울산지방법원 2024타경107773. 경상남도 양산시 삼호동 유승한내들아파트 103동 804호입니다. 전용면적은 약 84.92㎡이며, 지상 15층 건물의 8층에 자리한 아파트입니다. 감정가는 203,000,000원이지만 1회 유찰되어 최저매각가는 142,100,000원으로 내려왔습니다.

권리 흐름에서 중요한 것은 현재 소유자 방화수의 취득 이후 설정된 담보권의 변천입니다. 과거 국민은행과 한국스탠다드차타드은행의 일부 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2019년 3월 12일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 그 뒤로 예원자산대부의 근저당·전세권과 여러 가압류가 이어졌습니다.

가격만 보면 감정가 대비 할인 폭이 크고, 최근 동일 면적 거래 평균보다 낮습니다. 하지만 실제 투자 판단에서는 매각으로 소멸하는 채권과 매수인이 인수할 수 있는 점유 관련 권리를 반드시 구별해야 합니다. 특히 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았다는 점을 가볍게 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 을구 17번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 122,400,000원이며, 등기상 채무자는 박선미입니다. 소유자 방화수와 근저당 채무자가 다르다는 점도 확인됩니다.

이후 설정된 예원자산대부의 근저당권 67,500,000원과 전세권 5,000,000원, 삼성카드·서민금융진흥원·디지비캐피탈·제이티친애저축은행· 오케이에프앤아이대부의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 낮은 최저가

유승한내들 단지는 542세대로, 비교 대상은 전용 약 84.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 표본의 평균과 최근 12개월 평균은 모두 165,333,333원이며, 최신 거래는 2026년 5월 162,000,000원입니다.

현재 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 165,333,333원의 85.9%입니다. 평균보다 23,233,333원 낮으며, 최신 거래가 162,000,000원보다도 19,900,000원 낮습니다.

이는 분명 가격 검토의 출발점이 될 수 있습니다. 다만 실거래 범위가 151,000,000원~205,000,000원으로 넓고, 고가 거래가 평균을 끌어올린 측면이 있습니다. 특히 최신 거래 162,000,000원은 최근 평균보다 낮으므로 단순 평균만으로 현재 시세를 낙관하지 않는 편이 적절합니다. 주어진 거래만으로 장기적인 하락 추세를 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)

예상 배당은 집행비용을 먼저 공제한 뒤 선순위 근저당권에 배당하고, 남은 금액을 후순위 권리에 배분하는 계산입니다. 현재 최저가 기준 총 채권액은 230,273,020원, 채권자 예상 배당합계는 139,310,600원입니다.

채권최고액·청구금액을 기초로 한 추정 배당입니다. 실제 채권잔액과 배당요구, 당해세, 임차인 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 채권은 남는다

추가 유찰이 발생하면 최저가는 99,470,000원, 이후에는 69,629,000원까지 낮아지는 시나리오입니다. 반면 채권자 미배당액은 증가합니다. 이는 선순위·후순위 채권자의 회수 부족이 커지는 것이지 매수인이 그 금액을 자동으로 승계한다는 뜻은 아닙니다.

경매 신청채권자인 예원자산대부의 청구금액은 52,298,630원입니다. 현재 회차의 예상 배당은 16,910,600원으로 청구금액에 미달하며, 추가 유찰 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 삼호동 대운초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린상가·단독주택·다세대주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내외부 가로망 상태도 보통입니다.
• 건물. 2008.04.22 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·소방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하며, 교육환경보호구역과 가축사육제한구역 등의 규제가 있습니다. 공시지가는 614,700원/㎡입니다.
• 공부·위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 542세대 규모로 동일 면적의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 151,000,000원에서 205,000,000원까지 거래가격 차이가 커 개별 층·향·관리상태별 가격 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자, 전입세대, 점유 원인과 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 검증. 후순위 등기 전세권의 소멸과 별개로, 주택임대차에 따른 대항력 있는 임차인이 존재하는지 매각물건명세서·현황조사서·전입 관계를 대조해야 합니다.
• 담보권 검증. 말소기준인 2019.03.12 한국스탠다드차타드은행 근저당과 예원자산대부의 근저당·전세권 설정 내역을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 적정 입찰가. 최근 거래 평균뿐 아니라 최신 거래 162,000,000원과 저가 거래 151,000,000원을 함께 고려하고, 취득·수리·명도비용을 반영해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 및 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 진행상태. 2026.10.21 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 가능성과 최신 매각조건을 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”

양산 유승한내들 804호는 감정가 203,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 142,100,000원으로 내려왔습니다. 최근 동일 면적 실거래 평균 165,333,333원보다 낮고, 최신 실거래가와 비교해도 가격 차이가 있습니다.

등기상 핵심 권리는 2019년 한국스탠다드차타드은행 근저당을 기준으로 정리되며, 후순위 담보권·전세권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 90,962,420원의 채권 미배당이 발생하지만 이를 매수인 인수금액으로 혼동해서는 안 됩니다.

다만 임대관계가 미상이라는 사실이 남습니다. 점유 및 대항력 확인이 완료되기 전에는 권리 안전성을 확정하기 어렵습니다. 결론은 가격 경쟁력은 있으나, 실제 점유와 임차권 확인 후 입찰을 판단할 물건이라는 것입니다.