔빌 2층 201호에 대한 임의경매입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가서에 기재된 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 2002년 8월 20일 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 30,000,000원)이 말소기준이며, 이후 설정된 전세권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

이 사건에서 주목할 부분은 등기상 전세권과 실제 주거 점유를 구별해야 한다는 점입니다. 황세윤 명의의 전세권은 2017년 설정되었고 전세금은 60,000,000원입니다. 예상배당에서는 전세금 일부가 배당되지 않지만, 그 부족액이 자동으로 낙찰자에게 인수되는 것은 아닙니다. 반대로 전세권이 소멸한다고 해서 현재 거주자의 주택임대차보호법상 권리까지 확인 없이 소멸한다고 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 우리은행 근저당

2002년 8월 20일 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2002년 4월 설정된 한빛은행 근저당권은 이미 말소되었으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 말소기준권리 이후 설정된 황세윤 전세권, 울산수산업협동조합·울산신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 울산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 전세권·임대관계 — 배당 부족과 대항력은 별개

황세윤의 전세권은 2017년 7월 31일 설정됐고, 존속기간은 2017년 8월 3일부터 2019년 8월 2일까지로 기재되어 있습니다. 그러나 등기상 전세권은 여전히 남아 있으며, 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.

배당계산상 전세권자 황세윤에게 예상되는 배당액은 26,065,000원이며 전세금 60,000,000원 중 33,935,000원이 미배당됩니다. 이는 전세권에 관한 배당 부족액이지, 낙찰자가 무조건 부담할 보증금이라는 뜻은 아닙니다.

과거 한승민의 전세권 25,000,000원은 2004년 말소되었고, 최민자의 전세권 30,000,000원 및 관련 근저당권도 이후 말소됐습니다. 이들 과거 권리를 현재 보증금에 더해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 비싼 신건

한영오피스텔빌의 확인된 실거래는 3건이며, 전체 거래 평균은 56,333,333원입니다. 다만 거래 표본의 면적이 서로 다르고, 대상 기준면적 39.81㎡와도 일치하지 않습니다. 특히 최근 12개월 기준 시세로 제시된 50,000,000원은 비교 가능한 표본이 1건뿐이므로 가격 판단에 주의가 필요합니다.

최저매각가 57,500,000원은 전체 실거래 평균 56,333,333원의 102.1%이지만, 더 중요한 최근 시세 기준 50,000,000원과 비교하면 115.0%입니다. 최근 거래 흐름의 추세 지표 역시 -16.0%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균과 가격 차이가 작다는 이유만으로 신건 가격을 합리적이라고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,500,000원 가정)

집행비용 1,435,000원, 우리은행 30,000,000원, 황세윤 전세권 26,065,000원으로 매각대금이 모두 배분되는 추정입니다. 채권자 총 미배당은 300,539,510원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 증가, 인수는 별도 확인

1회 유찰 시 46,000,000원, 2회 유찰 시 36,800,000원으로 최저가가 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 최저가가 낮아진다는 사실과 낙찰자의 실질 취득비용이 낮다는 사실은 별개입니다. 현재 인수액 0원은 등기상 소멸권리와 확인된 임대관계를 기준으로 한 산정치이므로, 별도의 대항력 임차인이 확인된다면 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 삼산동 울산시외버스터미널 남측 인근으로, 주상용 건물·근린생활시설·다가구주택·오피스텔·근린공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2002.03.30 사용승인된 철골조 슬래브지붕 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·소방설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·삼산지구 지구단위계획구역에 속하며, 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
• 규모. 한영오피스텔빌은 12세대 규모입니다. 소규모 건물인 만큼 개별 호실 상태 및 실제 거래 수요 확인이 중요합니다.
• 환금성. 확인된 거래가 3건이고 대상과 동일 면적의 거래가 아닙니다. 최근 거래 추세 -16.0%와 제한된 비교 표본을 고려하면 보수적인 매도 가능 가격 검토가 필요합니다.
• 공부·현황. 명세서상 공부에는 동 표시가 없지만 현황은 A동으로 사용됩니다. 실제 현장과 경매 대상 호실의 일치를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 현재 실제 거주자, 점유 원인, 소유자와의 관계를 확인하고 현황조사서 및 매각물건명세서 원본을 대조합니다.
• 주택임대차 권리. 전입세대열람, 확정일자, 임대차계약, 보증금, 점유개시일을 확인해 대항력 및 매수인 인수 여부를 검토합니다.
• 전세권 확인. 황세윤 전세권의 존속, 배당요구·배당관계 및 실제 점유와의 관계를 확인합니다. 배당 부족액 33,935,000원을 곧바로 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
• 시세 재조사. 기준면적 39.81㎡와 유사한 주거용 오피스텔의 최신 거래 및 매물 가격을 별도로 확인합니다. 과거 면적 불일치 거래의 평균만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 거래 추세 -16.0%와 최근 시세 대비 최저가 115.0%를 고려해 신건 입찰의 경제성을 재검토합니다.
• 현장 확인. 2층 201호와 현황 A동 표기, 내부 노후도, 설비 상태 및 실제 이용 용도를 확인합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부 및 실제 거주자의 인도·명도 비용을 확인합니다.
• 입찰자금. 신건 최저가 기준 입찰보증금 약 5,750,000원을 준비하고, 제시된 입찰 조건과 실제 보증금 요건을 대조합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최종 확인합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

울산 한영오피스텔빌 201호는 2002년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 전세권과 가압류 등이 정리되는 구조입니다. 배당 부족은 크지만 등기상 권리분석에 따른 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

다만 주거용으로 이용 중이고 임대관계가 미상이라는 점에서 실제 점유자의 대항력 확인이 권리분석의 마지막 핵심입니다. 여기에 신건 최저가 57,500,000원이 최근 시세 기준 50,000,000원보다 높고, 거래 추세도 -16.0%로 하락하고 있습니다. 대상 호실과 비교 거래의 면적도 일치하지 않아 시세 판단의 신뢰도가 제한적입니다.

결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격 보류입니다. 점유관계를 확인해 인수 위험을 해소하고, 대상과 유사한 면적의 최신 거래로 가격을 재검증한 뒤 유찰 시나리오를 검토하는 것이 합리적입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.